“根據北京總體規劃的調整以及投資傾向是從城區向城鄉轉移，我們將從原來一個綜合性的開發商，轉向專項的開發商，絕大部分的投資將投向郊區。”———羅高波

　　“我想提出的一個看法是除了硬環境、基礎設施的改進以外，我們也要注意軟環境本身也在改變，開發商要考慮因為軟環境的改變帶來對不同產品的需求。”———王會干

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　　“如果5月份的指標還是下降趨勢，可能中央就不會再出臺對消費信貸的控制性措施，現有的措施不會影響房地產市場的發展。”———任志強

　　編者按:由基強聯行主辦的“投資中國，投資未來”2004房地產金融峰會于5月20日在北京中國大飯店順利開幕。本次論壇以2008年北京奧運會、2010年上海世博會以及多元化融資為主要議題，吸引了來自北京、上海等大中城市以及海外的發展商及金融高層人士共同探討、展望中國地產業與金融業的未來發展趨勢。下面是基強聯行總經理陳基強、北京市華遠集團總裁任志強、北京城建投資發展股份有限公司營銷總監羅高波、北京珠江房地產發展有限公司總經理程新華，中遠房地產開發有限公司總經理助理盧明、凱德置地中國投資集團總經理王會干、華潤置地有限公司財務總監林鋸昌就北京奧運帶來的挑戰與商機進行討論的詳細內容。

　　北京的機遇

　　任志強：我覺得奧運對我們的作用最主要是民族信心和消費的預期，城市基礎設施的建設會給經濟一個巨大的帶動，基礎設施對我們的作用不僅僅在奧運，而且在奧運的今后多少年都可以繼續發揮作用，特別是通過基礎設施把距離縮短了，把郊區變成了城區，因此它未來的發展商機是巨大的，這個作用是不可想象的。

　　再有就是相關的商業契機，這次喬丹來了，大家知道喬丹只是打籃球的，但是喬丹帶來的影響是巨大的，我想中國奧運也會帶動這樣一個巨大的商機。它自身的建設所造成的強制性消費是巨大的，它不僅對現有的市場有關系，對未來的市場也有關系。

　　中國的奧運和其他國家奧運不一樣，很多人愿意用歷史奧運表現奧運可能產生的升和跌，但是我們奧運的基礎不一樣，北京并不是完全建好的城市，還在繼續的建設之中。亞運村的建設使整個亞北地區成為商業中心區，中國是在一個新開始城市建設的過程中實施了奧運建設，這在于，我們的基礎和原來城市的基礎不同。北京城市中心的偏移最大是在綱瓦寺一帶，現在城市的人口中心區已經在轉移，北京市也做了兩軸兩帶的調整，沒有奧運我們可能就不會有世界足球，但是有了奧運就可以吸引更多的世界性運動。

　　北京也出現了一定的情況變化，我們的金融已經占到14%，這個比重是非常非常高的，北京的宏觀調控已經引起了全世界的重視，更多人會關心北京發出的信息對世界的影響，這個影響不僅是奧運，更多是在WTO。

　　北京是未發展或者正在發展過程中的一個城市，我們傳統的家庭人口大概是5至6人或者12至15人，但是現在的家庭人口平均是3.6人，北京現在只有2.4到2.6人，這個家庭分裂的速度加快，以后對住房的需求會加大，這樣一個發展過程中和世界上成熟國家的發展過程是不同的。中國的城市化率提高過程中會有一個高速的發展，今年公布城市化率已經達到39.1%，北京的城市化率已經超過55%這樣的發展速度，會比其他的城市更高的速度發展城市，借奧運之機會有更快的發展速度。

　　羅高波：奧運對北京房地產最大的機遇和挑戰在于什么呢，最大的挑戰和機遇其實是一個，就是對北京的整個城市規劃做了重新改變，和以前不一樣，整個城市的重心將向北移，兩軸兩帶，一個是長安街軸心，另一軸是奧林匹克公園中心。一個是CBD商務中心區，中關村科技園區，奧林匹克功能區。基礎設施的投資是極其巨大的，將會對整個地區的區域發生根本的變化，在歷史上曾經出現過兩次，一個是1979年對深圳的重新定位，改變了一個城市在中國的地位和命運。第二次改變是1980年中央決定開發浦東，第三次機會北京有了重新的規劃。根據北京總體規劃的調整以及投資傾向是從城區向城鄉轉移，我們將從原來一個綜合性的開發商，轉向專項的開發商，我們走專業化的道路，在北京就是四到六環，我們絕大部分的投資全部投向郊區。

　　王會干：我相信在座的其他各位都會提到很多關于奧運以前這幾年大量資金的投資，我想提出的一個看法是除了硬環境、基礎設施的改進以外，我們也要注意軟環境本身也在改變。要做一個有史以來最好的奧運會，它本身不單是硬件的改變，而且整個軟環境在這幾年大力的提升，同時開發商要考慮因為軟環境的改變帶來產品不同的需求，這是我想講的第一點。第二點跟今天的主題有相當貼切的地方就是房地產要完成這一系列的硬環境、軟環境的改變，它對資金的需求是大量的。我們在這方面花了相當多的時間，我們也開始在國內做關于房地產融資。以期望能夠把國外的資金通過合法、合理的形式帶到國內參與北京房地產的開發。

　　陳基強：剛剛王會干講得很平淡，但是里面最大的話題就是資金，將來怎么辦？這可能是現在怎么辦之后的問題，他也非常平淡提到，他們在上海可能是外資參與房地產發展最大的發展商，也是亞太地區非常大的發展商，他們北京的業務正式啟動也是在不久前的一個月前。

　　如何歸避風險

　　林鋸昌：剛才他們已經對北京奧運帶來給北京房地產市場的機遇作了很多的發言，都很有專業性，也很有預見性，這方面我就不多說了。除了機遇之外，還有一個方面就是挑戰，我簡短地說一下，在這么大的機遇之下，作為房地產開發商，看到這個美好的前景之時，怎么回避它的風險。我主要想說兩點，第一點是北京申報奧運，有一個話題說了好久，在奧運開工之前，在房地產可能有一些項目在奧運開工之前是不允許開工的，會有一些方面的政策。同時奧運之后，奧運村原來給運動員住的地方，也會推向市場，這是很重要的事情。我們做房地產都知道，房地產本身是一個周期性很強的產業，作為房地產開發商要在這個過程中得到奧運的好處，必須對周期有比較理性、正確的判斷，目前我覺得這個判斷還是比較難下定論的。我們很希望北京市政府能夠對在奧運之前不許動工有更早的說明，從而對于開發商未來幾年的開工進程有更好的標準。同時在奧運建設過程中需要大量的資本，對于奧運要吸收大量的市場資本，不可避免要對市場資本造成很大的壓力，當政府或者機構在資本市場融資的時候，事實上會把銀根湊得比較緊，但是中國有自己的國情，因為隨著奧運帶來的經濟過熱已經不需要到2008年，在今天我們已經面對了。

　　程新華：剛才有來賓擔心奧運后北京的房地產會怎么樣。這個問題就隱含著一個共識，就是大家對奧運前的北京房地產非常看好，或者看好度比較一致，那么關于奧運后怎么辦？我感覺我們珠江地產在北京的發展是要持續，尤其是我們在香港的上市公司是專門做中國地產，珠江合生在北京的投資業務是最大的業務之一，除了珠三角就是北京。北京現在整個GDP是3600億，相當于人均大概3000多美元，人均GDP在5000-8000美元的時候是房地產高速增長的時期，上海進入4500美元以后房地產需求出現了高速的增長，這是不以人的意志為轉移的。按照北京市的規劃，到2008年，北京會保持人均GDP5000美元，到北京奧運之日，才是北京房地產高速增長的開始。

　　現在在整個城市投入是2800億，從城市改造就帶來了兩個巨大的機遇，中國的經濟是靠兩個重要的東西來拉動，一個是投資，一個是消費，除了直接增長GDP還會使整個北京的環境得到巨大的改善，使北京的交通得到巨大的改善。北京目前的交通是很不方便，北京市政府公布了一個數據：在二環以內6%的公路面積就存在30%的交通負荷，這給我們房產帶來一個重大的利好，隨著市政設施，城市干道，高速交通工具的投入使用，北京郊區住宅的興旺對我們是重大的利好。同時基礎設施的改造帶來了大量的拆遷，拆遷居民的搬遷為未來的房地產提供了持續、強勁的需求。目前北京的拆遷量在幾百萬平方米，我想在未來幾年，奧運帶來的拆遷量會有所上升。北京的房地產也受到消費觀念的變化，剛剛說了兩個重要的因素，使人們住在郊區會成為一個潮流，北京市政府規劃了很多城鎮，將來的居住和產業布局，比如通州建成北京的新城，不僅僅是戰略規劃的問題，實際上帶來了人們居住理念的改變，北京是汽車最早進入家庭的城市，北京的汽車擁有量是最大、最高的，北京買車、辦手續是最便捷的，但是在北京開車比較難。如果不解決這個問題，奧運就無從談起。這必將使得郊區的住宅成為主流。

　　盧明：大家這段時間跟我們做的事情比較相似的就是到世界各地舉辦過奧運會的城市考察，來看到底北京舉辦奧運會和這些已經舉辦過奧運會的城市的經濟發展有什么相似的地方或者是區別。在一片看好聲中還有一些異議，比如在澳洲投資的這些房地產客戶，不但投資回報不是很高，而且改成房東了。我想澳洲的房產經濟和歐洲的房產經濟可能有所區別，每一個奧運會之后對自己城市的推廣，以及經濟發展的推動會更大一些。舉一個例子也可以說明，就是2003年北京總的房地產開工是1.1億平方米，其中8000萬平方米都是住宅，但是在座的老總并沒有因為開發面積大了房子難賣，因為亞洲的城市相對人口居住比較集中，作為中遠房地產在北京開發的遠洋系列，一個是抓住機遇，第二是避免風險。今年我們總的開工面積達到160萬平方米，避免風險就是避免2007年、2008年政府政策的風險，可能政府會限制你的房子開工，因為要確保北京的空氣質量，我相信要把我們的戰略做得更好，才能避免這些風險。

　　投行的疑惑

　　陳基強：今天來的很多是國際性的投資銀行，他們問的問題非常簡單，在奧運這個大環境之下，假如他們要來投，到底來投什么項目，幾時投，幾時買進，幾時賣出去，我希望這個問題任總給一個比較準確的答案。

　　任志強：有一個事實大家可以看到，拍賣市場里面，前一階段是中國人的畫、字或者古玩大量的被境外投資者買走。但是最近四五年中國人出高資把一些已經賣出去的東西買回來，說明中國人剛剛開始有錢，過去沒有錢的時候把自己值錢的東西用一個低價賣出去，現在是再買回來，如果所有的投資者都有這樣一個認識的話，我覺得你們買什么都行，尤其是當中國政府舍不得把“銀子”拿出來給大家用的時候，你們可以用更低的價格把值錢的東西買走，中國政府用行政的辦法管理市場，當世界進入一體化，中國政府并不能控制這些外來的投資，這些外來投資一定有巨大的機會，住宅同酒店、商務樓相比，住宅永遠是最大的需求，但是我不認為住宅會升值，第一產業向第三產業轉移的過程中，辦公樓可能會升值，相對之下能用于生產而投資再產生GDP的產品可能比不能產生這種效益的產品更好一些。

　　羅高波：買進住宅，尤其是兩個地方的住宅，亞奧商圈的住宅，什么時候賣不知道，我不知道2008年之后會跌會漲。第二個根據政府的規劃，兩軸兩帶，四到六環的城鄉結合帶的郊區定位住宅，我們公司現在在北京大概是540萬平方米的儲備，城鄉結合帶的項目只要有我們就一定買進。

　　王會干：中國針對的城鄉投資，我們能夠了解我們在做什么，我們現在在北京不斷的投資，目前已有30多億。

　　林鋸昌：我個人的看法是這樣的，什么時候買我可能有一些想法，目前來說我們有充分的準備，以北京現在的房地產來看，要看一個重要的參數就是回報率。

　　目前是全球好幾十年來從來沒有經歷過低利率環境，幾乎是這40年來最低的水平，在這么低利率的時候租金一般不會太高，但是在北京這個市場很奇怪，北京的租金回報率是非常非常高的，我在香港買房子，我在上海買房子都沒有在北京買房子的租金回報率高，在北京這里你買到一個好的別墅或者什么，15%的租金回報率不困難，高檔的公寓目前在8%以上絕對能夠租出去，10%-12%也可以拿到，同樣是受到政策的影響，這三個地方為什么租金回報率有那么大的差異呢？從長期來看，這種高的租金回報率會保持下去。

　　在這個過程中有兩個事情可能會發生，一個是租金會逐步回升；一個是房價會逐漸下跌。租金回報率的份額就是資產價格，當資產價格上漲，資金回順的過程里面，資金回報率就會正常，為什么我認為有這兩個趨勢發生，現在北京的GDP保持了高速的增長，在2001年當時北京新動工面積的增幅是非常巨大，接近年60%-70%的速度增長，從2003年下半年開始這兩個數據有了根本性的變化，投資的增長放緩了15%-20%左右，新盤開工，新盤在售，今天你會發現CBD將要開盤的新盤已經沒有那么多了，而過去幾年在買的期房，好多在未來兩年多會變成現房。這代表著從過去兩年北京CBD還有大量可以賣的房子，根據租盤租的比較少的情況，租盤比較多的時候租金會有所下調，可賣的房源少的時候，資產價格會上漲，既然基本判斷是這樣的時候，實際上現在作為一個國際投資者，如果你的對象是現房或者是準現房的時候，這是一個很好的機會，因為你還有幾年可以享受相對比較高的租金，同時你的資產會上漲。

　　奧運之后

　　陳基強：我們這個論壇雖然是2008年奧運會帶來的機遇和挑戰，其實很多人已經把目光投向了會后，就是在奧運會之后中國的經濟會怎么樣，在房地產這個領域的發展會怎么樣，會持續發展還是會面臨很長一段時期的回落，現在不知道哪一位感興趣要回答一下。

　　羅高波：剛才說了兩個結論，我們覺得亞奧特別要重新定位，這個區域的住宅價格會上升。2008年之后，目前妄加的評論不太現實，要看這之后根據我們對歷屆奧運會會后情況來看，1987年之后是漲了1988年漢城奧運會之后也漲了，1997年是跌了，所以我說是有漲有跌，最可比的是漢城奧運會，第一，中國目前的狀況和漢城非常相似，目前正處在從發展中國家向新興工業化的國家的轉化，中國和韓國不僅僅把奧運會看成運動事件同時也是一個政治事件，韓國奧運會后一直漲。

　　政策因素

　　陳基強：很多人在問現在政府、業界對于宏觀經濟是不是過熱產生了非常大的分歧？嫁接到房地產上很多人都認為雖然它不像股市一樣是中國經濟的晴雨表，如果是過熱、如果國家控制，如果有一系列的政策規劃是不是會對房地產產業有一定的影響。

　　任志強：去年央行121號文件，我們主要反對是終止消費信貸的問題，只要不終止消費信貸就應該沒有問題。5月9日的時候總理開了一個會，我有幸參加了，政府現在最擔心的是如果不能控制投資增長，可能就要動消費信貸，如果要動消費信貸可能會對房地產有重大的影響。如果5月份的指標還是下降趨勢，可能中央就不會再出臺對消費信貸的控制性措施，現有的措施不會影響房地產市場的發展。也可能有一個持續的過程反而使持續的時間更長了，現在最大的問題是供不上電，因為蓋出來的房子沒有電就很難賣。我想中國政府如果更聰明，不是央求大家節電，而是動員大家來投資能源可能就好了。

　　《國際金融報》 (2004年05月28日 第七版)