本報記者 李小剛

　　從現在的情況分析，今年下半年上海市商品房的供應量至少會保持在1700萬平方米已經是“板上釘釘”的事實

　　由于市中心區土地供應始終沒有增加，而上海郊區的土地在去年年底之后供應量比

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較大，再加上上海市政府要加強中低價商品房的比重，因此郊區新盤肯定會有放量

　　“從現在的估算來看，今年上半年完成的商品房銷售面積有600多萬平方米，預計下半年的供應量會達到1700萬平方米。”中房指數辦公室高級分析師陳晟對今年下半年上海地產市場的總體供應情況給出了自己的分析。

　　由于今年年初上海市政府有關部門的負責人已經公開表示，上海市房價的漲幅將控制在12%的限度之內，因此陳晟分析，如果要控制這個上漲幅度，那么今年全年上海市商品房的供應量肯定不能少于去年的水平，甚至要超過去年的總量。

　　據資料顯示，2003年上海市商品房銷售面積達到2300多萬平方米，而根據目前掌握的統計數據表明，2004年1-5月，上海市完成商品房銷售面積588.05萬平方米，比去年同期增長18.2%；商品房竣工面積480.83萬平方米，增長29.6%，增幅高出銷售面積11.4個百分點。

　　因此，從現在的情況分析，今年下半年上海市商品房的供應量至少要保持在1700萬平方米已經是“板上釘釘”的事實。

　　觀望造成600萬

　　對于上半年只有600萬平方米的商品房銷售面積，上海中原物業代理有限公司研究咨詢中心總監劉文超認為主要的原因在于政策的影響。

　　“一般來說上半年是房地產市場的淡季，下半年從10月到年底將是旺季。”雖然劉文超從房地產市場的一般規律分析了上海地產市場的變化，但是他也告訴記者，政策變化是影響房地產市場最為重要的因素，因此今年上半年的銷售面積不多的情況，在很大程度上是因為去年上海市規劃政策的出臺。

　　“上海去年對于市中心區容積率的限制直到11月才正式出臺，此前許多項目的方案都不知道應該怎么做，因此很多的項目都在11月以前擱淺。”劉文超認為上海各項政策沒有明確出臺，致使中心區許多的項目被壓住，因此導致了今年上半年供應量沒有增長。

　　根據中原物業代理公司的分析報告顯示，隨著2003年11月《上海市城市規劃條例修正案》和上海開始控制中心城區房地產開發的“雙增雙減”政策措施的出臺，上海市（不含浦東地區）在此時間段之前約200多個住宅項目由于規劃限制被暫緩開發的問題得以解凍，預計這些項目的總體量在1000萬平米以上，而且大多集中在環線以內尤其是內環線附近，考慮這些項目的上市準備期（包含動遷期）估計在2年左右，故上述項目預計在2005年底及2006年初將開始大批進入上海市場，屆時上海住宅市場的中心區次中心區一手供應量較比目前會有較大幅度提升。

　　也正是由于上海市中心區一手房供應量沒有得到增長，因此劉文超表示，現階段中心區、次中心區一手房供應量不足，導致二手房交易價格還在呈現上漲趨勢。

　　但是陳晟向記者表示了比劉文超更多的看法，他認為上海地產市場上半年的觀望氣氛并不僅僅是由購房者所構成的，開發商也處于對市場的觀望之中。

　　“今年上半年銷售面積只有600萬平方米，很大程度上還有宏觀調控所帶來的觀望氣氛的影響。”陳晟認為從去年開始中央政府就開始出臺各項針對房地產市場的各項政策，使得許多開發商看不清市場的明確走向，因此許多開發商開始按兵不動，觀望政府政策的意圖和市場的走勢，希望在情況明朗的時候啟動自己的項目，因此許多本應在上半年開盤的項目被推遲。

　　根據陳晟的估計，隨著下半年宏觀調控政策形勢更為明朗，影響房地產市場的各項金融政策的穩定，上海市房地產市場的供應量必然會有極大的增長。

　　1700萬從哪里來

　　下半年上海市為保證房價漲幅在合理的區間內，供應量的增加是個必然趨勢。劉文超認為，下半年的供應量增長主要還是郊區盤的大量上市。

　　事實上，在4月份時上海市房地資源局局長蔡育天對于上海商品住房市場的今后走勢發表了他的看法：首先是供求關系更趨優化。以改善居住條件、動拆遷、外來人士和投資人士為需求主體的商品住房需求總量，今年預計達到2600萬平方米。全年施工面積增幅較大，約7000萬平方米，后市供應充足。今年上海商品房住房的供應量預計將達2700萬平方米，供求基本平衡、供略大于求。而且今年上海房地產市場供應結構將更趨合理，上海配套商品房、普通商品住房的供應都將放量，其中普通商品住房的供應量預計在1600萬平方米以上

　　在此基礎上，根據劉文超的監測，由于市中心區土地供應始終沒有增加，因此在下半年上市的新盤中市中心的樓盤不會很多，而上海郊區的土地在去年年底之后供應量比較大，再加上上海市政府要加強中低價商品房的比重，因此郊區新盤肯定會有放量。

　　“郊區的土地很少涉及拆遷的問題，因此郊區項目的推進速度很快，大約有半年多的時間就可以銷售，因此去年年底獲取的土地，今年下半年完全可以上市供應。”劉文超認為上海郊區的新盤供應量必然很大。

　　不久前，上海房地產交易中心對于所有在售樓盤的官方統計數據顯示，郊區樓盤在中價在售房源中比例高達73%，市中心區的樓盤幾乎完全退出了中價樓盤的行列。

　　對此，陳晟認為，下半年郊區供應量的同時放量是否能夠被消化值得思考，因為1700萬的供應量大多集中在郊區，肯定會給郊區房價造成很大的壓力。“而與此同時，市中心區的樓盤并沒有太多的供應，是不是會進一步造成中心區樓盤價格還要上漲的壓力，現在已經有這樣的趨勢。”

　　其實，對于這樣區域性的集中放量，已經有業內人士開始關注，大家都擔心上海地產市場出現走強區域更加走強，供應量增大的郊區出現下跌的情況。但隨著土地出讓高峰向郊區的轉移，上海近郊一手房市場將取得長足的發展，這樣將會直接改變上海整體房價的增幅，達到上海市政府的預定目標。

　　但是，上海市郊區新樓盤的壓力已經出現。根據中房指數辦公室發布最新報告顯示，6月上海市房地產市場與上月相比，房價漲幅明顯放緩，在被中房調查的33個樓盤中，有19個樓盤價格出現了微弱下跌的跡象。

　　從指數調查樣本來分析，住宅類33個樓盤的加權平均指數依舊上漲了0.7%，這表明上漲總趨勢沒有改變。但是，樓盤價格上漲的只有14個，平均漲幅為7.3%；同時，出現價格下跌的樓盤卻達19個，數量比以前明顯增加，平均跌幅為5.3%。

　　具體的分析情況顯示，中心城區的樓盤價格仍然處于上漲的態勢，而郊區樓盤則呈現微跌狀況：長寧區內環線外側靠近蘇州河的某個樓盤，均價攀升到萬元大關，另外徐匯區漕溪路內環線外側某樓盤，均價從1萬元攀升到1.1萬元；而在下跌個案中，地處普陀寶山的大華板塊中某樓盤跌幅最大，為7.2%，均價從8080元滑落到7500元。

　　供需雙方博弈

　　今年上海市房地產供略大于求的局勢已是定局，而且受到宏觀調控的影響，供求雙方都進入了相互觀望的博弈狀態。這兩大因素的相互作用，業內專家認為將影響上海房價的走勢。

　　劉文超認為，近幾個月來上海二手房市場出現的交易量萎縮，主要在于供求雙方都有自己的心理預期，供方仍然希望價格向上走，而購房者認為價格會下來，因此兩者出現了相互博弈的心理，同樣一手房市場也面臨著相同的情況。

　　但是，他表示這樣的態勢不會保持很久，現在就看誰能撐得更久。“我預計購房者挺不了太長的時間，可能再過二三個月，購房者看到房地產市場價格沒有下降就會入場購房，到時房價還將是向上走，不會出現大幅下跌。”

　　《國際金融報》 (2004年07月19日 第九版)