【“投資大巡查”之二】

　　本報記者　李振華

　　西安、北京報道

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　　“熱火朝天地大干著”

　　西安南郊西萬路將雁塔區與高新區一分為二，在交界處，一片十萬余平米的土地被圈定起來，數人高的五個大字“紫薇大賣場”聳立在路邊。這就是號稱西部第一購物中心的“紫薇Mall”。大型購物中心，英文叫做Shopping　Mall或Mall。

　　紫薇Mall的開發商———紫薇大賣場發展有限公司的首席運營官王宏表示，紫薇Mall項目總投資將達16億元，總占地面積約536畝，總建筑面積40萬平米。西安工程項目信息網顯示，4月21日，這個作為西安市重點工程的超大項目正式報批西安市有關部門，并獲得批準。

　　“我們正在熱火朝天地大干著。”紫薇大賣場項目部一位女士稱。

　　記者見到，在建筑工地上挖掘機挖出的土方堆成了小山，北主體工程已打好地基，南主體工程則挖出了7米深的大坑。作為承包商之一的江都建設集團西安分公司項目部一位人士表示，3月初就已經開始了挖土方，而北主體工程的施工方陜西二建春節過后便開赴到了工地。這位人士還說，主體工程將在今年11月完工，作業高峰時南主體工程將有上千名工人同時施工。

　　目前動工的僅是一期工程，包括家具建材廣場和香港CEPA免稅專區，而二期工程還在孕育中。開發商擔心兩期工程同時上馬可能面臨窘境，希望通過一期的市場培育聚攏人氣。

　　雖然紫薇Mall自稱為西部惟一一家的大型購物中心，但遭到了眾多質疑。西安飲食股份公司聲稱，他們正在高新技術開發區運作“高新Mall”。此外，“東方Mall”（又名立豐購物廣場）也已獲得西安市建委的審批，高新區西安國際購物中心和城市購物廣場等諸多項目也在醞釀。一場聲勢浩大的“造Mall運動”在西安才剛剛開始。

　　西安只不過是全國大型購物中心建設的一個縮影。

　　在華南地區，斥資30億元的國內首個超大型主題式購物公園———“華南Mall”早已在東莞萬江破土動工；廣州規劃面積達29萬平方米的正佳廣場在重組后復工；華僑城銅鑼灣廣場已經開張營業；中信新城市廣場、深圳中心區購物中心等項目也在陸續上馬。

　　在北京，四個20萬～60萬平米的Mall將在城市的東西南北拔地而起，分別是大地集團的“大地Mall”、春天商業公司的“春天Mall”、“金源Mall”和王府井集團的Mall。

　　在上海，正大集團在中國投資的“旗艦”商業項目———正大廣場已開業迎客；好又多集團已經獲準在浦東建設一個占地1000畝的Mall項目；總投資15億元，規模33萬平米的虹橋購物樂園已正式開工。

　　在青島，加拿大555集團投資8億～14億美元在建的“Mall　of　China”的規模將比上海正大廣場大4倍。

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　　虛熱背后

　　轟轟烈烈的造Mall運動背后，資金的流動則更為驚心動魄。

　　“如此大型的商業地產投資項目無論如何是離不開銀行貸款的。”北京萬昌投資公司一位人士表示。

　　他說，萬昌公司投資的首家Shopping　Mall———唐山遠洋城今年剛剛開業，這個只有11萬平米的Mall只是萬昌的牛刀小試，一個更大的項目———石家莊遠洋城正“磨刀霍霍”，計劃總建筑面積為35萬平米，總投資近20億元，位于石家莊市區繁華的中山路。“土地已經圈定，所有的證件還在辦理當中，（完畢后）我們會將土地向銀行質押，獲得貸款。”這位人士說。

　　紫薇大賣場的王宏表示，他并不清楚公司的資金來源，但一期工程6億元投資有相當一部分是自籌資金，這來源于對公司注冊資金1.85億元數額的推斷，“這都是實收資本”。“另一部分是基金投資也就是房地產投資基金。”但他并沒有透露投資者的身份。

　　記者在西安市計委市計財發（2002）448號文立項批復中發現，紫薇Mall的項目總投資只有4.275億元，其中，企業自籌1.025億元，吸收其他投資1.7億元，銀行貸款1.55億元。可以肯定的是，2004年的工程已經追加了投資，如果以全部工程投資16億元為計，所需貸款的數額可能要大得多。

　　不過，要拿到巨額貸款對紫薇Mall的開發商來說似乎并不那么難，因此其背后有一個強大的后盾———紫薇大賣場發展公司的第一大股東是西安高科集團。作為大型國有企業，西安高科一直是銀行爭奪的大客戶。就在幾天前，該集團又獲得了農業銀行陜西分行30億元的授信。

　　目前，對于大型購物中心的項目貸款情況還沒有全國性的數據，據一位業內人士估計，該類項目的貸款一般來說占全部投資比例的60％～80％。而通行的做法往往是：首先，取得土地的使用權后向銀行進行土地抵押獲得貸款，或者改變國外Shopping　Mall只租不售的模式，圈地之后即對外預售商鋪，先套取一部分資金作為前期開發費用；主體竣工之后，辦理商鋪的按揭貸款。實際上，這種運作方式將經營風險大部分轉嫁給了銀行。

　　王宏表示，根據行業內部的保守統計，截至2003年末，全國在建和擬建大型購物中心建筑面積合計為2000萬平米，合計投資超過2000億元。如果按銀行貸款占總投資的60％計算，需占用信貸資金1200億元。

　　“建造Shopping　Mall需要巨額資金，沒有幾家能拿出真金白銀來，對于許多房地產公司來說，利用建設大型購物中心跑馬圈地，這也許才是虛熱的真正原因。”農業銀行陜西省分行一位人士說。

　　現時，在西安實際開工的大型購物中心只有紫薇Mall一家，其余幾家多數已將土地圈定，只是尚未動工。而青島號稱全國最大的Mall似乎已經無疾而終，青島市計委表示沒有收到任何報批的材料。北京的春天Mall在土地主管部門決定以拍賣的形式來決定地價后，開發商就一直奔走游說希望獲得土地的優惠價。

　　銀監會何時調研？

　　當Mall的開發商還在為土地和貸款鏖戰時，國家行業清理的腳步已經逼近。

　　4月30日，發改委召開電視電話會議，將固定資產投資重點清理對象從鋼鐵、水泥和電解鋁擴大到高爾夫球場、城市軌道交通和大型物流園區等，大型購物中心也赫然在列。

　　對于大型購物中心的貸款政策是否出現新的變化？記者致電陜西省各家銀行詢問，大部分銀行都表示尚未收到來自總行的有關通知。

　　其實面對虛熱的商業性房地產項目，一些銀行早有警覺。建設銀行陜西分行房地產金融部信貸科一位人士表示，對于商業性房地產項目，因為不符合信貸指引要求，原則上建行不介入其中，更多的信貸資金投向于個人住房項目。工商銀行與建設銀行基本類似，其總行新聞處謝處長表示，由于風險太高，工行兩年前已基本退出了大型購物中心貸款領域。

　　也有部分銀行選擇有限度的進入。中國銀行西安分行信貸部人士表示，該行對于大型購物中心項目并未采取一刀切的貸款政策，要視不同經營情況而定。目前，中行西安分行介入了世紀金華和百盛購物中心兩個項目，但提供的大多是短期的流動資金貸款。同時，西安市商業銀行信貸部人士表示，該行在這一領域可能會有一定量的貸款規模，因為屬于西安市的重點工程他們都傾向于支持的態度。此外，另一個主要的資金來源則是股份制商業銀行。

　　接受采訪的數家地區性城市商業銀行表示，目前已經看到發改委的有關通知，近期將進一步縮減在這些行業的貸款規模，不過并不會徹底停止這些行業的貸款。

　　從中國銀監會傳來消息，銀監會政策法規部最近剛剛完成大型購物中心投資方面的調研報告，目前具體內容尚不清楚，但這可能為銀監會指導各商業銀行的貸款投向提供參考。

　　各地計委此刻也正行動起來。接受采訪的青島市計委和西安市計委表示，近日清理小組將會下派到各地，重點清查這些項目的用地合規狀況、項目審批情況等。“我們將嚴格按照國家發改委的要求，該停的停，該撤的撤，該緩的緩，決不手軟。”青島計委投資處人士說。

　　西安飲食公司對正在招商的高新Mall表示了擔憂。該項目負責招商的呂先生說，“因為拆遷征地與當地農民不能達成一致，征地只完成了一半，這次清理整頓肯定會影響到我們，這個項目已經擱置了很長時間，有可能一直擱置下去。”

　　“這可能是一個重新洗牌的時機。”王宏說，清理整頓對行業將是有利的，特別是對資金實力雄厚的公司。他對紫薇Mall表示充滿信心，卻仍掩不住對此次清理手段和力度的隱隱擔憂。