本報記者 李小剛

　　宏觀調控的威力在第6城市群火熱的地產市場中表現得更為突出。這樣所帶來的直接后果是市場供求關系的轉變，繼而使這個市場出現由“熱”轉“冷”的趨勢

　　現在很顯然，樓市中狂熱的購買力正在消退，第6城市群各地普遍進入觀望期，購房者

千件數碼產品1元熱拍 新浪點點通個性smsDIY 海納百川 候車亭媒體 哪里可以免費發短信?

開始期待房價出現變動

　　宏觀調控的影響已經在房地產市場中發揮了作用。

　　據國家統計局近日公布的數字顯示，1至5月全國累計房地產開發投資3703億元，同比增長32％，增幅較一季度回落9.1個百分點。其中5月當月投資增長23.86％。一季度全國房地產投資增長41％。由上述數據看出，房地產投資增幅下降較明顯，尤其在4月份以后國家宏觀調控的效果更加顯現。

　　宏觀調控的威力在第6城市群火熱的地產市場中表現得更為突出。記者采訪過的一位專家指出，政策面對投資過旺的地區市場將表現得尤為明顯，因為宏觀調控的影響將打壓其中的投資者和炒房者，這樣所帶來的直接后果是市場供求關系的轉變，繼而使這個市場出現由“熱”轉“冷”的趨勢。

　　毫無疑問，這位專家所指的投資旺盛的地區市場即是第6城市群的地產市場，而現在所出現的各種跡象則被專家所言中，目前整個地區出現了地產市場整體盤整的現象。

　　二手房都出了問題

　　頗為湊巧的是，今年上海、杭州和南京都是在房展會上表現出樓市走向下滑的跡象。

　　在上海3月的房展會上，出現觀眾人數銳減的局面，而其成交量更是不到去年房展會的三分之一。

　　“五一”期間南京舉辦了一個大型房展會，雖然看房的人數并不比往日減少，但4天下來，76家樓盤平均每家僅成交了2套房，購房者的觀望氣氛濃厚。

　　最為引人稱道的則是5月中旬在杭州開幕的浙江省第十一屆房地產博覽會。這次房博會不僅人氣大大下降，而且與去年6月份的房交會創下商品房成交面積30.5萬平方米、成交額16.46億元的紀錄相比，這次房博會商品房成交面積只有7.88萬平方米，成交金額為5.477億元，成交面積和成交金額都大大萎縮。

　　房展會因為是房產的集中展示和交易而容易被人們所記住，而事實上二手房的變動早已在各地出現。

　　根據相關的資料顯示，雖然今年上海上半年二手房交易總量相比去年同比有所增長，但從整個二季度來看，每月成交量與上月的對比都呈現明顯的下滑態勢。來自權威機構統計顯示，整個4月二手房成交約為1.4萬套左右，比3月最高成交量近2萬套縮水了近三成，而5月份1.1萬套的成交量又比4月減少了二成左右，整個5月成交金額僅與年內向來最慘淡經營的1月份基本持平。目前6月份最后數字還未出爐，不過據房產中介商預估，成交量仍有一定幅度的萎縮。

　　上海第二季度對一些大型中介公司的調查更是說明了二手房市場面臨的困境。據了解，包括上房置換、21世紀不動產、中原、博邦等在內的滬上大型品牌中介商業務量普遍銳減二成以上，另一部分中介商業務量損失了超過五成甚至更多。

　　上海一些市場觀察人士目前已有預計，下半年上海的二手房市將面臨嚴峻考驗，無論是大型品牌中介還是小型中介都將受到一定市場沖擊。

　　杭州的情況也是極為相似。在杭州5月份房博會舉辦之前，杭州的二手房市場就出現了極為冷清的場面。據了解，5月份杭州二手房成交量與4月相比呈現明顯的下降趨勢。更有中介公司提供的數據顯示，4月份杭州的二手房供應成交比已經達到6.6∶1。

　　南京從4月底開始，各大商業銀行紛紛暫停辦理住房按揭貸款，不少二手房交易被迫停頓。進入5月份后，二手房交易量直線下降，有的房產中介公司成交量下降了35％左右。

　　對于二手房出現的冷清局面，大多數專家比較一致的看法是銀根緊縮對二手房業務量的直接影響。去年121號文件出臺以后的一系列金融新政策，使得銀行可供貸款的總量減少，為降低風險，銀行提高二手房貸門檻，原來能貸八成到現在可能最多是七成，原來貸30年的，而現在變成了15、20年，2套以上購房者有了更多限制，各項審核措施也比原來嚴格，周期延長，使得對貸款依存度高的購房者和投資客無法完成交易，從而對需求造成打壓。

　　此外供求雙方的心理變化也是交易量下降的重要因素，由于在價格上供求雙方都難以達到一致，因此許多交易無法完成。

　　新盤銷售速度明顯放緩

　　二手房市場與一手房市場有著緊密的聯系，一旦二手房市場出現明顯的下滑趨勢，那么一手房市場必然會受到嚴重影響。這是房地產市場中的必然規律。

　　這個特征已經表現在上海的地產市場之中。記者所接觸到的所有開發商都承認，受到各項政策影響，樓盤的銷售并不理想，銷售速度在今年明顯下降。上海新開樓盤的銷售速度與去年相比處于明顯下降的趨勢。

　　來自上海一家地產咨詢機構———美地行的調查報告顯示，銷售進度放緩、周期延長、房價升幅趨緩已成為樓市銷售的主旋律。據相關人士稱，原本一周能售完的房子，現在可能需要一個月，原來開盤到收盤房價增幅能達到1000元的，現在可能只有200元的升幅空間。

　　浙江大學房地產研究所所長趙杭生曾給記者分析，目前杭州的樓市已經出現見頂后的衰退跡象。“杭州樓市出現目前的衰退跡象，主要是宏觀調控的影響，政策面的變化導致買家心理的變化，看空的比較多，普遍認為樓市上升空間有限，而且可能還會下跌。而政策面對供求雙方都有影響。”

　　盛世偉業房地產代理有限公司總經理童浩則透露，“以前盛世偉業代理的樓盤一個月銷售出600多套很正常。但是現在雖然一些樓盤的價格沒有下降，但是銷售的速度明顯降低，一個月也只有100多套售出。”

　　銷售速度的趨緩使許多開發商在銀根收緊的情況下面臨很大的資金壓力，為了加快資金的回籠速度，在第6城市群各主要城市均出現了新盤房價松動的情況。

　　上海一些高檔樓盤已經出現打折降價銷售，最大的降幅達到1000元左右，而根據上海漢宇地產豪宅部的監控數據顯示，在浦東地區的一些別墅樓盤價格下降了200到300元。一些業內人士也表示，上海地產市場一些區域價格虛高的高檔住宅將出現價格的調整。上海萬科的總經理丁長峰在接受記者的采訪時也認為，上海樓市在下半年將會出現盤整，時間可能會持續一年左右。

　　而杭州的樓盤在出現提前開盤銷售之后，也面臨著價格過高所造成的銷售壓力。據趙杭生的觀察，杭州樓市新盤由于銷售面臨了很大的困難，一些地產企業為了加快資金回籠速度，已經出現一些樓盤暗中降價、打折等有利于盡快出貨的營銷手段。

　　現在很顯然，樓市中狂熱的購買力正在消退，第6城市群各地普遍進入觀望期，購房者開始期待房價出現變動。

　　上海和杭州的觀望氣氛目前已經很濃，而來自南京的一項調查更是清楚地表現出南京的情況。在這項調查中顯示，有41.3%的潛在購房者認為“房價太高，等待房價下降”，而打算在2005年及以后幾年“房價下降”之后再購房。雖然這個比例較2003年秋交會下降了3個百分點，但迫于房價上漲的壓力，持幣觀望者所占比例仍然較高。

　　除此之外，有27.8%的人因為不迫切需要換房、23.3%的人因為自有資金不足而推遲購房。因“中意的地段無中意的樓盤”而暫不購房的潛在購房者占15.7%，主要是由于南京人普遍較為中意的城東、城中、河西等板塊房價一直居高不下，理想與現實的矛盾令潛在購房者寧愿持幣觀望。

　　區域市場互為影響

　　資金是地產企業的血脈，資金緊繃的后果是開發商收縮自己的戰線。這其中手中握有土地和正在開發項目的開發商面臨比較大的市場考驗。

　　已經有報道稱，在第6城市群的各大城市中目前普遍出現開發商無力獨立開發土地的局面，尋找新的合作伙伴和轉讓土地項目正在成為現在最為熱鬧的事情。在資金壓力下，一些地產企業為解一時之急，開始選擇使用典當、擔保的辦法籌集亟需的資金。

　　由于第6城市群地產市場十分成熟，而且都有很高的消費能力，因此幾年之前這個地區已經出現了較強的相互滲透性。許多浙江的地產企業進入上海和江蘇市場，上海的地產企業也走出了上海向周邊地區擴張，而全國性的大公司更是將第6城市群地區作為自己戰略發展的最為重要方向，加緊在這個地區的布點。這其中引人注意的企業有萬科、順馳、金地等企業。

　　可以說，第6城市群地產市場的互動性很強，這其中不僅僅是地產企業的相互滲透，還有購房者的相互流動。據了解，最先進入杭州地產市場的一批炒房者，隨后也流向了上海和南京。在第6城市群地產市場中，投資者的趨同性很強。

　　因此有專家表示，一旦第6城市群中一個城市的地產市場發生較大的震蕩，那么將會對其他城市的市場產生至少是投資者心理方面的重大影響。

　　由此看來，目前宏觀調控所產生的影響已經在第6城市群整體顯現，可能其中的哪個城市都逃不過這一次的市場盤整。

　　《國際金融報》 (2004年07月12日 第九版)