本報記者 宋明霞 實習(xí)生 韓雪

　　物業(yè)、業(yè)主糾紛不斷

　　近來，北京天翌物業(yè)公司因為物業(yè)費收取問題頗傷腦筋。一個月前他們下發(fā)了物業(yè)費收取通知單，至今很少有業(yè)主主動上門繳費，小區(qū)建設(shè)和運轉(zhuǎn)所需要的資金后續(xù)乏力。

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　　據(jù)調(diào)查，近一段時間以來，物業(yè)糾紛不斷上升，而且矛盾沖突也有激化的趨勢。在矛盾糾紛中，業(yè)主的抱怨最多。業(yè)主得不到預(yù)期的服務(wù)，對再交費有些抵制的情緒。物業(yè)公司平時開支就比較大，業(yè)主再不配合，又不能停止各項服務(wù)，只有靠降低服務(wù)質(zhì)量維持經(jīng)營，又引來業(yè)主更強烈的不滿。

　　7月初，北京觀筑庭院的業(yè)主們因為雙路供電變成臨時供電進行維權(quán)，一周過去了，問題仍然得不到解決，7月10日，糾紛升級，業(yè)主不僅決定停交物業(yè)費，而且集體停止月供。

　　家住南四環(huán)的小秦是剛剛搬進新居的，常常上夜班的他和物業(yè)管理公司鬧得不太愉快。有天夜里回來，發(fā)現(xiàn)小區(qū)的電梯停了。向物業(yè)反映了這些情況后，沒過幾天，夜里電梯還是停了。問題得不到根本的解決，想想自己每年交幾千塊物業(yè)管理費，連樓梯都得自己爬，小秦心里特別窩火。他聯(lián)合了一些業(yè)主，決定拒交今年的物業(yè)費。

　　解決出路靠規(guī)范

　　在現(xiàn)有條件下，物業(yè)公司自身的主動規(guī)范至關(guān)重要。在與物業(yè)公司的交談中，記者發(fā)現(xiàn)，大部分物業(yè)管理公司只設(shè)有物業(yè)投訴部門，缺少相應(yīng)的咨詢部門，問及工作人員一些簡單的物業(yè)知識，都得不到解答，解釋得也很干脆，“這里是物業(yè)投訴，我們不設(shè)咨詢。”“亡羊補牢”有用，難道“未雨綢繆”反倒失效了嗎？服務(wù)意識之淡泊可見一斑。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會會長顧云昌認為，解決難收費問題的關(guān)鍵還在物業(yè)公司，關(guān)鍵在于怎么在服務(wù)二字上做文章、下功夫。事實上，業(yè)主不需要物業(yè)公司理念或營銷策略的炒作，需要的是實實在在的關(guān)心和體貼。物業(yè)公司花的是業(yè)主的錢，如何讓他們心甘情愿地拿錢出來，需要企業(yè)潛心研究攻心術(shù)，研究讓業(yè)主滿意的藝術(shù)。

　　部分被采訪的業(yè)主表示：“走訴訟的道路是下下策，往往只會兩敗俱傷。業(yè)主也好、物業(yè)公司也好，誰不想和和氣氣地相處呢？解決糾紛最直接的辦法莫過于定一份詳盡的物業(yè)管理合同，對于物業(yè)公司的收費標準，責(zé)任范圍等，業(yè)主要了然于心，一旦發(fā)生意外對簿公堂，也好維護自己的合法權(quán)益。物業(yè)公司也可以趁此機會將各項費用標準明示，避免糾葛，在保護業(yè)主合法權(quán)利的同時也給自己增加了保險系數(shù)。一石二鳥，何樂不為？”

　　1994年以來，建設(shè)部和有關(guān)部門先后制定了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》等幾項部門規(guī)章和一些規(guī)范性文件，保障了物業(yè)管理的發(fā)展。但法律法規(guī)也有待于完善的地方。北京市物價局與原北京市房屋土地管理局印發(fā)的《北京市居住小區(qū)（普通）委托管理收費標準》的規(guī)定中，屬于固定的物業(yè)管理收費項目共有14項，收費項目的確比較繁雜。排除房價高的因素，應(yīng)該承認，北京市現(xiàn)行的物業(yè)管理收費有些項目是不合理的。例如，一般住宅中的中修費和小修費（約占物業(yè)管理收費總額的55.6％），不應(yīng)列為物業(yè)管理收費項目。如果能免除這部分費用，將大大減輕業(yè)主的經(jīng)濟負擔(dān)，對解決物業(yè)費難收的問題不無裨益。

　　建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾指出，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

　　《市場報》 (2004年07月23日 第六版)