| 中國商業(yè)地產(chǎn)開始“撥亂反正”(組圖) | |||||||||||||
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| http://whmsebhyy.com 2004年05月21日 19:27 中國經(jīng)營報(bào) | |||||||||||||
此前一個(gè)月，建筑面積12萬平方米的金光華商場在深圳有著20年商業(yè)歷史的成熟商圈亮相并舉辦招商說明會(huì)，也在當(dāng)?shù)匾鸩恍〉恼饎?dòng)。一方面是人們驚訝于該項(xiàng)目發(fā)展商在這個(gè)商業(yè)競爭已很激烈的地段建購物中心的勇氣，另一方面人們也驚訝于該項(xiàng)目開發(fā)商的實(shí)力：作為一家民營企業(yè)，在該項(xiàng)目上投資15億元卻沒有一分錢銀行負(fù)債而且采取自主建設(shè)、自主經(jīng)營的開發(fā)模式。 這一大一小、一南一北兩個(gè)Ｍａｌｌ的共性是，它們完全按照購物中心自有的原則開發(fā)，只租不售，開發(fā)者也是運(yùn)營商。 此外，記者還了解到，國內(nèi)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上力度最大的萬達(dá)集團(tuán)也下決心從今年起改變原來出售部分購物廣場的商業(yè)面積的做法，實(shí)行全部自己持有產(chǎn)權(quán)的開發(fā)策略。由此，商業(yè)地產(chǎn)這一正在興起的開發(fā)業(yè)態(tài)開始走回正道。 亂象：用住宅開發(fā)手法做商業(yè)地產(chǎn) 2003年開始，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在國內(nèi)形成一股熱潮，天南地北、大中小城市都有大大小小的Ｍａｌｌ在規(guī)劃。如今，大部分項(xiàng)目已上馬，少量投入使用。 與國際成熟開發(fā)套路不同，由于沒有產(chǎn)業(yè)基金支持，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金主要來源于銀行貸款，且分割產(chǎn)權(quán)出讓的操盤模式居于主流。 我們的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體多是住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)向，受開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與資金實(shí)力所限，大多數(shù)都選擇了與住宅開發(fā)相同的模式——先蓋好房，然后分割成不同面積出售產(chǎn)權(quán)甚至賣期權(quán)。在這個(gè)過程中，很多企業(yè)對商業(yè)面積后期運(yùn)營不加考慮，少數(shù)愿意多承擔(dān)些責(zé)任的實(shí)行1年～3年的固定租金回租幫助買家養(yǎng)鋪、營造商業(yè)氛圍。如此開發(fā)的不良后果隨著這類項(xiàng)目的交付使用而暴露出來，如長春、濟(jì)南萬達(dá)商業(yè)廣場業(yè)主因鋪面出租不暢而引起的糾紛。當(dāng)然，這里面也同樣暴露出國內(nèi)投資者的不成熟。對商業(yè)房產(chǎn)的投資期待缺乏必要的心理準(zhǔn)備，不了解商業(yè)物業(yè)投資的規(guī)律，對風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，更沒有做中長期投資的打算。 其實(shí)，面對國內(nèi)開發(fā)商一窩蜂似的撲向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，國內(nèi)最早涉足這一開發(fā)領(lǐng)域的廣州中華廣場投資商、香港昌盛集團(tuán)董事長鄒錫昌先生去年就在本報(bào)參與組織的商業(yè)與地產(chǎn)互動(dòng)論壇上發(fā)出警告：沒有足夠的資金實(shí)力、沒有等待漫長的回報(bào)期的耐心、沒有商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)就不要涉足商業(yè)地產(chǎn)！鄒錫昌先生的演講還在業(yè)界引發(fā)了一場關(guān)于“商業(yè)地產(chǎn)是暴利還是陷阱”的討論。然而，擋不住眼前利益的誘惑，商業(yè)地產(chǎn)仍是趨之者眾。 很多業(yè)內(nèi)人士憂心忡忡地指出，2004年到2005年，隨著眾多項(xiàng)目投入運(yùn)營，很多分割產(chǎn)權(quán)出讓的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能會(huì)出事，大批投資商業(yè)面積卻收不到預(yù)期回報(bào)的投資人會(huì)找開發(fā)商清算。 為控制諸如此類的風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)悉國家商務(wù)部、發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)等部門都在積極調(diào)研、制訂相應(yīng)管理辦法。然而，對于那些已經(jīng)有了投資商鋪行為的人而言，政府的后續(xù)動(dòng)作充其量能起到亡羊補(bǔ)牢的作用。 曙光：正規(guī)軍隊(duì)伍壯大 好在進(jìn)入2004年，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始按照這一物業(yè)形態(tài)國際通行的只租不售、開發(fā)商自己持有產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)后期運(yùn)營工作的開發(fā)規(guī)則在運(yùn)作。這方面的表率首推開發(fā)北京金源Ｍａｌｌ的金源集團(tuán)、及時(shí)做出調(diào)整的萬達(dá)集團(tuán)以及深圳金光華集團(tuán)等等。 金源Ｍａｌｌ自開發(fā)之初即確立了自己持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)、自主經(jīng)營的開發(fā)模式。萬達(dá)集團(tuán)則是在兩個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題、吸取教訓(xùn)的基礎(chǔ)上決定對原有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售模式予以調(diào)整的。 萬達(dá)下決心改正動(dòng)作在2003年底，該公司董事長王健林稱：“從2004年開始，我們的購物中心原則上只租不賣”。為此，計(jì)劃大規(guī)模造Ｍａｌｌ的萬達(dá)加快了尋求其他資金渠道的努力，譬如海外上市。 深圳金光華商場雖然是民營企業(yè)投資，但因?yàn)槠髽I(yè)自有資金實(shí)力強(qiáng)大且引進(jìn)專業(yè)的有著長期商場經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)和市場經(jīng)驗(yàn)的高級管理人員參與開發(fā)，所以從一開始就走的是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的正路子。 事實(shí)上，資金是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能不能正規(guī)操作的一個(gè)關(guān)鍵。分割產(chǎn)權(quán)出售，多數(shù)都是因?yàn)殚_發(fā)商不懂商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律或貪圖暴利而資金實(shí)力有限情形下硬性尋找的出路。 隱憂：產(chǎn)業(yè)鏈、人才鏈都待完善 從金光華、世紀(jì)金源Ｍａｌｌ、萬達(dá)廣場的運(yùn)營模式看，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)主力地產(chǎn)商——購物中心Ｍａｌｌ投資者的心態(tài)開始調(diào)整擺正，開始遵循國際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的基本規(guī)律。這一方面得力于企業(yè)自有資金實(shí)力或融資能力的增強(qiáng)，一方面得力于國際經(jīng)驗(yàn)的引入。 但是，由于商業(yè)地產(chǎn)在中國剛剛興起，而產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條相對較長且需要完善，后續(xù)問題還很多。首先是有成熟經(jīng)驗(yàn)的招商團(tuán)隊(duì)缺乏，金光華的董事總經(jīng)理邱志東反映，多數(shù)項(xiàng)目在高檔奢侈品的招商上都感覺乏力；其次是商場經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)少，人才稀缺，尤其是有管理Ｍａｌｌ經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)與人才都很少。而招商與商場管理都是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的重要環(huán)節(jié)，關(guān)乎項(xiàng)目的成敗。邱志東也指出，如此現(xiàn)狀其實(shí)也孕育著很大商機(jī)，可能催生出新的行業(yè)市場。 ： Ｍａｌｌ全稱ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ，音譯“摩爾”，意為大型購物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。西方國家也稱為ＳｈｏｐｐｉｎｇＣｅｎｔｅｒ，即“購物中心”，但和國內(nèi)通常所指的購物中心（實(shí)為百貨店的另一種稱呼）含義不盡一致。摩爾（購物中心）特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。摩爾，通俗地講具有如下兩個(gè)特征：一是大。占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大；二是多。行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體）。
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