作者：譚洪安

　　土地，是當今政府宏觀調控的重要手段，也是影響房地產開發的基本要素。2002年7月政府發出的土地交易制度改革令至今已經執行兩年，如今改變的除了交易形式，還有交易價格和付款方式。新政策環境下的“城市土地運營”的挑戰性進一步加劇，也因此而成為業界關注的焦點。

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　　“城市土地運營”是去年國土資源部為首屆“地博會”確立的主題，沒想到一場“非典”推遲了會期，也改寫了歷史。到了今年，整個發展形勢和政策氣候都發生了變化。在地博會期間主持“2004年度推動中國城市化進程十大杰出貢獻人物高峰對話”時，國內相關概念最早的布道者王志綱也發出類似的感嘆。

　　但是王志綱認為，這種始料不及的變化反而是好事，業界可以由此探討更多有意思的東西。城市土地運營難脫“官商”本色

　　用王志綱的話說，當晚現場的企業家剛好分為三個有代表性的方陣：第一個方陣是純地產商，他們通常會遇到很多市場解決不了的問題，處境尷尬，但是沒有辦法；第二個方陣是一開始就在不毛之地上做城鎮，所以市長管不了，逼著自己當市長，很多規劃都得考慮到未來30年甚至50年；第三種就是既要肩負政府的責任，又要經營企業賺錢，必須同時讓市長、老板和老百姓都滿意。

　　“我覺得所謂城市運營，第一，要在市場經濟而不是計劃經濟條件下進行；第二，如果一個城市財政能力有限，要充分依靠市場的力量；第三，城市運營商必須有政府背景�！蔽靼睬�江新區管委會主任段先念在發言中說。

　　據了解，1996年段接手西安高新區開發時，市政府只給了10萬元啟動資金，還有就是劃撥土地，到現在，整個高新區開發面積達34平方公里，已經成為西安一個強勁的經濟增長點，對全市ＧＤＰ增長的貢獻達3．5個百分點，段也因此被視為西部地區城市運營的旗手。

　　他認為，城市運營必須以土地為基礎，但又不僅僅是土地，必須結合當地的優勢資源進行融合轉化，土地才能發揮作用。目前他受西安市政府委托負責運營的曲江新區，總面積47平方公里，主要定位是旅游文化產業區。

　　與段先念相比，上海城投負責人孔慶偉所主持的新江灣城，占地面積不過6平方公里，但在寸金尺土的上海市中心，這片迄今為止最大的可供成片綜合開發的土地，分量一點也不比前者輕。同時，他也是2010年上海世博會的土地運營總裁。在孔看來，在城市運營過程中，政府的合理規劃、市場的高明策劃以及開發商或建設單位周密的計劃，三者必須互相聯動，缺一不可�！斑@次參加地博會，我們也希望把自己放在市場的平臺上，讓大家來考查和評價我們的土地運營模式，力求為更多二級開發商提供發展的空間�！彼�說。特殊成功模式難以復制

　　不過，被業界公認為“地產思想家”的馮侖對這種政府主導的城市運營模式提出了質疑。他認為，政府不一定是城市資源分配的惟一一個主導力量，它應該考慮市場上各個主體的需要，否則就面臨一個問題，每一任市長都講城市運營，都追求自己的政績，這個市長要搞北邊，再換一個市長要搞南邊，結果就是勞民傷財，在現行土地經營體制下，完全依靠政府授權而且一家獨大的國有全資企業去操作，會出現很多問題。

　　而業界人士很容易聯想到的是，在近一兩年來中央政府大力清理整頓各地開發區的“圈地”風，尤其是在近期宏觀調控政策出臺嚴格控制土地供給后，各地方政府土地運營開發的既有模式，也許會受到嚴峻考驗，擁有政府背景和壟斷土地資源的企業，今后將面臨何去何從的新難題。

　　或許不是巧合，7月12日下午招商地產與華僑城聯合舉辦的以“社區綜合開發運營”為主題的“雙城會”上，同樣的問題也擺在這兩家企業的代表面前。

　　眾所周知，過去20多年來，招商和華僑城都是以政府集中劃撥的大片土地為基礎，分別摸索出產業互動和旅游地產兩種開發形式，獲得巨大成功，成為深圳乃至全國社區地產開發的典范，現在來看，它們也稱得上是國內城市運營方面的先行者。

　　最近兩年，招商、華僑城先后啟動其全國拓展戰略，分別在北京、上海等若干城市投資項目開發，但是，在深圳本土長盛不衰的土地運營模式，在脫離了特殊的地緣和政策環境，真正參與市場化競爭后，能否成功異地復制，仍是一個值得關注的問題。

　　對此，招商地產副總經理賀建亞的回答倒是非常實在。他坦然承認，招商的蛇口開發區也好，華僑城也好，多年來的發展歷程都有自身的特殊性，要在其他地方完全復制是不現實的，但他們會堅持以往摸索出來的合理發展思路，尋找能充分發揮自身特長的新的城市環境，爭取實現兩者的融合。

　　“至于我們的模式，能不能對如今正在或有意參與城市土地運營的業界同行有所啟發，我也很難下結論�！彼�補充道。就是勞民?