升息預(yù)期“腳步”漸行漸近，人們對(duì)按揭買(mǎi)房后貸款利率的走勢(shì)表現(xiàn)出前所未有的關(guān)注。一些“嗅覺(jué)”靈敏的市民已經(jīng)在悄悄改變策略，積極應(yīng)對(duì)。據(jù)交通銀行上海分行透露，近來(lái)在辦理購(gòu)房按揭中，選擇“等額本金”還款方式的借款人明顯增多。

　　目前，商業(yè)銀行住房按揭還款主要分為“等額本金”、“等額本息”兩種方式。由于兩種還款方式在最終還款總額上產(chǎn)生較為明顯的差額，所以，選擇“哪種還款方式更合算”

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一直成為人們爭(zhēng)論的熱點(diǎn)。

　　方式不同還款總額不同

　　銀行個(gè)人貸款采用一年一調(diào)的浮動(dòng)利率制。專家指出，兩種還款方式雖然沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別，但是在整個(gè)還款期間貸款利率的變動(dòng)卻同樣會(huì)影響到這兩種還款方式的剩余本金，導(dǎo)致還款金額不同。據(jù)測(cè)算，在還貸前期，“本金法”歸還本息的金額要比“本息法”多。因此，當(dāng)貸款利率下降時(shí)，“本金法”在較高利率的情況下已經(jīng)支付了較多的本息，能夠享受到低利率的本金要比“本息法”少；反之，當(dāng)貸款利率上升時(shí)，“本金法”“吃”到高利率的剩余本金則少，利息總支出相應(yīng)減少。換句話說(shuō)，當(dāng)利率走高時(shí)，兩種方式還款的總額差會(huì)拉大；利率走低時(shí)兩者額差則縮小。

　　利率上升差距拉大

　　某購(gòu)房者貸款50萬(wàn)元，貸款期限10年，當(dāng)期貸款利率為5.04％。如果貸款期內(nèi)利率未發(fā)生調(diào)整，選擇等額本金法和等額本息法到期支付的利息總和分別為12.7萬(wàn)元和13.75萬(wàn)元，兩者相差1.05萬(wàn)元。假設(shè)五年后貸款利率下降為4.2％，在利率調(diào)整時(shí)，選擇等額本金法和等額本息法剩余的本金分別是28.13萬(wàn)元和32.3萬(wàn)元，最后到期支付的利息總和分別為12.17萬(wàn)元和13.11萬(wàn)元，兩者相差0.94萬(wàn)元。反之，如果五年后貸款利率上升為5.58％，則“本金法”和“本息法”到期支付的利息總和分別是13.05萬(wàn)元和14.18萬(wàn)元，兩者相差1.13萬(wàn)元。如果貸款期限更長(zhǎng)、貸款金額更大，這種差距將更加明顯。所以，當(dāng)預(yù)期升息時(shí)，選擇“等額本金法”可以少付出利息總數(shù)。

　　量力而行選方式

　　由于利率的變動(dòng)直接影響到最終的還款總額，所以在向銀行借款時(shí)，借款人可以借鑒利率因素選擇合適的還款方式。專家提醒市民：選擇還款方式的原則應(yīng)該是度身而定、量力而行。除了利率因素外，借款人要多考慮以下因素：

　　一要考慮現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力。借款人在完成購(gòu)房首期付款后，如果還剩有一定的積蓄，且在一段時(shí)期內(nèi)沒(méi)有合適的投向、用途或投資理財(cái)能力欠強(qiáng)，那么專家提議可選擇“本金法”。對(duì)于一些臨近退休收入遞減的中老年職工家庭，這是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　二要把握未來(lái)收入預(yù)期。長(zhǎng)期穩(wěn)定的職業(yè)是保障穩(wěn)定的收入基礎(chǔ)，這對(duì)每一個(gè)借款人都是至關(guān)重要的。由于“本息法”前期還款壓力較小，更適合于就業(yè)時(shí)間短、收入處于上升期的年輕人。

　　三要合理設(shè)定還款期限。對(duì)青年家庭來(lái)說(shuō)，盡可能延長(zhǎng)借款期也許是不錯(cuò)的選擇。如果哪天意外得個(gè)大紅包，也不妨礙提前還款，再作打算。對(duì)于年長(zhǎng)一些的借款人來(lái)說(shuō)，盡可能要壓縮借款期。

　　選擇還款方式談不上正確與否，因?yàn)樵诼�長(zhǎng)的還款期內(nèi)，影響還款的動(dòng)態(tài)因素實(shí)在層出不窮，關(guān)鍵在是否適合自身實(shí)際收入水平。當(dāng)然，借款人在還款期間如發(fā)現(xiàn)事先決策有誤，也可通過(guò)更改還款方式，辦理跨行轉(zhuǎn)按揭等方式來(lái)彌補(bǔ)。

　　傅仁誼

　　名詞解釋

　　等額本金——借款人將貸款額平均分?jǐn)偟秸麄�(gè)還款期內(nèi)每月歸還，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日間的貸款利息的一種還款方式。這種還款方式每月的償還額逐月減少。

　　等額本息——貸款的本金和利息之和采用按月等額還款的一種還款方式，即在整個(gè)還款期內(nèi)，每月的還款額固定不變。