本報記者 李小剛

　　土地儲備正成為順馳香港上市的重要籌碼，順馳正是想借助于上市融資達到超常規發展的目的，但是這樣的“險招”卻隱藏著風險

　　即使是順馳對外宣稱自己的資金回籠速度能夠保證正常的運轉，但是就現在傳來的

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各種消息已經看出順馳正在面臨資金壓力

　　“在中國沒有因為發展太慢而垮掉的企業，只有因發展太快而拖垮的企業。”一位地產大鱷面對媒體的采訪時，說出了自己對目前地產企業發展狀況的看法。

　　事實上，這位中國地產界內舉足輕重的人物發表的看法，指的就是目前備受關注的順馳集團。從去年開始，當大本營在天津的順馳開始實施其全國性擴張與發展戰略之時，幾乎所到之處均讓本地的地產“地頭蛇”瞠目結舌，一次次近乎天價的拿地更讓許多業內人士不知驚出多少冷汗。

　　為上市出“險招”

　　根據目前的統計，順馳自去年9月至今年3月的半年間，已經進入了北京、石家莊、上海、南京、無錫、蘇州、成都、長春、榆次、荊州、保定、武漢等城市并開始了作業，獲得的土地項目超過了10個，面積超過了5000畝，購地資金近70億元。

　　順馳如此肆無忌憚地拿地，起初曾使得許多的發展商摸不著頭腦，因此許多發展商認為這是順馳頭腦發熱的結果。但是記者采訪的幾位長期關注順馳發展的業內專家則表示了更深層次的看法：土地儲備正成為順馳香港上市的重要籌碼。

　　此前，一位不愿透露姓名的上海業內人士曾向記者分析，海外的投資者對房地產企業的評估最主要看重兩個方面：一是企業手中管理的物業量，二是企業儲備的土地量。隨后他指出，由于目前中國內地大多數的地產企業都是開發住宅項目，項目完成后都是銷售出去，因此手中持有的物業一般很少，那么擁有充足的土地儲備就成為中國地產企業上市的重要籌碼。

　　“海外投資者評估內地房地產企業上市資本時，主要是看其土地的儲備量。”這位業內人士一語道破順馳大膽拿地的動機。而這個目的也為許多業內的地產專家所認可，現在順馳正是利用其全國充足的土地儲備量為上市作著積極的準備。

　　于是，順馳的瘋狂拿地已經找到了一些理由，至少香港上市成為理由之一，對于順馳目前需求巨大的現金流來說，這也是一個好的解決手段。而且順馳在取得高高的土地儲備之后，也得到了較好的回報，這至少通過上市所獲的影響看出端倪。雖然匯豐銀行亞太區投資銀行已經失去了作為順馳上市保薦人的資格，但是從他們起先對媒體發表的言論也可以看出土地儲備對順馳的有利影響：“投資者對房地產企業最關心的問題是土地儲備、財務安排和現金流�！�

　　至少是在今年2月19日匯豐銀行針對順馳所發表的觀點給予了順馳積極的肯定：順馳的土地儲備（戰略）是合適的，財務安排是穩健的，現金回款速度較快。

　　順馳正是想借助于上市融資達到超常規發展的目的，但是這樣的“險招”卻隱藏著風險。

　　擴張危機顯現

　　雖然順馳的拿地為自己上市創造了良好的條件，但是不容回避的問題出現在順馳的面前，這就是資金。在現在的情況下，一些專家向記者表達了對順馳目前狀況的擔憂，他們認為僅僅把資金的賭注壓在上市上，似乎風險太大。

　　但是順馳卻極力回避資金這個話題，而且內部更是有句名言:“資金從來不是順馳的瓶頸，因為順馳就是從沒有錢發展過來的。”在記者接觸的上海順馳管理層中，他們較為普遍的提法是，順馳辦事的效率極高，突破現有的傳統開發模式，加快了項目開發銷售的進程，這樣在很大程度上解決了資金回籠的問題。

　　“順馳依靠強大的營銷策劃力量，在許多城市獲得了成功，但是在上海由于有特殊的背景，因此之前的策略未必能夠奏效。”上海一位海外投行的負責人談到順馳時表示，上海市場的競爭特別激烈，而且順馳在其他地方獲得的成功，在很大程度上與當地政府的支持不無關系，但在上海這個優勢顯然不足。

　　業內對地產企業普遍的認識是資金量將起到決定性作用。即使是順馳對外宣稱自己的資金回籠速度能夠保證正常的運轉，但是就現在傳來的各種消息已經看出順馳正在面臨資金壓力。

　　先前的報道已有披露，順馳在北京以9.05億元拿下了北京大興的1號地塊，在當時就因為如此之高的價格買一塊很多人不愿做的北京南城的土地，引起了業內人士的極大疑惑。但是隨后出現的情況更讓人開始懷疑順馳的現金支付能力，按照拍賣文件規定，順馳應在2004年元月底之前交付2.7億元，但據說截止到2月份，順馳也只繳納了約7000萬元，還有2億元的地價款一直拖欠政府，然而此時在大興1號地上，順馳卻已經開始蓋起了售樓處，準備開始銷售。

　　同樣的情況出現在南京。順馳以6.53億元的高價在南京取得了河西地塊，雖然按照規定在2月底以前應支付全部地價款，但據南京媒體披露其只付了2.5億元，而后此事曾被弄得沸沸揚揚。據記者從順馳內部人士的了解得知，其在上海奉賢所開發的項目———陽光海岸，也與當地政府存在糾紛，因此這個項目公司的名稱為上海海岸線置業有限公司，聽起來似乎與上海順馳毫無瓜葛，而實際上則由順馳完全操作。

　　于是，順馳為上市融資選擇四處拿地。而走這樣的華山險路是否值得，成了業內許多人士討論的焦點話題。一位國際性的測量師行的工作人員曾在私下里對記者表示，順馳現在拿地的價格是未來幾年的土地價格，這樣的風險很大。她給記者舉了順馳在蘇州拿的地塊的例子，“我們現在在蘇州市中心區作一個項目的評估，發現順馳在蘇州的地塊的價格已經是市中心地價的10倍，而且順馳的土地在金雞湖以東，在我們看來這個價格是那塊地5年后的價格�！�

　　融資渠道過窄

　　當聲稱自己進入的每個市場都要成為本地老大的時候，順馳的豪氣頗為令人敬佩，但是在目前金融宏觀調控的背景下，順馳的豪氣顯得有些“生不逢時”。

　　金融政策的逐步出臺已經對許多的地產企業產生了重大的影響，尤其是在資金方面，基本上所有的地產企業普遍吃緊。上海一些知名度甚高的地產企業負責人紛紛表示，現在金融調控影響的不僅僅是中小發展商，而是全部地產行業，甚至是大公司。

　　在此背景下，可以想象順馳的資金壓力在原有緊繃的基礎上，將更加吃緊，現金流的壓力變得更為突出。因此，順馳在各地的項目開始加緊上市銷售，期望能通過超常規的運作來緩解資金方面的壓力。

　　事實上，對于如此之大的現金流量，業內人士對順馳的做法始終表示懷疑，尤其是在央行收緊信貸之后，順馳的做法著實讓圈內的人為其捏了一把汗，大家開始懷疑，面對這樣大的資金量，順馳到底能不能撐得住。

　　也許上市是解決順馳資金問題的好辦法。因此已有業界專家評說，直接上市融資是房地產企業最好的選擇，不僅可以從容化解金融風險，而且可以降低企業融資成本、改善企業資本結構等等。因此盡管上市過程長，手續復雜，成本較高，特別是房地產行業，企業盈利模式有別于一般工業企業，資金流不連續，因此很難達到上市要求，但一些優秀的房地產商仍然沒有放棄上市之路。當前還有不少地產企業在項目開發上依靠銀行貸款和銷售房款來維系項目的整體運作，上市是企業獲取資金、實行資本運作的首選方式之一，也是企業調整內部結構、做大做強的優選途徑。

　　但是現在宏觀的情況可能對于順馳上市越來越不利，而且從順馳把其上市保薦人由匯豐銀行轉為摩根士丹利的舉動來看，上市所遇到的問題不小。

　　上海一家海外投行的負責人指出，地產企業上市應該能夠融入更多的基礎產業，這樣所遇到的困難將會降低，許多產業結合在一起上市才會有更大的把握，而且尤其是在目前宏觀調控主要針對房地產企業而來的情況下。

　　一位業內人士更是向記者表示，由于順馳是做二手房起家的地產企業，因此順馳二手房市場的資金對于新房市場的支持起到很大的作用，但是在目前銀根收緊的情況下，順馳的新盤開發一旦得不到來自二手房市場的資金支持，將會面臨更大的危險。

　　有專家告誡，目前的順馳需要有足夠的既懂地產又懂金融的專業人才，否則在資本運作上要碰到很大問題�，F在順馳是在挑戰傳統的開發銷售規律，但是不能挑戰政策，國家一些相關政策的出臺可能會對順馳產生很大的影響。另外，加快現金流的回款是可以做到的，但是更需要多渠道的融資方式正在成為順馳發展的關鍵，僅僅上市可能還遠遠不夠。

　　《國際金融報》 (2004年06月28日 第九版)