|
五分鐘我想說三句話，第一句話我對金源摩爾印象寄予厚望，它的厚望在于它占有了天時、地利、人和的優(yōu)勢，厚望在于它是整體建設(shè)，包括住宅區(qū)的發(fā)展，包括一期、二期、三期的開發(fā)有機(jī)地聯(lián)合起來，厚望在于它是自有資金。從這個角度來看，相對成本比較低。厚望在于它比較先進(jìn)入北京公司，北京有四個開始規(guī)劃，但都在計劃中，唯一的計劃運(yùn)行金源是第一個，所以占有了天時、地利、人和的先機(jī)。
第二句話，中國MALL的發(fā)展有很長的路。我們第一次看到問題所在，在MALL的開發(fā)中存在這樣四個問題。
第一個問題就是形象大于需要，也就是說政府的形象、區(qū)域的形象大于實際的需要。因為MALL那么大的面積需要大量的消費(fèi)來支撐。按我匡算這個MALL的平均標(biāo)準(zhǔn)銷售量每品米一年要8000塊錢，如果說低于8000元它就虧本，無法增長。所以現(xiàn)在各地不顧自身條件，盲目、大量、過度開發(fā)的情況確實存在，像前段時間我了解到重慶一個區(qū)40萬人口就建了四個MALL，今后建成了賣給誰？
第二個問題存在開放主義經(jīng)營，貸款經(jīng)營，能賣出去就賣，能租就租，最后能否經(jīng)營下去，涉及到開發(fā)商和運(yùn)營商如何有機(jī)聯(lián)系，開發(fā)商一定要注意后續(xù)的經(jīng)營，要保護(hù)經(jīng)營商的利益，否則很可能出現(xiàn)有場無市的狀況。
第三個問題，政府與企業(yè)的結(jié)合，因為作為一個大型的MALL，作為地方經(jīng)濟(jì)的象征，政府會支持。但實際上經(jīng)營要靠企業(yè)，所以政府的行為如何和企業(yè)結(jié)合起來，應(yīng)該以市場為導(dǎo)向，以企業(yè)行為為主體，以政府為必要條件促進(jìn)其協(xié)調(diào)發(fā)展。
第四個問題就是速度快于效應(yīng)。建設(shè)MALL的速度很快，全國已建成的MALL初步統(tǒng)計去年年底有近60個，總面積超過70萬，平均每單個單體的面積在13萬到14萬之間。據(jù)有關(guān)部門提供的資料，在建項目240萬，在這樣的條件下，MALL建設(shè)很快，但市場規(guī)模行不行？按現(xiàn)在在建的240萬計算的話，大概需要增加3000億的零售額，其所占的我們整個社會零售額中的6%。這個6%的銷售從哪里來？無非兩種情況，一種情況擠了其他的業(yè)態(tài)，擠了中小企業(yè)，一個是我們自身出現(xiàn)有場無市，難以維系的狀態(tài)。從這個角度一定要正視規(guī)模，一定要考慮它未來發(fā)展的問題。
第三句話金源的發(fā)展也應(yīng)該看到它的問題和發(fā)展，160億是北京整個零售額的8%，北京去年達(dá)到2000億左右。8%能否吸引過來？平均每天要銷售5000萬，一個月收入15億，一年180億，5000萬，按每個客位量算，去年連鎖企業(yè)協(xié)會對百貨的統(tǒng)計，去年百貨發(fā)展比較快，每個單店面積1萬平米以上是25400萬，每個顧客的客單量是175萬。如果按照250塊計算，從這個角度每天需要20萬的人口在這里聚集、消費(fèi)。那么能否做到？有沒有交通條件？會不會集中進(jìn)來？這是需要我們研究的。所以我想在研究發(fā)展的過程中要看到可能出現(xiàn)的問題。
作為MALL的最大特點(diǎn)我將其總結(jié)為一句話，在這里沒有買不到的商品，沒有提供不了的服務(wù)，按這樣的設(shè)想，它應(yīng)該是一個消費(fèi)水平提高的標(biāo)志，是一種生活方式。按這樣的方式來研究和造就我們的新MALL。我希望也相信金源MALL應(yīng)該會健康地發(fā)展。
謝謝大家！
| 
