越來越多的城市居民對于財富忽然有了別樣的感覺：這一兩年內，飆升的房價讓他們成了“百萬富翁”；但是，對于絕大多數人而言，樓市漲的只是數字而非真金白銀——那只是符號意義上的“紙上富貴”而已！自己并沒有因為房市上漲成為富人，相反卻是個欠錢的“負翁”。

    是樓市“拐點”，還是短期調整

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    價格長期高居全國之冠的上海樓市，最近出現了新的變化。眼下，只要一次性付款，開發商就打98或99折賣房。打折樓盤已不是一家兩家，而是成片蔓延。在年初，能托關系內訂一套房子已是幸事，打折簡直是天方夜譚。專業房地產咨詢機構美的行（上海）對新盤的觀察發現，自今年5月1日以后，新盤成交下降，現場來人明顯減少，成交速度下滑，意向性客戶棄單的現象較多。浦東一些樓盤的單價跌幅已超過1000元。

    二手房交易是增量房行情的基石與鏡子。目前，上海二手房“有價無市”的現象也在蔓延。今年以來，拍賣的成交率節節下滑，流拍數目已占到50％以上；而在去年房市“火爆”時，一處房產的競拍者一般總有5到10家。6月27日，在上海一房產拍賣專場上，掛牌拍賣的16套二手房僅有1套成交，創下了近幾個月來房產拍賣最低點。更值得關注的是，均價不到每平方米6000元的中低價二手房竟也無一成交，拍賣行不得不建議賣家下調單價500元左右。

    土地是房產的源頭。上海土地市場甚至已出現開發商之間的新一輪轉讓。“沒有土地想土地，拿到土地做不起，誰想接盤謝謝伊（上海話：他）”這一圈內流行的順口溜反映了曾是暴利源泉的土地似成雞肋。因為“房價與信心都已被嚴重透支，有的地方透支至少在5年以上。”一位開發商說，如今拿土地就像濕手抓面粉——捏不得，拋不掉。“這是自1999年樓市復蘇以來，上海土地市場首度遭遇霜寒，而土地市場又牽動著房市冷暖。這充分暴露了房產商對市場前景已由亢奮轉向憂慮。”

    不少業內人士認為，上海樓市的“拐點”已經出現。上海房地產市場正從2002年的供不應求向供求平衡甚至供過于求逆轉。

    上海市房屋土地資源管理局的資料顯示，到7月份，上海樓市將供略大于求。一些開發商表示，要加強對買方客戶的服務力度，以迎接“買方市場時代”的到來。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說，當出現商品房竣工面積大于銷售面積的拐點時，房價調整的進程將加速。

    是瞬時放量，還是真實需求

    在房地產市場上，上海樓市在一定程度上被認為是全國的風向標。“拐點”究竟說明了什么？上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅認為，這說明投機風下的房市火爆事實是瞬時放量，并不等于真實需求；最終決定房市冷熱、房價高低的是真實的供求關系。

    在房地產市場上實戰多年的季寶紅說，商品房已有5年左右的熱銷期，上海現已有280萬戶家庭擁有住房財產，這是瞬時放量現象，尤其是2003年，排浪式消費特征明顯。而住房需求猶如割稻，一茬一茬的，這一波行情與下一波行情正是春季稻與秋季稻的關系。“誰能指望在收割了春季稻后，不經過一段低潮的培育期，就能緊接著收獲秋季稻？” 上海市統計局最新統計數據表明，85％的居民認為房地產過熱或偏熱，83.7％的居民認為新建商品房單價應在5000元／平方米以下，71.1％的居民今明兩年無購房打算，其中67.7％的居民認為目前房價太高無力購買。

    主張房市恒熱的主要理由不外乎土地資源稀缺。但是，從長期看，70年使用權限一到期，土地就收歸國有，又可以反復循環利用。就短期而言，如果理性的“梯次消費”能夠成為百姓的習慣——人們在購買新房后，能讓二手房經由流通市場配置給購買力相對低一層次的消費者，而不是囤積在手里；無論新房舊房都能自住或出租而不是空置，土地的緊缺性可以大大緩解。

    季寶紅堅信，只要把握得當，在不同時期，政府完全可以從滿足不同的市場需求出發來調節土地供求。“何時放地、放什么地、放多少地，完全看政府調控的藝術。土地的稀缺是相對的。”

    是富翁，還是“負翁”

    2003年，上海房價平均漲幅超過20％，部分地區上漲了60％。理論上，如果首付20萬元購買一套總價為100萬元的住房，在不到一年的時間里，上漲的房價就會帶來20萬元以上的收益。

    但事實上，如果房市看漲，將手中的房子脫手意味著要付出更多才能買到新房；如果房市看跌，最終誰來接盤？大多數普通消費者并沒有因為房市上漲成為真正的富翁，相反卻成了欠錢的“負翁”。

    其實，“那只是符號意義上的‘紙上富貴’！”季寶紅說，購房人得到的是心理安慰，拆遷戶承受的是痛，銀行承擔的是風險。“拐點”的出現將這些樓市“隱喻”明了化。2003年，上海中資銀行新增個人住房貸款高達620多億元，占當年個人購房總金額的65％。也就是說，老百姓65％的買房錢是銀行墊付的。

    “紙上富貴”究竟富了誰？是開發商的暴利。綜合上海市統計局公布的數據，近三年來，上海房地產開發企業的自有資金逐年下降，2001年為18.84％、2002年為17.53％、2003年為16.94％，但同期其自有資金的利潤率卻分別達到38.12％、86.36％和74.24％，是同期社會平均利潤率的7到16倍。

    對于地方政府而言，房地產對經濟增長的貢獻度高，被當作地方稅收的重要增長點來培育。復旦大學中國經濟研究中心殷醒民教授提醒：“地方經濟過分依賴房地產業，促使房地產過熱，實質上也是當屆政府在透支后世的利益，寅吃卯糧。這種發展很難持續，十分危險。當年香港、日本的樓災之害殷殷可鑒。”