作者：譚洪安，王其明，梁美娜

　　他們的基本理由是，房地產業已被正式納入投資過熱名單之中，此次宏觀調控的兩記“重拳”——控制土地和控制信貸，又都擊中了這個行業的要害。此外，從資源承受能力

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、投資消費比例等指標來看，房地產業都很容易被抓到“把柄”，對房地產商來說，今年可能要度過一個緊縮的年份。

　　然而，此時此刻正身處風暴眼中的中國房地產業，到底是將受重創還是獲得拯救，業界內外依然眾說紛紜，一時難有定論。中央與地方：行政干預對沖行政干預

　　有數據顯示，今年一季度國務院批準的城市分批次建設用地，比去年平均每季度批準的用地量下降了46％，多數省份開發區數量與面積都有大幅度減少，而5月15日國土資源部部長孫文盛更公開表示，今年一季度全國共發現土地違法行為1.6萬件，已立案9900件。

　　“近年來在‘運營城市’的旗號下，不少地方政府以廉價甚至無償批出土地，或默許緩付土地出讓金等優厚條件，大力招商引資，當地銀行也順應政府要求爽快貸款，本性逐利的開發商由此獲得超常規發展機會，當然愿意一搏，反正投入的錢絕大部分出自銀行，輸掉并不心疼，萬一成功，收益卻全歸自己。”世聯地產顧問有限公司董事長陳勁松稱。

　　他認為，地方政府背離其市場服務和監管者的角色，過度介入實際市場活動中，正是造成各地新一輪房地產虛熱的根本誘因，這次宏觀調控，是以中央層面的行政干預手段，去扭轉地方政府出于局部利益考慮行政干預市場所造成的投資過熱狀況，所以，調控政策首先指向的是地方政府的投資沖動以及商業銀行的信貸風險，而非房地產業本身。

　　一些業內人士也同意，從新政策的具體內容看，無論是嚴格控制土地出讓，提高項目開發自有資金比例，還是限制個人投資性購房貸款等等，實際上仍在重申去年以來陸續出臺的一系列調控措施的精神，只不過此次政府決心更大，方式更為雷厲風行，顯然與前段時間上述措施在各地實施效果并不理想有關，中央政府不得不再次出手，是要向地方敲響警鐘。

　　但在5月19日在北京舉行的“2004中國房地產研討會”上，中國社會科學院城市經濟發展與環境研究中心主任牛鳳瑞等多位學者均指出，中國各地發展極不平衡，約束條件差異極大，奢望以一項政策去解決各地房地產業的全部問題是不現實的，鑒于該行業的地域性特征，應賦予地方政府更多的調控自主權，同時要出臺相應配套政策，約束地方政府的行為。政策風險凸顯“三外”企業進退兩難

　　“珠三角某市有幾家知名家電企業看好房地產市場，到處尋找投資機會，去年下半年已陸續拿到一些大型房地產項目以及學校、主題公園等等，正打算今年大展拳腳，誰知道遇上調控政策出臺，”廣州一位不愿透露姓名的地產界人士告訴記者，“他們本來已與銀行方面聯系好，部分項目的定金或首期款也都付給合作方了，突然銀行通知貸款不能發放，聽說項目負責人一下子臉都綠了。”

　　而就在宏觀調控政策出臺之前，國內通訊業巨頭華為公司“初步決定進入房地產領域”的消息正在業內流傳，消息甚至提到華為可能已拿到大幅土地，并與深圳一家大開發商達成了合作意向。

　　上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅認為，很多外行企業看到房地產業的暴利，想方設法進入這一行業，此次宏觀調控將有可能把更多的投機性開發商逐出市場，原來誰膽子大，敢圈地，誰就發財現象將被制止，企業將回歸理性和本分。

　　另有分析認為，此次宏觀調控造成的銀根緊縮，讓融資能力普遍不強的國內企業遭遇困難，正好給了實力雄厚且覬覦國內市場已久的境外資本一個大舉殺入的機會。

　　不久前，排名世界前三強的房地產基金ING收購了RodamcoAsia公司在北京和上海的兩個房產項目，顯示其對中國房地產市場信心十足，在上海等地提供住房信貸業務的澳大利亞麥格理銀行也表示，將加大在中國的投資。與此同時，新加坡最大開發商凱德置地走出上海，進入北京，香港地產大鱷信和置業則攜手中海，接連在成都、深圳拍地成功，而臺美合資的二手房中介信義房地產宣布要在2012年前，在中國開1500家連鎖店。

　　不過，戴德梁行(廣州)研究顧問部副董事黎慶文對此持保留態度，他認為國內宏觀經濟調控政策的頻繁出臺，其實不利于境外大資本進入。

　　“對境外資本大鱷而言，更希望政府是所謂‘無為政府’，對市場運行少干預，因為市場風險可以承擔，政策風險卻無法預期，假如到中國內地投資的盈虧命脈最后都掌握在政府手中，他們怎么向投資者和股民交待？”黎說。

　　房地產業內素來有“三外”企業投資之說，除了外行、外資進入房地產受此次調控影響外，積極向外地擴張的開發商，今后日子看來也不會太好過。

　　5月13日，武漢市有關部門緊急發出“禁止無證售房、禁止炒房號炒樓花、禁止假退房真轉讓和私下轉讓商品房以及禁止為無預售證樓盤做廣告”等四道“禁令”，據說意在制止開發商過分的市場炒作，嚴控樓市虛熱。

　　最近半年，武漢樓價飛漲，樓市異常火爆，四道“禁令”此時突然出臺，很容易讓人聯想到是對宏觀調控政策的直接呼應，而一般認為，武漢這類房地產市場正在高速起動的內地二三線城市，受本次調控政策的沖擊更為強烈，對大批已經進入或有意前往上述城市淘金的京滬粵等沿海發達地區開發商來說，這可絕不是一個好消息。中小房企風聲鶴唳業界大鱷或喜或憂

　　“根據我們掌握的情況，相當一部分房地產商表示已經沒有新土地來開發項目了，而國務院在4月28日會議上出臺的政策，意味著土地被凍結將會持續6個月左右，”安邦分析師在有關報告中稱“，央行統計顯示，銀行信貸資金占國內房地產開發資金的比例達80％，如果這是平均數，那就意味著相當一部分開發商對銀行信貸的依賴遠大于80％。”

　　據陳勁松透露，最近很多開發商內部都忙著算賬，預測公司現金流的情況，前段時間某些大規模圈地的企業，正急著把項目“合法化”，有些項目該停馬上就得停了，“最起碼要順利通過這次自有資金比例的審查”。

　　而據記者了解，廣州等地一些中小開發商面臨資金告急局面，正紛紛走“曲線救國”之路，或尋找別的渠道資金辦理銀行委托貸款，或向小型地方銀行抵押項目土地獲得貸款，或直接調用公司其它業務的流動資金貸款救急。上海新漢業企業發展有限公司執行總裁趙云飛則認為，這次調控給了民間資本大舉進入房地產業一個好機會，因為現在社會游資很多，有些項目得不到銀行貸款，就會出現股東置換，原股東被置換出去，新股東進入后，項目還會繼續運行，讓民間資本進入，國有資本退出，轉移國有資本風險，也是這次調控的一個目的。

　　“鋼鐵、水泥、氧化鋁已在硬剎車，基本建設方面也已經開始，住宅產業怎能獨善其身？”4月28日，萬科董事長王石幾乎是第一時間在網絡上對調控政策做出了反應，他用了頗為意味深長的“認清形勢，把握節奏”八個字，為這家國內房企老大面對新政策的積極態度定調。

　　在隨后公開發表的公司書面聲明中，萬科總經理郁亮強調，提高房地產開發項目資本金比例無論對房地產行業本身，還是對行業內的優秀企業來說，都是一個長期利好，堅持穩健財務原則，擁有出色融資能力的企業，隨著行業更加規范、健康，將獲得更廣闊的發展空間。

　　合生創展集團有限公司副主席項斌也表示，經過多年發展，房地產企業抗風險能力已經大大提高，加上這次政府采取逐步降溫的“軟著陸”方式，從去年121文件開始到現在，各項政策出臺是連貫有序的，對一流房企影響應該不大。

　　但是，目前國內某些正在高速擴張、高負債經營的大型開發商，驟然遭遇宏觀調控的當頭一棒，能否安然無恙，全身而退，恐怕短期內還看不清楚。