近期，信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托計劃猛增，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅6月份發(fā)行房地產(chǎn)和基礎建設類信托計劃就達到了10只。由于有60%都是為高檔住宅集資的房地產(chǎn)信托項目，如何控制風險成了當務之急。

    房地產(chǎn)上市公司近期格外青睞信托計劃。7月7日，浙江廣廈(資訊 行情 論壇)發(fā)布公告稱，公司控股子公司廣廈(南京)房地產(chǎn)投資實業(yè)有限公司目前正在開發(fā)

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南京鄧府巷項目與碑亭巷項目。據(jù)測算,項目的總投資約16億元，開發(fā)周期約2-3年。由于該項目投資額較大，為保證項目的順利建設，公司擬進行信托融資。這是繼7月5日萬科公告稱，新華信托通過發(fā)行信托計劃為公司提供1.9995億元貸款以來，又一家上市房地產(chǎn)公司通過信托計劃籌集資金。

    復雜的信托計劃

    浙江廣廈的信托計劃遠比萬科的復雜。根據(jù)公告，該計劃將分四個步驟，首先南京投資的三個股東—————浙江廣廈、南京置業(yè)、廣廈房產(chǎn)分別將擁有對南京投資的11950萬元、9250萬元、8800萬元共計3億元債權轉讓給上海廣科投資有限公司(以下簡稱上海廣科)；上海廣科將3億元對南京投資債權進行債權信托,信托期不超過3年,在每個信托年度期滿由南京投資支付不高于7%的利息到期回購；然后，上海廣科轉讓信托權益獲得的資金將委托給信托公司，信托公司將該筆資金對南京投資進行股權投資；最后的回購步驟是，南京投資向受托人償還債務→信托公司將委托理財?shù)馁Y金歸還給上海廣科→上海廣科將該筆資金歸還浙江廣廈、南京置業(yè)、房產(chǎn)集團(債權受讓時所形成對浙江廣廈、南京置業(yè)、房產(chǎn)集團的應付款)→浙江廣廈、南京置業(yè)、房產(chǎn)集團向信托公司購買其持有對南京投資的股權。

    浙江廣廈為何不直接選擇由信托公司發(fā)行信托計劃，再將信托資金直接貸款給該公司，而是選擇了一條令人看起來眼花繚亂的信托計劃呢？

    在接受本報記者以投資者的身份進行咨詢的時候，該公司證券部一位女士表示，通過上海廣科作為過度就可以避免信托計劃異地銷售的問題，因為該信托計劃將在上海發(fā)行。據(jù)報道，目前上海銀監(jiān)局和證監(jiān)局已明令禁止銀行和券商代銷異地信托產(chǎn)品。該公司證券部人士告訴記者，公司已經(jīng)和信托公司達成了意向性協(xié)議，但是哪家信托公司目前還不方便透露。她指出，通過發(fā)行信托計劃打通了公司融資的渠道，“國家進行宏觀調(diào)控后，你們應該很清楚房地產(chǎn)從銀行融資的形勢。”通過此信托計劃就達到了融資不超過3億元的目的。

    地產(chǎn)信托猛增

    近入6月后，信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托計劃猛增。6月30日杭州工商信托公司的中聯(lián)房產(chǎn)“淺水灣城市花園”貸款項目集合資金信托計劃正式成立，規(guī)模為18000萬元；中誠信托北京安福大廈貸款項目集合資金信托計劃6月18日至6月30日正式開始銷售，計劃規(guī)模不超過3.9億元人民幣；浙江國信金昌房地產(chǎn)投資資金信托計劃6月28日開始募集，計劃籌資三億至伍億元。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅6月份發(fā)行房地產(chǎn)和基礎建設類信托計劃就達到了10只。

    北方信托戰(zhàn)略發(fā)展研究所有關人士在接受本報記者采訪時候表示，目前信托公司要找到自己的盈利項目，相比較而言房地產(chǎn)項目的收益還是比較高，如果風險控制得當，多發(fā)行房地產(chǎn)信托計劃對信托業(yè)務的健康發(fā)展也是有好處的。

    據(jù)悉，今年4月底，國務院出臺了提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的政策，鋼鐵由25%及以上提高到40%及以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟適用房項目)均由20%及以上提高到35%及以上。在銀行融資大門關閉的時候，房地產(chǎn)信托成了眾多房地產(chǎn)公司的至愛。

    地產(chǎn)信托風險

    來自銀行部門的消息透露，目前市面上發(fā)行的信托產(chǎn)品中，有60%都是為高檔住宅集資的房地產(chǎn)信托項目。業(yè)內(nèi)人士提醒投資者，結合當前的宏觀調(diào)控政策，很多高檔住宅開發(fā)商正陷入資金斷流的困境，投資者應謹慎投資房地產(chǎn)信托項目。據(jù)悉，因高檔住宅小區(qū)項目風險較大，銀行一般不會輕易放貸，在這種情況下，地產(chǎn)商只能通過發(fā)行信托的方式來集資。

    中國銀監(jiān)會有關負責人4月也曾表示，信托投資公司要嚴防違規(guī)風險，密切關注股市和房地產(chǎn)等高風險領域的風險控制。有消息說，銀監(jiān)會將出臺《房地產(chǎn)信托專項管理辦法》，嚴加管理地產(chǎn)信托產(chǎn)品。