宏觀調控造就“資本為王”

    3年前，港商李先生來滬時，有人建議他投資房地產，他沒有動作；但最近他改變觀望態度，專程來滬通過媒體記者對房地產做了詳盡咨詢，從房地產市場走勢，到各類房市產品的供求等，決定涉足房地產業。

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    目前，海外資金紛紛涌入內地房地產業。從從事二手房中介的臺灣信義、21世紀不動產，到進行房地產開發的凱德置地、信和置地等，以及專事房地產金融的麥格理管理咨詢公司、ING等，都對中國房地產業的投資呈提速之勢。這是中國加強對房地產業調控、嚴格規范土地市場以后，境外資本對我市場的直接反應。

    中國房地產將更加規范有序，并快速進入“資本為王”的時代，很多實力雄厚的外資企業決定把握時機，在這個大市場中占領重要席位。

    外商眼中可投資的優質產業

    日前，麥格理管理咨詢（上海）有限公司總經理章利華對記者說，“外資一直在等著機會進來，今年中國對外資金融開放領域的加大，也是外資加速進入中國的一個重要原因。”

    “到2012年，我們的店面總數將要達到1500家。”臺灣最大的二手房中介公司信義房產管理咨詢（上海）有限公司總經理夏智亮說，“現在，我們的門店在200家左右，已經進入了上海、蘇州、南京、杭州、北京這些城市，我們會陸續進入更多的城市，要成為中國二手房中介第一品牌企業。”除了信義房產，21世紀不動產不久前也在天津成立區域分部，正式進軍天津市場。

    作為行業中堅力量的外資開發商，更是不遺余力的大展身手。新加坡的凱德置地就是其中的代表。中國區執行總裁林明彥稱：“在未來5年內，我們的投資規模將翻一番。現在，我們在中國市場的投資規模已超過120億元人民幣。我們將不斷尋找契機加大在上海、北京的居住和商用房產投資，積極開拓廣州市場，密切關注重慶、成都、大連等二線城市的發展。”

    一直和中國內地市場息息相連的香港房地產企業，投資更是迅猛。香港房地產五虎之一的信和置地，除了參股來福士廣場19％外，一直在內地沒有投資。今年，他們一改多年對中國市場的觀望態度，攜手中海地產在內地四處出擊。4月，連連在成都、深圳拿下兩大地塊。至此，香港地產五虎將齊聚內地。

    不久前，美國洛克菲洛集團宣布參與上海外灘的改造。香港嘉華集團也明確表示，要把在上海的投資額增加至集團總投資額的30％至40％。除此之外，還有新鴻基、瑞安地產等地產大佬們也在伺機而動，準備加速發展。

    6月8日，摩根士丹利發言人透露，由大摩房地產基金注資的上海盛融公司未來將主要關注內地的房地產市場開發，資金將主要投向上海的房地產項目，業務包括房地產企業的并購，不久后盛融很可能吸收熟悉房地產操作的企業加入。就在10多天前，以摩根士丹利為首的財團剛剛從中國建設銀行成功拍得賬面達28．5億元人民幣的房地產不良資產。據悉，大摩還將聯手美國雷曼兄弟公司各入股25％，參加上海永業公寓二期，估計涉資達人民幣2億元。

    從業內不斷傳出的信息表明，盛融的行動還在繼續，那些在宏觀調控中面臨資金壓力的房地產公司很可能成為其下一個獵物。

    不久前，排名世界前五強的房地產基金荷蘭國際集團ING收購了RODAMCOASIA公司在北京和上海的兩個房產項目。此前，荷蘭國際還與上海復地集團簽約，共同投資興建ING在上海的第一個商品住宅項目。近期ING又在上海宣布，剛完成一項亞洲房地產基金收購項目，將全部投入中國市場，這使ING在中國的房地產投資總額翻了1倍。上海復地還與摩根士丹利合作投資約5000萬美元建設“復地雅園”。

    外資在我國房地產業中的地位已經舉足輕重。據有關人士預測，在未來兩三年內將有3億至20億美元的海外資金直接投向中國房地產市場。在上海，外資投資已占整個市場總量的13．7％。可以肯定，在這輪投資提速之后，外資在我國房地產業中的比重還會進一步上升。

    海外基金在中國大展拳腳

    在內地收緊借貸之際，資金充足的外資基金將內地房地產項目瞄準為囊中之物，為他們逐鹿中國房地產市場鋪下紅地毯。

    今年7月5日，萬科集團發布一項境外融資公告引起市場的關注。萬科通過向總部設在都柏林的房地產專業服務公司HI公司貸款3500萬美元，支持其在廣東中山的一個項目。總經理郁亮說，中國房地產融資剛開始，大家都處在摸索和嘗試階段，對萬科而言，會考慮效率、經營水平和綜合國際國內金融形勢，來決定的自己的選擇。

    再往前，6月24日，東亞銀行與怡禾房地產公司簽約，為北京的中央商務區“溫莎大道”項目提供外幣按揭服務，永亨銀行也以同樣方式與怡禾房地產簽約。在上海、杭州，包括匯豐銀行、東亞銀行、永亨銀行在內的多家銀行都在與眾多房地產項目親密接觸。業內人士稱，不受“銀根收緊”影響的外資銀行正在房貸新政下全力開拓中國按揭市場。據悉，東亞銀行在上海、深圳兩地分行各自的按揭業務都已達20億港元。

    2003年，凱德置地在中國建立了房地產基金，基金的規模在1億至2億美元。據悉，凱德置地早期在華投資已取得了巨大收益。2003年，其在海外收益中，中國市場占有很大比重。林明彥透露：“中國市場的稅前收益占集團總收益的31％，較2002年的12％增加了18個百分點。”

    麥格理管理咨詢（上海）有限公司總經理章利華說：“現在，歐美很多企業，甚至包括很多私人基金，都在找機會進入中國。”基強聯行投資顧問董事總經理陳基強也透露，現在每月平均有20至30個海外基金到上海，尋找房地產投資機會。他們主要是美國、歐洲，甚至是中東基金。

    房地產金融資產證券化與中資尋求海外上市等也在加緊進行中。復地集團旗下的復地股份有限公司已在香港上市募集資金17億港元。順馳將聯手摩根士丹利，在近期赴香港上市募集資金10億港元。為參加外灘源項目，上海新黃浦(資訊 行情 論壇)集團已與美國洛克菲勤國際集團簽約，雙方將組建中外合作企業。日前2004年中國房地產金融資產證券化論壇在上海舉辦，這次論壇由美國第二大資產公司房利美和文廣新聞傳媒集團的第一財金主辦，會上討論了如何結合房地產資產證券化的國際成功經驗和中國特色，提供為中國市場的金融服務。

    外資購并、合作、投資機會顯現

    麥格理公司總經理章利華明確表示，“這次宏觀調控，將一些實力差的中小房地產企業淘汰出局，騰出很大市場空間，對我們來說是很好的機會。”曾經一直為拿不到土地而苦惱的章利華，最近遇到好多企業找上門來要賣地給他們。章說：“原來我們一塊地都找不到，現在可以挑挑揀揀了。”有外資背景的東方海外房產集團市場營銷部總經理張永順也表示，最近，不斷有企業要向他們轉讓土地。“原來許多本地房地產公司占據了天時、地利、人和的優勢，但是實行土地拍掛標制度以后，房地產公司自有資金的劣勢就會不斷體現出來。”東苑房地產集團董事長侯抗勝說，本土企業市場競爭的區域優勢會越來越小，企業的運作機制會不斷的市場化。

    “現在對大量的境外資本進入中國市場是個極好的時機，據我們所知，目前市場有大量的未建和在建項目，因受銀行緊縮信貸的影響，在資金嚴重吃緊的考驗下，已經出現一些甩賣行為”，專門從事商業房地產投資的仲量聯行中國區董事陳立民表示，已有太多項目談過，有的正在收購過程中。主要從事項目融資和具體運作的新漢業不動產機構的副總裁港曦說，“受宏觀調控的影響，大量小型企業頂不住資金鏈的壓力，所以選擇出售項目或轉讓股權等方式尋求合作。”中房指數系統的陳晟傳達了同樣的信息，“目前確實有很多公司在談項目收購和項目轉讓事宜。”

    凱德置地不久前以人民幣4000萬元收購了上海奧勝房地產有限公司，取得了他們在閔行華漕銷售的15萬平方米土地，計劃建設低密度住宅。

    近期凱德置地又通過收購，在上海獲得另一個項目。來自外資企業的信息，“在上海，無論內環，內外環之間、還是外環以外，都有土地、項目及半成品項目在洽談中。”

    購并潮需要大量資金，包括摩根士丹利、美國雷曼兄弟公司、荷蘭國際集團等都在尋找機會。仲量聯行中國區董事陳立民說“大量項目所涉的資金相當龐大，動輒就是10個億，這為資金雄厚的海外資本提供了進入的間隙和機會。”。他認為，在宏觀調控下，對房產商的人才管理和經營水平提出更高的要求，繼續生存的房產商要將研發、決策、融資機制融入到日常運作中，外商的管理資源優勢或許能受到本土企業的歡迎。