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作者：趙剛
ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ是中國的地產盛宴上一道極為獨特的大餐——食之者眾，得益者鮮。一方面，動輒十幾億、幾十億的投資額并沒有嚇退諸多投資者的熱情；另一方面，則是國內ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ項目鮮有成功案例的現實。
有人認為ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ不符合中國國情，這是導致諸多大型購物中心項目陷于困境的主因。然而，參照國外相關經驗，中國的幾個特大型城市至少應該具備了容納數個ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ的能力。因此，以ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ為開發目標本身并無問題，問題在于，發展商沒有充分認識到ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ開發的特殊性，沒有采取針對大型購物中心項目的專業化方式運作，而仍沿用了住宅開發的老套路和國內小規模招商的舊習慣。
開發商業地產需要商業與地產兩方面的考慮，這是一個常識。但問題在于，做好ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ需要商業與地產業在更深程度上進行整合——在ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ這樣的商業地產中，地產業與商業并非簡單的外部組合，兩者之間甚至不是一般意義上的上下游產業鏈關系，而是互相交叉、密不可分。運作大型購物中心項目，必須“以商業的手段經營地產，以地產的方式界入商業”。
這種商業地產運作方式是由ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ特有的盈利模式所決定的。開發住宅和一般商鋪的盈利模式相對簡單，只要樓盤營銷成功，開發商就可以直接獲得收益。相應的，它所要求的運作模式也較為簡單，要求整個開發過程必須“短、平、快”。這樣，地產商比較容易通過資本運作彌補自身資金的不足。另外，他們也不必對商鋪日后的經營做過多考慮。
然而，地產商如果想要開發大型購物中心，就一定要有長期經營的打算。在美國，對大型的商業投資的回報預期通常是二十年到三十年，想蓋了就走的開發商不必來搞ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ。地產商投資開發ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ無非是看中它豐厚的利潤回報，但ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ的利潤回報方式十分獨特，它只能是逐步實現的。當ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ建成之時，它大部分的商業價值還只是潛在的，相應的地產價值也非常有限。如果此時出售，整個項目很難有較大的利潤空間，甚至還會虧本。只有通過長期的經營，才能使ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ潛在的商業價值得以實現，從而引起地產的增值和租金的上漲。至此，開發商才可以獲得現實的豐厚回報。
所以，購物中心的開發商想要獲利，持續經營很關鍵，經營要想成功，靠的就是開發商的招商組合、日常管理以及行銷推廣。開發購物中心的地產商應該在某種程度上百貨公司化，強調經營能力和經營額，這一點與一般的地產商有很大區別。相反，如果ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ的開發商將項目拆分出售，整個ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ將失去統一的規劃管理，這樣很容易導致ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ商業經營上的失敗。到那時，那些承租的商戶和購買了零星產權的小業主們將會蒙受巨大的經濟損失。對ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ來說，開發商與承租商家之間是一榮俱榮、一損俱損的關系，開發商很難靠拆分出售產權的方式繞開自己長期運營的責任。
“以商業的手段經營地產，以地產的方式介入商業”，這種地產運營方式對那些想進入大型購物中心領域的地產商提出了嚴峻的挑戰。它不僅要求地產商擁有強大的資金實力，還要求地產商能夠較好完成地產業與商業的深度整合。因此，發展商必須認識到ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ開發的特殊性，不能盲目介入。
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