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作者：謝紅玲
2002年 7月1日，國(guó)土資源部發(fā)布的“11號(hào)令”——《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》正式開始實(shí)施，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)全面實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度，土地協(xié)議出讓大范圍叫停。然而，由于土地交易的復(fù)雜性和歷史遺留問(wèn)題較多，這一帶有革命性的制度改革實(shí)施兩年來(lái)，并未在全國(guó)范圍得到全面貫徹執(zhí)行。直到今年，中央硬性劃出8月31日
的大限，這場(chǎng)土地交易制度革命勝利的曙光才出現(xiàn)。隨著8月31日的迫近，由中央至地方的土地市場(chǎng)大整頓進(jìn)入攻堅(jiān)期。
如同這一場(chǎng)革命階段性勝利成果的大檢閱，今年7月10日～13日，在最早試行土地拍賣制度的深圳特區(qū)，醞釀近兩年的“中國(guó)城市土地運(yùn)營(yíng)博覽會(huì)”（簡(jiǎn)稱“地博會(huì)”）隆重開場(chǎng)。三宗地塊異地拍賣會(huì)的舉辦、19個(gè)城市上百宗待出讓地塊的集中展示，吸引了各城市土地資源管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)界人士的積極參與和大眾傳媒的廣泛關(guān)注。
從效果上看，該展會(huì)基本達(dá)到了組委會(huì)預(yù)先確立的三大目的：集中展示土地市場(chǎng)改革成果、搭建土地陽(yáng)光交易平臺(tái)、促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置。但是，受國(guó)家宏觀調(diào)控與土地整風(fēng)風(fēng)聲日緊的影響，展會(huì)規(guī)模有所收縮。所以，從市場(chǎng)角度講，地博會(huì)正逢其時(shí)——土地市場(chǎng)正從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，各地待售地塊期待實(shí)力派企業(yè)的垂青，同時(shí)部分資金實(shí)力差的企業(yè)急于轉(zhuǎn)讓手中要過(guò)期的“糧票”；從改革進(jìn)程上看，地博會(huì)早了一個(gè)時(shí)辰——宏觀調(diào)控土地是重點(diǎn)，土地整風(fēng)正處在攻堅(jiān)期，一些政府機(jī)構(gòu)和開發(fā)企業(yè)無(wú)暇他顧。組委會(huì)主要負(fù)責(zé)人坦言，地博會(huì)成功吸引了國(guó)內(nèi)主要的城市運(yùn)營(yíng)商的積極參與，而作為國(guó)家土地主管部門及大會(huì)主辦單位的國(guó)土資源部的領(lǐng)導(dǎo)們卻因?yàn)樾枰礁鞯仳?yàn)收土地市場(chǎng)治理整頓情況未能與會(huì)，這實(shí)在是個(gè)遺憾，因?yàn)榈夭⿻?huì)也希望能搭建一個(gè)政府管理部門與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)深入溝通的平臺(tái)，推動(dòng)城市土地運(yùn)營(yíng)健康、有序的發(fā)展。記者也在展會(huì)上觀察到，來(lái)自政府方面的話語(yǔ)缺失確實(shí)讓同期舉辦的與土地相關(guān)的論壇顯得份量不足，畢竟當(dāng)前形勢(shì)下的土地運(yùn)營(yíng)與土地政策及土地市場(chǎng)游戲規(guī)則的制定者息息相關(guān)。
有一個(gè)事實(shí)業(yè)界有目共睹：土地交易制度改革實(shí)施兩年以來(lái)，土地市場(chǎng)游戲規(guī)則不斷升級(jí)，不僅交易形式透明化，土地款的繳付方式也大變——?jiǎng)虞m幾億的土地款要在短期內(nèi)一次性或分期交清，這對(duì)資本金原本不多、主要依賴銀行貸款和預(yù)售回款的大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)都是一個(gè)不小的考驗(yàn)。在宏觀調(diào)控下，銀行對(duì)房企慎貸，對(duì)按揭貸款嚴(yán)格審查，而其他融資渠道極為有限，如今房地產(chǎn)已經(jīng)不是小企業(yè)玩得起的游戲，也不再是大企業(yè)能夠恣意擴(kuò)張的游戲。盡管市場(chǎng)需求呈現(xiàn)剛性，但行業(yè)準(zhǔn)入門檻的大幅度抬升已經(jīng)讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)界緊張異常。對(duì)開發(fā)商而言，如今生存和發(fā)展都是問(wèn)題。所以，才有了小企業(yè)的聯(lián)合，大企業(yè)與境外資本的攜手，以及幾十家企業(yè)在國(guó)內(nèi)外打上市的主意。
2004年的地博會(huì)應(yīng)該只是一個(gè)發(fā)端，在房地產(chǎn)市場(chǎng)從土地到房子越發(fā)呈現(xiàn)全國(guó)一統(tǒng)化特點(diǎn)的今天及以后，類似的全國(guó)性甚至是國(guó)際性的房地產(chǎn)交易平臺(tái)應(yīng)市場(chǎng)之需一定會(huì)多起來(lái)。據(jù)悉，今年12月，已形成品牌效應(yīng)的“第六屆中國(guó)住交會(huì)”將在上海舉辦；2005年5月，“第二屆慕尼黑商務(wù)地產(chǎn)展”也將在上海推出；2005年10月，重整組織隊(duì)伍的“第五屆中國(guó)國(guó)際住宅產(chǎn)業(yè)展覽會(huì)”擬在北京大力推出。旨在整合房地產(chǎn)上下游資源的展會(huì)如此之多，想必競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)很激烈，個(gè)性化、品牌化當(dāng)為出路。
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