宏觀調(diào)控處方藥力顯現(xiàn)對杭州樓市來說，今年夏天比天氣更熱的就是“宏觀調(diào)控”這個詞了。年初以來的種種猜測正在逐步成為現(xiàn)實。土地被控制，貸款被控制，新項目被控制。6年來一直高歌猛進、熱度猛燒的杭州樓市遭遇撲面寒風(fēng)，不禁連打冷戰(zhàn)。

　　開發(fā)商慌神了

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　　去年以來，關(guān)于樓市有無泡沫的爭論持續(xù)不絕。有人看漲，有人看跌。作為市場主體的開發(fā)商卻一直充滿信心。

　　記者去年在參加一個座談會時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時的杭州房地產(chǎn)界幾乎無人贊同“應(yīng)予控制”論。銀行代表認為房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)率最低，安全程度最高；開發(fā)商認為，現(xiàn)在市場形勢實在太好，完全是賣方市場，消費者想要買到房子都要預(yù)先通關(guān)系、走門路。這樣的供需關(guān)系怎么會有風(fēng)險，有什么必要“控制”呢？杭州一個城東樓盤的開發(fā)商對記者說，他現(xiàn)在手上還留了幾套高層住宅舍不得賣，每套都是9000元左右的單價，“只要拋出去，肯定馬上搶光”。

　　一段時間，杭州甚至出現(xiàn)了一種“惜售”，有房子不賣以等待更大利潤的現(xiàn)象。杭州市政府還為此專門出臺了打擊“惜售”的規(guī)定。

　　今年“五一”是一個重要的轉(zhuǎn)折點。一些信息靈通的房產(chǎn)商將一些原本準(zhǔn)備在5月中旬杭州房交會推出的項目提前開盤。4月底“暫停房貸”的傳聞進一步強化市場的恐慌�！奥�了一步”的小房產(chǎn)商正好被購房者終于停下來的那一腳踩中，呈現(xiàn)出開盤時歡天喜地，兩天后就門庭寥落的景象。往日那種一搶而空的開盤盛況沒有出現(xiàn)。一些人在烈日下排了大半天隊最終卻放棄了簽約的現(xiàn)象屢見不鮮。

　　一些早已開盤的項目此時把“內(nèi)部保留房”全部拿出來銷售。過去這些“惜售”的“搶手貨”如今卻遲遲乏人問津。

　　從去年央行121號文件推出以來一直高懸的控制房貸之劍終于刺痛了樓市，讓一些將金融緊縮政策邊緣化的企業(yè)“大流血”。

　　有信息顯示，一些實力不夠，靠“資本運作”的企業(yè)已經(jīng)開始往外“吐”項目；有的企業(yè)甚至想要賣空手上全部的項目。而一些有足夠資金實力的企業(yè)則開始挑挑揀揀，有所吸納，有所放棄，為未來發(fā)展作儲備。

　　據(jù)悉，有些企業(yè)支撐不住“斷血”的痛苦，開始四處尋求資金。一些中小開發(fā)商為了解決資金短缺問題，甚至以高額利息將土地使用權(quán)抵押給典當(dāng)行，以獲得資金實施開發(fā)，等預(yù)售之后再回籠資金。

　　有專家預(yù)測說，這些缺乏資金實力的開發(fā)商，既得不到銀行的貸款，建筑商墊資也越來越難，假如消費者再持幣觀望使其不能及時回籠資金，就很有可能出現(xiàn)“爛尾樓”。到時，開發(fā)商破產(chǎn)，買房者損失首付款，而銀行只能收進這些“爛尾樓”，最大的損失還是銀行的。

　　購房者靜觀其變

　　從投資理財?shù)慕嵌戎v，只要大勢看好，應(yīng)該“低吸高拋”。但是市場的現(xiàn)狀是“買漲不買跌”。所以今年“風(fēng)緊”之后。二手房市場立刻有所體現(xiàn)。春節(jié)過后，有信息顯示市場冷清。一些專家和房地產(chǎn)從業(yè)人士稱“是正常的”，因為這一時期按慣例就是淡季�！拔逡弧边^后，市場呈現(xiàn)房價掛得越來越高，成交量越來越少的局面，專家認為價格高了，風(fēng)聲緊了，人們會再等等看。5月15日開幕的浙江省第十一屆房地產(chǎn)博覽會之后，有媒體稱“10萬套高價二手房讓很多購房者捂緊錢包，杭州二手市場交易呈明顯萎縮態(tài)勢”。

　　最近，杭州二手房市場呈現(xiàn)房源明顯增多態(tài)勢。很多投資者開始“出貨”。過去一點不肯還價的，現(xiàn)在也可以“再談一談”了。但是購房者的心態(tài)預(yù)期已經(jīng)看低，杭州幾家大中型中介公司的二手房成交量一度萎縮達20%到40%，個別甚至達到50%。不少二手房的掛價已經(jīng)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。

　　有關(guān)部門的統(tǒng)計顯示，相比今年第一季度，最近的二手房市場已經(jīng)有回暖跡象，但是據(jù)記者對消費者心理的調(diào)查顯示，不少人認為，假如央行“加息”的傳聞變?yōu)楝F(xiàn)實，房價將會繼續(xù)走低，那時會是更好的購房時機。現(xiàn)在不妨繼續(xù)等待。

　　除了人們對今年樓市走向不看好因素外，杭州金融部門的政策導(dǎo)向也產(chǎn)生了重要的作用。最近，杭州一些商業(yè)銀行推出新措施，對1990年以前的面積較小的房子不予發(fā)放按揭貸款或只能發(fā)放5成。有的銀行還規(guī)定，房齡和貸款年限之和必須在30年以下；房改房轉(zhuǎn)讓首付要五成；外地戶口、工作地點不在杭州的人買杭州房子首付要四成等。有解釋說，是因為這些老房子年代久，抵押價格會受到影響，難以變現(xiàn)，貸款風(fēng)險比較大。

　　不少專家指出，要限制的是對新房子、期房的投機炒作，恰恰是這些老房子最應(yīng)該通過金融等各種手段扶持，加快其在市場中的流通，以促進二級市場的繁榮。最終的結(jié)果應(yīng)該象發(fā)達國家一樣，一級市場逐步萎縮，住房需求在二級市場的流通中得到充分滿足。

　　四大因素左右樓市走向

　　在目前“宏觀調(diào)控”籠罩之下的杭州樓市，市場不同主體有不同的觀點。

　　一部分開發(fā)商認為，在過去的100年中，中國一直在欠城市建設(shè)的債，目前中國的城市化建設(shè)起步不久，全國的城市化水平只有30%多，空間還大得很。這個空間對于房地產(chǎn)業(yè)來講，用二三十年的繁榮去填補并不過分。而且城市化究竟用怎樣的速度發(fā)展是正常的，有多少人能說清楚？更何況在浙江，基本上是民營資本在運作樓市，投資增長很快，效益增長也很快。他們指出，房地產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域性很強的行業(yè)，每個地區(qū)之間情況完全不同，很難互相類比，也不能簡單地累加為一個全局性的命題。宏觀調(diào)控要注意區(qū)域差異、個體差異，區(qū)別對待，保證經(jīng)濟健康發(fā)展，切忌用行政命令“一刀切”，硬著陸。

　　有的學(xué)者甚至提出，中國房地產(chǎn)業(yè)，熱個30年沒有問題。重要的不是“熱”不“熱”的問題，而是規(guī)劃、建設(shè)品質(zhì)要從百年基業(yè)的高度予以充分保證，為子孫后代留下優(yōu)美的環(huán)境和耐用的配套設(shè)施，留下一座座富有民族文化特色的城市。

　　另一種觀點認為，宏觀調(diào)控非常及時，很有必要。現(xiàn)在的發(fā)展速度實在是過熱了。任何一個領(lǐng)域如果所有人都認為有錢賺一擁而上時，肯定就已不正常了。每個行業(yè)的發(fā)展空間在一定歷史時期是有限的。當(dāng)所有的微觀之總和遠超過全局的承受能力時，泡沫就會產(chǎn)生、破裂，對經(jīng)濟產(chǎn)生嚴重的損害。

　　這一觀點的持有者認為，我國某些地區(qū)比如浙江，民營經(jīng)濟占主體，有些地區(qū)比如中西部，市場才剛剛開始培育，情況各不相同，但宏觀調(diào)控只能考慮總體的情況，不然就無法實行。為此使得一些個體受到損失，也是為避免全局受損必須付出的代價。

　　不少專業(yè)人士認為，目前的局面有可能會在杭州樓市中產(chǎn)生四方面影響：首先，一些小企業(yè)支撐不住倒閉，銀行、開發(fā)商、購房者的利益也不同程度地受損。但是全局得到控制，速度放緩，熱度降低，產(chǎn)業(yè)總體走勢趨穩(wěn)；其次，企業(yè)被“洗牌”，有實力的大企業(yè)獲得更多的資源和發(fā)展空間；第三，在一段時間內(nèi)，開發(fā)商、炒房者會減少對利潤空間的想像力，購房者可能得到一些實惠；第四，在中國經(jīng)濟社會繼續(xù)發(fā)展和土地資源緊缺的這兩個前提下，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過振蕩之后，從總體上說還將持續(xù)飄紅，其中具有創(chuàng)新精神、具備資源稀缺性、品質(zhì)過硬的產(chǎn)品會具有很強的抗風(fēng)險能力，具備較強創(chuàng)新能力的開發(fā)商能獲得長足的發(fā)展。作者：方益波