作為房地產(chǎn)業(yè)的源頭，土地的調(diào)控一直是重中之重。隨著昨日《上海市建設(shè)項目審批中用地規(guī)�？刂乒芾碓囆修k法》和《上海市土地儲備辦法》的雙雙公布，上海建設(shè)法治、規(guī)范、透明土地市場的步伐正在加快。業(yè)內(nèi)專家表示，一段時間以來全國各地在土地管理方面出現(xiàn)了一些違規(guī)違章操作情況，很大程度上在于土地管理責(zé)權(quán)的不明晰。上海市政府此次將土地管理方面的規(guī)定提高到政府法規(guī)的高度，正是提高對土地的調(diào)控和管理力度，增加土地成本的透明度。

美女啦啦隊招募中 天堂II初章 戰(zhàn)亂魅影 搶注旺鋪得超值禮物 新浪招商引資征代理商

　　本報訊 （記者柯鵬 湯琦琳）

　　批項目先核土地

　　對于項目單位來說，“拿大地”的可能性在減少�！敖窈笏�有建設(shè)項目審批前，都將強化土地預(yù)審工作，加強土地規(guī)�？刂婆c核定�！笔懈�發(fā)言人焦揚表示。

　　據(jù)悉，三類項目必須在審批中重點加強用地規(guī)�？刂婆c核定。一是新建、遷建單位需要使用土地的，二是原址擴建需要使用本單位以外土地的，三是需要改變本單位土地使用性質(zhì)的。而本市通過招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行土地使用權(quán)出讓的商旅、商品房等等項目，按照《上海市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣試行辦法》實施用地規(guī)�？刂啤�

　　四環(huán)節(jié)“層層盯緊”

　　《控制辦法》強化了項目審批中用地規(guī)模控制的四個環(huán)節(jié)作用，將把用地規(guī)�？刂谱鳛橹饕�考量因素。

　　項目建議書審批環(huán)節(jié)。項目單位在項目建議書中需要提出用地依據(jù)和說明，市投資主管部門或經(jīng)市政府授權(quán)審批的部門在建議書批復(fù)中，要提出項目建設(shè)地點以及用地規(guī)模控制的原則性意見。

　　項目規(guī)劃選址環(huán)節(jié)。規(guī)劃部門在辦理時，需根據(jù)城市規(guī)劃和項目性質(zhì)特點，明確項目用地位置，提出建設(shè)用地面積的初步意見。

　　項目土地預(yù)審環(huán)節(jié)。土地部門應(yīng)確定項目是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合土地利用年度計劃，并按照國家有關(guān)定額標(biāo)準(zhǔn)，初步確定用地面積。

　　可行性研究報告審批環(huán)節(jié)。市投資主管部門要對項目用地規(guī)模進(jìn)行復(fù)核。

　　六類土地納入儲備

　　《上海市土地儲備辦法》將在8月1日起實施，其將現(xiàn)行國有土地使用權(quán)的“毛地出讓”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆斓爻鲎尅保�界定了六類�?yīng)當(dāng)儲備的土地。包括：灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格的土地；計劃轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設(shè)用地的原國有農(nóng)用地；計劃調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地；計劃依法征用后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地；土地管理部門依法收回的閑置國有土地；市政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地。

　　作用一分流大小開發(fā)商

　　“鐵本事件余音剛了，但教訓(xùn)是長久和值得吸取的，此次上海出臺《辦法》控制用地規(guī)模正是防患于未然�！币晃毁Y深地產(chǎn)人士向記者表示。華遠(yuǎn)房產(chǎn)總裁任志強也表示，控制土地規(guī)模的最大影響不是對現(xiàn)行市場投資的限制，而是影響市場預(yù)期。“手中有土地儲備的開發(fā)商將獲利，缺地缺資金的小開發(fā)商前途叵測。”

　　作用二盤活囤積土地

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，《土地儲備辦法》通過的背景是市府積極響應(yīng)了中央號召，增強對土地市場調(diào)控力度。“主要是為了盤活開發(fā)商的囤積土地�！币晃环慨a(chǎn)分析師指出，“由于上個月農(nóng)轉(zhuǎn)非用地停批，政府部門相應(yīng)會對目前掌握在開發(fā)商手中的6000公頃待開發(fā)土地動腦筋。政府明確土地儲備是政府行為而不是開發(fā)商說了算，是希望能夠通過土地的征購、收回、儲備和有計劃投入市場，保證充分利用土地資源�！�

　　作用三解決動拆遷難題

　　中瑞地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理朱鋒指出，上海目前是“毛地轉(zhuǎn)讓”和“熟地轉(zhuǎn)讓”并存、“毛地轉(zhuǎn)讓”居多的土地轉(zhuǎn)讓模式，此次要扭轉(zhuǎn)這種局面�！啊�毛地轉(zhuǎn)讓’讓開發(fā)商自己動拆遷，壓力和阻力較大———特別是市中心地塊，常常是拿地也只能‘干看著’；而且，開發(fā)商自己動手，土地成本也不透明。”朱鋒表示，“這一定程度上打擊了開發(fā)商積極性，也易造成房價說不清�！�

　　作用四不影響普通商品房價“土地之緊”會不會導(dǎo)致房價上漲？業(yè)內(nèi)人士表示，這種可能性不大。首先，控制用地規(guī)模的辦法并不涉及商品房項目；其次，土地儲備辦法也不會撬動房價：“雖然表面上看熟地價格高，開發(fā)商拿地成本抬升了，但其動遷補償費用和力氣卻大大省下了，工程周期也會縮短，房價沒有直接上漲是促因；另外，普通購房者對土地成本更加清楚；而對于動拆遷戶來說，政府直接參與動拆遷，也比開發(fā)商行為更加公正，推進(jìn)起來也順利�！�