|
宋忠敏
中國房地產由生產型向服務型的轉變是必然的趨勢，這也是房地產持續健康發展的出路所在，依靠房地產開發來維持房地產業的高速發展已經越來越行不通了，畢竟當前的開發規模已經逼近增長的極限
中國房地產租賃市場遠沒有得到重視，市場管理混亂，租賃稅費繁重。房屋租賃繳稅后幾乎無利可圖，于是導致租賃市場多是零星的，逃避登記的比比皆是，市場秩序很不規范，嚴重地限制了房地產租賃市場的發展，這是政府政策制定者應認真考慮的問題
去年8月，國務院發布了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，指出要充分認識到房地產市場持續健康發展的重要意義。去年底今年初，溫家寶總理多次強調加強宏觀調控、防止經濟大起大落的指導思想。房地產業則被納入國家重點調控的行業之一，房地產泡沫破裂、房地產業進入拐點的觀點越來越得到認同。但作為一個真正為國家經濟發展大局和房地產業著想的人，并不希望房地產泡沫破裂，當前房地產業最好的結果應是軟著陸，保持長期健康穩定發展的態勢，國家宏觀調控的目的也在于此。
從國際比較看，中國房地產業還有著極大的發展空間，房地產業的長期健康穩定發展是完全可能的。美國房地產增加值占GDP的比重1987—2001年都維持在11％—12%之間，日本1999年房地產增加值占GDP的比重為12.8%；美國幾個經濟發達的州，房地產增加值占GDP比重更是高達14%—15%，2000年美國加州的房地產增加值高達2090億美元，占當地生產總值比重為15.5%，紐約州2000年房地產增加值也達到1110億美元，占當地生產總值比重為13.9%。中國內地最發達的城市上海2003年房地產增加值占地區生產總值的比重也只有7.4%。
可是，目前房地產業的發展主要體現在投資拉動式的以開發為主導的粗放發展，以服務為主的集約式發展明顯落后，這種發展方式則是不可持續的。以上海為例，上海2002年房地產業增加值為373.63億元，其中，房地產開發與經營增加值233.18億元，占62.4%；2003年，完成房地產開發投資額901.24億元，比2002年增長20.3%，占全社會固定資產投資比重達36.8%；商品房施工面積達8267.51萬平方米，竣工面積2491.84萬平方米，銷售面積2376.4萬平方米，商品房銷售額1216.34億元，這些數字已逼近S型增長曲線的上限；舊房交易近幾年雖然發展很快，1996年存量房交易量僅為82.29萬平方米，2003年存量房交易增長到2306.28萬平方米，但舊房交易占整個房屋交易量比重仍不到50%，而發達國家與地區的舊房交易量一般占整個交易量的90%；上海租賃市場、物業管理與發達國家相比更是落后，1995年紐約大都市地區住宅租賃比例達50.9%，明顯高于自住41.0%的比例，1999年洛杉磯大都市地區住宅租賃比例為49.4%，同樣高于自住44.0%的比例。這就是說，上海房地產目前是住宅生產型，基本沒有體現出屬于第三產業（服務業）的特性。
事實上，發達國家與地區的房地產都是服務型，統計上的劃分也是服務業的范疇。1997年，美國房地產企業租金總收入達884億美元，房地產經紀收入499億美元，房地產咨詢收入67億美元，房地產評估收入46億美元。而房地產開發規模則明顯較小。
美國2000年竣工私人住宅159.2萬套，價值1857.4億美元，占房地產增加值11237億美元的16.5%；2001年竣工住宅163.7萬套，價值1962.4億美元，占房地產增加值11717億美元的16.8%。
美國紐約州2000年竣工私人住宅4.41萬套，價值49.92億美元，占房地產增加值1110.45億美元的4.50%；2001年竣工私人住宅4.55萬套，價值52.57億美元，占房地產增加值1165.09億美元的4.51%。
2001年中國香港商品房竣工面積為135.4萬平方米，2002年竣工面積為196萬平方米。2001年已登記物業買賣合約價值1928億港元，占房地產增加值的14.9%；2002年為1854億港元，占房地產增加值的14.0%。
因此，中國房地產由生產型向服務型的轉變是必然的趨勢，這也是房地產持續健康發展的出路所在，依靠房地產開發來維持房地產業的高速發展已經越來越行不通了，畢竟當前的開發規模已經逼近增長的極限。其實，房地產租賃市場的潛力已經開始凸現，北京、上海、廣州三個城市的住房情況調查顯示，分別有19.7%、25.6%和21.9%的家庭是租房居住，而且這一比例還將繼續擴大，房屋租賃必將成為房地產市場中一個舉足輕重的角色，而且發揮著解決城市居民的住房問題上的重要作用。
不過，中國房地產租賃市場遠沒有得到重視，市場管理混亂，租賃稅費繁重。目前個人出租私房需繳納租賃稅5%，公房轉租則為2.5%，個人還得繳納12%個調稅，房屋租賃繳稅后幾乎無利可圖，于是導致租賃市場多是零星的，逃避登記的比比皆是，市場秩序很不規范，嚴重地限制了房地產租賃市場的發展，這是政府政策制定者應認真考慮的問題。
此外，政府相關部門還應統籌兼顧，全面規劃，采取新思路、新方法，推進體現房地產集約化水平的房地產咨詢、評估、經紀等行業的發展。
(作者：復旦大學產業經濟學博士生)
《國際金融報》 (2004年06月28日 第十版)
| 
