一些開發商抓住銀行政策的空隙，大肆進行假按揭融資。假按揭的主要特征是開發商將積壓的房產套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金。假按揭還造成了房地產虛假繁榮的表象，引誘社會上大量的資金涌入房地產市場，嚴重危害住房金融業務的健康發展

　　當前為了抑制經濟過熱，商業銀行正在緊縮包括房地產開發等多個產業的貸款規模，但對于個人按揭等低風險業務并不實行嚴格限制。于是一些開發商抓住銀行政策的空隙，

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大肆進行假按揭融資。

　　所謂個人住房貸款假按揭是指不以真實的購買住房為目的，開發商以本單位職工及其他關系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售(購買)方式，套取銀行貸款的行為。

　　假按揭形式多種多樣

　　假按揭通常采用的方式是開發商虛擬若干購房人，并以這些購房人的名義與其簽訂不真實、虛假的購房合同，再以這些虛擬的購房人申請按揭貸款，從而套取銀行資金。這樣，開發商能夠盡快銷售完房屋收回投資，乃至實現獲利。有的開發商在通過虛擬購房人取得的銀行貸款后，待將房屋賣給真實的購房人取得資金后才償還銀行貸款，但有的開發商因無法將房屋賣出則干脆攜款潛逃。

　　假按揭的主要特征是開發商將積壓的房產套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金。表現形式卻是多種多樣的：一是開發商不具備按揭合作主體資格，或者未與銀行簽訂按揭貸款業務合作協議，未有任何承諾，不承擔任何義務，與某些不法之徒相互勾結，以虛假銷售方式套取銀行按揭貸款；二是以個人住房按揭貸款名義套取企業生產經營用途的貸款；三是以個人住房貸款方式參與不具有真實、合法交易基礎的銀行債權置換或企業重組；四是銀行信貸人員與企業串謀，所定售的房價水分大，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發放高成數的個人住房按揭貸款；五是所有借款人均為虛假購房，有些身份和住址不明，有些為外來民工，或由開發商一手包辦，或由包工頭一手包辦；六是開發商與購房人串通規避零首付的政策限制，將實際售房價提高一定比例后規定在售房合同中，再向購房人出具收到首付款的收據，雙方按照售房合同規定的虛假售價，依銀行要求的按揭成數辦理貸款手續。采取這種假按揭的方式，購房人事實上未向開發商支付一分錢的首付款，而銀行卻要向購房人提供售房總價100%的借款。

　　假按揭肆虐樓市

　　據《中國房地產報》披露，在某市辦理抵押備案的房產中，就有三分之一是假按揭。假按揭大量占壓了銀行資金，極容易形成銀行不良資產，危害信貸資金的安全，是隱藏在商業銀行肌體中的一顆毒瘤。同時，假按揭造成了房地產虛假繁榮的表象，引誘社會上大量的資金涌入房地產市場，嚴重危害住房金融業務的健康發展，必須嚴加防范。

　　假按揭為何多

　　最常見的情況是樓盤定位失誤、銷售緩滯，項目面臨崩盤危險，銀行貸款難以收回，開發商損失慘重。為避免倒閉，開發商想方設法尋求出路，其中假按揭就是開發商常用的手法之一。于是，開發商通過自己的員工、親戚、朋友，甚至請外來民工充當購房者購買自己的房產，通過辦理假按揭套取銀行貸款，達到回籠資金的目的。這些所謂的購房者與開發商有協議在先：約定只落名而不負還款責任。當這些房屋遇到真正的買主時，開發商則提前還貸，到房管部門注銷抵押登記后轉讓給真正的購房者。如果開發商銷售情況欠佳，導致無力供樓，當初的假購房者要不是以離開公司，要不是以不知情或與開發商有約定不負責還款等理由推卸責任，使銀行通過處理抵押房產清收貸款的關系變更相當復雜。

　　其次可見的是，由于中小房地產開發商的自有資金有限，有些在樓盤建設時就會出現資金吃緊，在賣樓花階段，碰上大量現樓出貨。因近年來期房銷售中存在的諸多問題，導致購房者的選擇越來越向現樓傾斜，造成許多期房爛尾，開發商通過賣樓花回籠資金難度越來越大，于是一些開發商將假按揭黑手伸向銀行。

　　還有一種，當一些樓盤在賣尾貨階段，接近清倉的時候，由于這些尾貨很難賣得出去，即使勉強賣出價錢也不理想，于是，一些正在開發新盤的開發商由于流動資金緊缺，就將舊盤的尾貨通過假按揭打包給銀行。這些樓盤往往會將定價標高，以套取更多的信貸資金，因而銀行的風險會更大。

　　另外，商品房開發貸款要求比較嚴格，而住房按揭貸款的手續要相對簡單，且個人住房貸款的利率要比開發貸款低。因此，包括一些大開發商在內都很希望用尾盤假按揭這種變通辦法來取得貸款。有些銀行工作人員錯誤地認為，這些開發商即使是做假按揭也是為了解決資金的周轉問題，風險相對較低，為了所謂的增加業務量，也為了照顧大客戶，當作一種非惡意的、較良性的假按揭而予以配合。

　　銀行其實也有責任。商業銀行特別是中小型商業銀行過多強調發展業務，降低按揭貸款門檻，放松對借款人的信用等級評估、貸款調查，甚至未辦理抵押登記手續也發放按揭貸款，從客觀上縱容了假按揭的發生。近幾年來，巨大的購房潛力為住房按揭貸款業務的發展帶來了巨大商機，各商業銀行為爭奪這一低風險的信貸業務，不僅不同銀行之間爭奪黃金客戶，而且同一銀行不同分支機構之間也在爭奪，各商業銀行層層下達按揭貸款指標，并且與員工的績效工資掛鉤。為了對一個好的開發項目提供按揭貸款，各商業銀行紛紛以各種優惠措施、快捷服務吸引高端客戶，向開發商承諾盡量不為難購房人、盡快辦理按揭手續，有的商業銀行特別是規摸小的商業銀行甚至放棄自己的原則，往往省略了對借款申請人的等級評估、貸款調查，只對開發商代借款人提供的借款申請資料進行書面審查，結果造成了對借款人的身份證、住所以及工作單位是否真實等基本情況未核實就發放貸款，為假按揭的發生提供了方便。

　　與此同時，少數銀行工作人員存在職業道德問題，與包工頭、開發商惡意串通，內外勾結。

　　可見，產生假按揭的原因是多樣的，其主要集中在賣樓花及賣尾貨階段，期房、商業用房(包括寫字樓)及接近清倉的尾樓盤，特別是那些賣不出去積壓的房產，都容易出現假按揭，故應在這些方面嚴加防范。

　　假按揭較為嚴重地破壞了金融秩序，涉嫌貸款詐騙罪。根據《中華人民共和國刑法》第193條的規定是指以非法占有為目的，行為人采用虛構貸款理由、虛假證明文件等手段，騙取銀行或者其他金融機構的貸款數額較大，占為己有的行為。在假按揭中，開發商以本單位職工及其他關系人冒充客戶作為購房人，通過虛擬借款人以虛假銷售方式套取銀行貸款數額較大的行為已構成貸款詐騙罪，將要受到法律的制裁。

　　上海證券報羅亮森