易憲容 張群群

　　近來，“溫州炒房團(tuán)”已成為媒體報(bào)道的焦點(diǎn)，特別是通過《南方周末》的討論，這一問題更是進(jìn)入了廣大民眾的視野，一時(shí)間眾說紛紜，莫衷一是。

　　如果只是針對(duì)“溫州炒房團(tuán)”的行為本身，贊成者和反對(duì)者都可羅列一大堆理由。但

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是，大家是否注意到，上述討論的基礎(chǔ)是如下假定，即國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)法制健全、產(chǎn)權(quán)清晰、競爭充分有序的市場(chǎng)。在這樣的約束條件下，法律不禁止就是自由，只要遵守市場(chǎng)游戲規(guī)則，又有什么不可為之呢？

　　但是，現(xiàn)實(shí)與這條假定恰恰相反，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是一個(gè)壟斷或寡頭壟斷的市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，獲得土地是企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)最基本的條件，但土地又是由政府獨(dú)家供給的，除廣州等少數(shù)地方之外，國內(nèi)的土地供應(yīng)基本上是通過協(xié)議的方式出讓，招標(biāo)和拍賣等方式出讓土地的比重只是近年來才稍有提高。在北京，關(guān)于停止協(xié)議出讓土地的4號(hào)文件頒布前的短短9個(gè)月，政府通過協(xié)議出讓的土地就達(dá)此前10年北京住房建設(shè)用地的總和。協(xié)議出讓土地的制度安排，既使土地市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制扭曲，沒有開發(fā)資質(zhì)者可以獲得土地，進(jìn)而轉(zhuǎn)手獲利，同時(shí)又通過制度性壁壘，使壟斷力量從土地市場(chǎng)向房產(chǎn)市場(chǎng)延伸。更可怕的是，一些地方在土地收購儲(chǔ)備制度建立后，出于地方財(cái)政收入最大化的考慮，不但沒有適量及時(shí)供應(yīng)土地，反而采取了維持土地市場(chǎng)“適度饑渴”的做法，使市場(chǎng)供求緊張狀態(tài)更趨惡化。

　　在這種情況下，能拿到地的房地產(chǎn)公司，往往是與政府利益相關(guān)的企業(yè)，或者是具有特殊背景的人。他們中的一部分人低價(jià)獲得土地，然后又轉(zhuǎn)手倒賣，土地的行政性壟斷由此轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)性壟斷，再考慮到房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中相互競爭的企業(yè)數(shù)目就不會(huì)太多。在處于同一地段、開發(fā)類似產(chǎn)品的企業(yè)數(shù)目很少的情況下，企業(yè)之間就會(huì)明顯感受到競爭對(duì)手的行為對(duì)本企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的影響。在需求一定的前提下，假如開發(fā)公司之間競爭激烈，房價(jià)必然會(huì)下降。房價(jià)下跌會(huì)壓縮開發(fā)商的利潤空間，這樣的競爭是開發(fā)商不愿看到的，因此開發(fā)商之間存在價(jià)格合謀動(dòng)機(jī)。在需求旺盛的條件下（包括投機(jī)需求在內(nèi)），開發(fā)商之間更加缺乏價(jià)格競爭的外部壓力。更嚴(yán)重的是，在或真或假的行情看漲的大背景下（開發(fā)商時(shí)常制造漲價(jià)升值的假象，其實(shí)往往是有價(jià)無市），消費(fèi)者反而會(huì)對(duì)降價(jià)出售的房屋質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，從而陷入“價(jià)格越低房子越賣不出去”的惡性循環(huán)。

　　對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，獲取超額利潤等因素是他們進(jìn)行價(jià)格合謀的動(dòng)力。不成文的價(jià)格領(lǐng)袖慣例就是合謀的一種形式，即由首先進(jìn)入市場(chǎng)的開發(fā)商制定價(jià)格，后來者跟隨這一價(jià)格。如果有人破了規(guī)矩，敢于降價(jià)競銷，則必群起而攻之。這種價(jià)格合謀的行為加劇了國內(nèi)住宅市場(chǎng)的壟斷，降低了企業(yè)的效率，妨礙了優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用，最終降低了消費(fèi)者的福利水平。

　　這種局面下，獲利最多的是房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是那些有通天本事獲得協(xié)議出讓土地的個(gè)人或企業(yè)。第二是政府。政府不僅通過賣地增加其財(cái)政收入，而且房地產(chǎn)的發(fā)展拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP和稅收的增長，一石三鳥，何樂不為？三是銀行、各種中介機(jī)構(gòu)等。而消費(fèi)者成為房價(jià)持續(xù)上升或居高不下的最大受害者。

　　因此，把“溫州炒房團(tuán)”作為罪惡之源顯然并沒有抓住要害，并且有可能被加以利用，成為誤導(dǎo)公眾、轉(zhuǎn)移視線的障眼法。

　　當(dāng)然，“溫州炒房團(tuán)”不能放任自流，它會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷起到推波助瀾的作用，不僅加速了社會(huì)財(cái)富向少數(shù)人的集中，降低了一般民眾的生活福利，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)致力于提高效率，同時(shí)也會(huì)造成銀行風(fēng)險(xiǎn)。因此，政府不僅要治標(biāo)———對(duì)“溫州炒房團(tuán)”設(shè)置種種限定，而且還要治本———對(duì)目前住房供給的壟斷與開發(fā)商的價(jià)格合謀進(jìn)行管制，鼓勵(lì)開展公平有序的競爭。

　　我們必須清楚，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展只是外資引入、GDP增長、稅收增加，而大多數(shù)人不僅不能分享經(jīng)濟(jì)增長的成果，反而要大受其害，那么這種經(jīng)濟(jì)增長就不符合“最廣大人民群眾的根本利益”，不符合“以人為本的科學(xué)發(fā)展觀”。

　　《市場(chǎng)報(bào)》 (2004年06月15日 第十六版)