張燕

　　2004年4月8日 房地產行業

　　一、滬深與香港房地產公司比較

　　1、整體差異巨大，可比性較小

　　以BLOOMBERG上的行業分類統計，香港共有101家房地產上市公司；而滬深股市共70家，其中A股61家，A、B股8家、B股1家。表1中列示了兩個市場房地產公司作為整體板塊的數據。從中可以看到，以全部地產公司為樣本，香港與滬深股市在流動性、盈利能利和定價水平，以及對股東的回報等方面均具有很大的不同。滬深地產公司在成長性指標和凈資產收益率上優于香港公司，而在企業規模和對股東的回報上遠遠弱于香港公司。由于兩個市場的投資者不同，滬深地產公司被給予了更高的估值水平。

表1：滬深及香港地產上市公司各項指標比較

資料來源：Bloomberg，華夏證券研究所

　　香港地產上市公司具有更好的流動性

　　從上市公司的角度來看，香港房地產業占到香港市場總市值的10.57%，是僅次于金融業的單個行業。在香港的股票市場中占有舉足輕重的地位。而滬深股市的房地產公司市值只占總市值的2%-3%。內地的房地產上市公司總市值只有香港股市的34%。內地單家公司的企業價值為33億元，只有香港的50%左右。陸家嘴是內地企業價值最高的公司，其企業價值只有香港最高企業價值公司――長江實業的14%。內地房地產上市公司的規模相比香港還很小，因此香港上市房地產公司的流動性要遠好于內地上市房地產公司。

　　盈利能力各有千秋

　　從盈利水平看，滬深上市的房地產公司中微利公司多，而香港上市的房地產公司虧損公司多。按最新財務數據統計，滬深盈利公司占到公司總數的83%，而香港只有52%；即香港有接近半數的公司是虧損企業。

　　滬深地產公司成長性優于香港公司

　　在去除了虧損和每股收益下降的公司后，香港只有20家公司可供計算PEG，再排除兩家利潤增幅過大(＞1000倍)的公司后，香港市場18家公司的PEG為0.36。滬深市場按照同樣方法處理后，計算得PEG值為0.85。滬深的房地產公司成長性好于香港公司。

　　滬深公司只索取不回報

　　香港房地產公司的平均分紅為0.107元，而滬深平均只有0.017元；同時香港的平均股價為5.34元，低于滬深平均的6.61元。所以香港公司分紅對股東的回報為2%，遠高于滬深的0.26%。這與內地上市公司與香港比分紅率整體偏低的事實是相符的，而不僅僅是地產公司的特征。

　　滬深地產公司享有更高的估值水平

　　從PE、PB和EV/EBITDA三個估值指標比較來看，市場都給予了滬深地產公司以更高的估值水平。這很大程度上是由于市場成熟度不同造成的。由于兩市地產公司的差異性較大，同時在香港和滬深市場內部地產公司的個體差異也很大，所以很難通過上面的數據分析得出一個結論和可能的變化方向。

　　2、績優公司香港公司更勝于滬深公司

　　香港恒生地產建筑業成份股共有31只(2003年10月6日調整后，31家成份股見附表)，其中27只是以地產經營為主業的。我們認為這些公司是香港市場地產公司的代表，基本上能夠反映香港地產公司的情況。而且里面基本上包括了所有的大企業和績優公司。因此由此樣本產生的統計數據更能說明問題。

　　而內地地產業由于發展時間短，公司規模都較小；同時地區差異性使著重于不同區域市場的地產公司有不同的特點；而且也沒有一個具權威性的地產指數為我們提供樣本。因此我們只選擇能夠獲取數據的公司進行比較。并且重點比較全國性經營的龍頭企業――萬科與香港地產公司的差異。

　　我們以香港地產建筑業成份股中已經公布2003年業績并且凈利潤為正的15家公司，與滬深地產公司已經公布2003年業績并凈利潤為正的35家公司為樣本再作比較。我們認為所選的香港和滬深公司的樣本基本上能夠代表兩個市場的績優地產公司。

　　在BLOOMBERG上獲取數據后，有效數據滬深市場為22家，香港市場為12家。所以分別以這些公司作為樣本進行比較。

表2 ：滬深市場與香港市場相關公司業績比較

　　比較這些績優公司后發現，滬深地產公司的平均總市值遠小于香港地產公司，大約是1/9的水平。這還是以總股本計算出來的數值，如果以流通股計算則會差距更大。所以從流動性角度來看，滬深地產公司無法與香港公司比較。

　　從估值水平來看，PE值相差不大，滬深只比香港略高，但對于地產公司來講更重要的PB值香港卻只略高于1，而滬深則接近于3。滬深地產公司與香港公司比存在著資產規模小、抗風險能力弱的缺點。這一點在后面27家地產成份股與萬科的比較中也明顯地顯示出來。作為周期性極強的產業，可以預見，當從繁榮的頂端下滑時，滬深地產公司會有很多面臨破產的境地。但這也成為日后國內該行業進行融合、形成大而強的企業的契機。因此在對國內地產公司投資時一定要選擇具有相對資產規模和經營規模優勢的企業。而隨著香港地產公司對大陸業務的參與和滲透，規模優勢使其投資價值遠勝于內地企業。因此大力發展內地業務的香港地產公司比滬深地產公司更具投資價值。

　　我們以這27家公司的平均數據與滬深地產公司的龍頭萬科作比較。

　　從27家公司的資產規模和經營規模平均數據與深萬科數據的比較中可以看到，27家香港地產公司的資產規模要遠大于萬科，03年時香港27家公司平均總資產是萬科的3.35倍，平均凈資產是萬科的5.6倍。但以收入反映的經營規模萬科卻以略勝一籌，03年27家香港地產公司平均收入47億元，萬科達到64億元，然而凈利潤香港公司仍比萬科高1倍以上。

表3   香港27家地產成份股與深萬科資產規模和經營規模比較

　　從27家香港地產指數股的平均數據與萬科的比較可以反映出以下幾個差距：香港地產公司經過多年經營積累的較大的資產規模和較高的凈資產占總資產的比例(低資產負債率)，使其抗風險能力，尤其是安全地渡過周期性低谷的能力較強。而萬科作為內地績優和高成長地產公司的代表，其數據表現出高的資產回報率，和較好的財務杠桿的運用能力。這使其在我國房地產經濟景氣周期內保持收入和利潤的持續增長。

　　而在這期間(1998年-2003年)香港地產經濟正處于周期的下降階段和調整階段，表現為收入在1999年、2001年和02年和負增長，及凈利潤在2000年到02年三年間的負增長。03年香港地產經濟似乎已經開始了新一輪的上升期，香港地產成份股公司的平均收入增長率已經高于了內地龍頭萬科的收入增率。

圖1：香港27家公司平均增長率與萬科比較

　　3、企業香港公司勝在規模，內地企業優于成長

　　新鴻基是香港最大的專業房地產商，而萬科是國內經營規模最大的房地產上市公司，并且專注于住宅開發。通過兩家公司的對比可以大致了解香港和內地地產商之間的異同。

　　新鴻基是香港最大的專業房地產商，掌控在郭炳湘、郭炳江、郭炳聯三兄弟手中，三兄弟控股46.66%，2003年10月市值為1584億。從1994年到2002年，根據歷年年報計算，新鴻基的營運收入達到了2095.68億，而累計股東溢利，也達到了832.5億。根據股權比例測算，十年之間，郭氏三兄弟從香港房地產市場上賺取的利潤就達到389.5億港幣。

　　雖然香港的樓市自1997年10月以后大幅下跌，但香港的大房地產公司們并沒有受到太大的影響。

圖2：新鴻基收入利潤圖

　　以新鴻基的收入和利潤情況看，1997年以前其收入和利潤持續增長，1997年收入達到289.6億港元，凈利潤為141.6億港元。1998年，公司業績受金融風暴影響，營業額下滑為232億港幣，而且為土地等撥備47億的，但是利潤還是相當穩定，經營性項目營業純利高達122億港幣，稅后純利也高達72.6億港幣，凈回報率高達30%。這以后收入水平基本穩定在200億以上，凈利潤也在70到80億左右。2003年的收入和凈利潤分別比1991年增長1.62倍和和96.5%。

　　新鴻基能夠抗擊市場風險保持利潤穩定的兩個主要原因，一是由于手上有巨額的土地儲備，雖然香港樓市在1997年開始劇變，房價一跌再跌，新鴻基的業務卻未受太大的沖擊�？梢詮男馒櫥�年報上看到，從1995年開始，新鴻基手上的土地儲備(可建樓面面積)就有4100萬平方英尺(380萬平方米)，1997年更是達到了5000萬平方英尺(463萬平方米可建樓面面積)。雖然期間香港政府曾經兩次停止勾地，試圖控制土地供應，對于新鴻基這樣擁有雄厚土地儲備的房地產商卻影響很小。新鴻基目前在手上的土地儲備，已經足夠未來五年內的發展需要不斷推出新樓盤。而且除了市區土地以外，新鴻基手上還掌控了1800多萬平方英尺的農田，隨時隨地可以向政府申請轉地。

　　二是持有大量的自有物業，因而有比較穩定的租金收益。01-02年度的年報顯示，新鴻基手頭上的出租物業有1930萬平方英尺，在該年度85億港幣的利潤，房產銷售40億，租金的收益也高達40億。僅僅2001-2002財年一年，新鴻基就推出了11項發展項目，向樓市推出的物業高達463.7萬平方英尺。至于發展中的物業，還有3110萬平方英尺之多。新鴻基在2002-2003年供應622萬平方英尺的物業，2004-2005預計更會高達992萬平方英尺。

　　萬科目前是國內經營規模最大的房地產上市公司，這里所說的經營規模最大指的是年開發面積和結算面積。從1995年開始，萬科A逐步將公司資源向房地產業集中。到2001年轉讓萬佳百貨以后，萬科A已成為一家單一業務的專業化房地產公司。萬科的收入和利潤從1992年開始基本上持續上升，只在95年和96年出現小幅下降。11年間收入增長8.66倍，凈利潤增長6.6倍，年復合增長率分別達到21.68%和18.72%。增長率遠高于新鴻基。

　　但收入和利潤總額萬科仍比新鴻基小很多，2003年的收入和利潤分別為63.8億和5.42億，只相當于后者的29.75%和8.8%(已經考慮匯率)。內地企業的經營規模與香港企業相比還相差很多。

圖3：萬科收入、凈利潤圖

　　從資產規模上比較，萬科比新鴻基更是小很多。以最新年度報告數據比較，截止2003年6月，新鴻基的總資產額為1607.79億港元，股東權益為1257.84億港元；而萬科到03年末的總資產和凈資產額分別為105.61億人民幣和47.01億人民幣，只分別相當于前者的7%和4%(已經考慮匯率)。這種巨大的資產差異使得國內的企業在香港地產公司面前顯得十分單薄。就象舉重比賽中的輕量級和重量級，根本不在同一競爭級別上。

　　4、H股公司優于滬深公司

　　在101家香港地產公司中，H股共三家，為北辰實業(588)、首創置業(2868)和沈陽公用(747)；涉及中國業務的公司多家，主要公司有中國海外(688)、新世界中國(917)、北京置地(1109，紅籌)、深圳控股(604，紅籌)等。

表4： H股與滬深比較

　　將三家H股公司的各項數據計算平均值，與滬深公司的平均進行比較，內地公司的平均企業價值3倍于H股公司平均，相對而言具有更好的流動性。以PE和PB評價的估值水平來看，香港市場對H股公司的估值要低于內地對A股公司的估值。EV/EBITDA值H股為3.786倍，而A股公司為33.32倍，對H股公司的估值要遠低于A股公司。因此H股公司比A股公司更具投資價值。

　　二、地產在經濟中的地位及發展前景

　　1、香港房地產業是香港的經濟命脈

　　香港的房地產業對于香港經濟而言，不僅僅是一個產業和一個市場，而是香港的經濟命脈和支柱。

　　房地產業對香港的宏觀經濟，遠遠超出一個投資市場的作用。香港經濟的基石是自由貿易，貨物的進口及出口皆為零關稅，所以房地產市場的發展，客觀上為香港政府建立一種‘代理關稅制度’。而土地，更是香港政府的首要收入來源。

　　凡是在香港落地，進行投資或是貿易的企業，盡管進出口的貨物都是免稅的，但是商務活動需要租用或是購買倉庫、寫字樓、碼頭等等商用物業。個人則需要租住房屋或是購買住宅。所以，客觀上，房地產業起到了將外部資金截留在香港本地的作用。而香港政府，則通過高價賣地，向所有的私人住宅、建筑物征收“差餉”、“地租”，以及從房地產企業身上獲得的利得稅，間接地收取利益。這樣，香港房地產業就變成了香港政府的“征稅代理人”。

　　以香港政府2001年年報公布的數字為例，2000～2001年，政府總收入達2251億元。其中政府售出十幅總面積5.36公頃的私人房屋發展用地，土地銷售收入達到295億元港幣，占政府收入的13%。差餉收入總額為144億元，占6%，地租收入總額為42億元占1.8%，土地基金、物業及其投資收益占到18%，其中當年物業稅的收入約為110億元，占5%。以此簡單計算，單是與土地及房地產相關的收入就占到政府總收入的近四成。可見房地產業對香港政府來講的重要性。

　　如此重要的一個產業在20世紀80年代后香港的政治經濟巨變中經歷了一次很大的起伏。1984年中英談判結束后，當時有三大政策，被業界公認為是支持隨后十二年香港繁榮的"三大支柱"：宣布一國兩制，政治前景定局；一年香港政府限定每年售地50公頃，壓縮了土地供應；宣布啟動與美元掛鉤的聯系匯率制度，讓當年的港幣大幅貶值，先貶值30%，然后與美元掛鉤。

　　經濟的繁榮帶動了房價的持續上漲。其后的1993年，由于美聯邦利率不斷下調，從1992年6月的3.76%一直下滑到1993年12月的2.96%。為了要保持聯系匯率制度，當時的港英政府不得不下調利率，實際利率一度曾達到-10%(據美聯儲資料和1992年香港政府年報)。過低的利率，以及高通貨膨脹率，造成本地資金大量涌入房產場市場投機，香港房地產市場開始泡沫化。以港島的私人住宅為例，1984～1985年當時港島新樓的平均價格是500～600元／平方尺，1997年最高峰的時候則是8000元／平方尺，12年之間增長15倍左右。也就是說，一幢100平方米左右的公寓住宅，價格在100萬美元左右。

　　1997年10月，東南亞金融危機暴發，香港經濟急轉直下。為了保持聯系匯率，港元利率在最后一季上升至遠高于美元利率的水平。銀行利率大幅增加以后，香港股市，樓市一起"大失血"，價格開始跳水。香港房地產業自1997年10月出現拐點并下跌后，到2003年7房價最高下跌大約65%，即只有97年35%的水平。

　　2003年下半年，香港房地產市場開始回暖，到2004年初房價已經出現了小幅回升。相比2003年7月份的水平，其價格已平均反彈了20%。豪華房屋的反彈力度更大，某些知名開發項目的價格已上漲了50%。而且，月交易量也比市場處于低谷時增加了一倍以上。恒生房地產指數在2003年4月份觸底后，也已經上漲了100%，大大高于恒生指數60%的漲幅。

　　數據來源：中國統計年鑒

　　由于香港的房地產市場尚處于恢復初期，而且香港與內地經濟已經形成互動的良好發展格局。同時香港政府在2002年底推出的旨在穩定樓市的“九項措施”，從控制供應量方面給香港樓市以支持。由此看來香港樓市至少在中短期(一至兩年)內是向好的。

　　2、我國房地產業日益成為拉動經濟增長的主要動力

　　我國的房地產業自1998年隨著房屋分配制度改革而啟動，由居民收入水平快速增長、城鎮化水平提高等因素推動，也日益成為最引人注目的產業。2003年房地產投資對GDP增長的直接和間接拉動已經達到25%的水平。同時房地產業也為鋼鐵、建材等行業提供了有效需求。

　　我國的房地產行業在其發展過程中也曾經歷過幾起幾落，從房地產投資增長率這一指標的變化可以清楚地看到這一過程。1998年以后，伴隨著住房分配制度的改革，房地產投資增長率開始了一個較長時間的上升期。隨著房地產開發投資總量的不斷增加，增長率的的變化變得相對平緩，1998年以后沒有出現投資增長率忽上忽下的現象。2000年以后，房地產投資增長率一直保持在20%以上，在2003年時達到近年來的最高點29.78%。

　　從現有需求和收入增長來判斷，我國的房地產行業至將在三至五年間保持20%左右的增長率。房地產業的持續增長是由住宅有效需求拉動的，并且為鋼鐵、建材等行業的產品提供了需求。因此房地產業日益成為國內經濟的支柱性產業。

　　房地產業在國內的地位雖然不及在香港的地位，但近些年來其地位迅速提高。同時其未業的增長潛力遠遠超過香港的房地產業。在評價時國內的房地產業是增長，而香港的房地產業是復蘇。在投資價值上具有一定的可比性。

　　3、香港市場的寡頭壟斷與內地市場的多頭競爭格局

　　香港地產市場的集中度要明顯高于內地。而香港房地產市場,排名前十位的企業基本上占有了80%的市場份額。如李嘉成旗下的長江實業，在香港扔有一系列的住宅及工商物業。在香港的每12個私人住宅單位中，便有一個由長江實業發展的。香港房地產業寡頭壟斷的格局使得占據市場前恢復既得幾位的大企業具有一定的操控市場的能力和很強的抗風險能力。在前面分析新鴻基時已經看到，即使在價格房產大幅下跌、市場極度低迷的1998年到2001年，新鴻基的收益也只是有限地下降，而沒有出現虧損。

　　國內房地產市場產業集中度普遍偏低，國內最大的上市公司深萬科2003年銷售額在全國市場的市場份額只有0.99%，在各地的市場份額為上海1.55%，深圳3.44%，南京1.27%，成都1.91%，沈陽6.31%，長春6.39%。在單個市場上的表現也是如此，以上海為例,盡管上海房地產企業100強的門檻在不斷提高,但占有的市場份額不過48%,其中前十名占有的的市場份額才不過10%。

　　但這種產業集中度低的狀況在某些競爭激烈的區域已經有所改善。在廣州市就表現得比較充分。2000年廣州還沒有一家房地產開發企業銷售額可以占到全市總銷售額的5%，而2003年，合生創展集團、富力地產集團以及碧桂園集團當年的銷售額均超過了廣州全市房地產總銷售金額的5%甚至10%——2003年，廣州房地產銷售總額為604億元，其中一手商品房為444億元，而富力地產集團與碧桂園集團年度銷售總額均超過40億元，合生創展集團更達到70多億元！(此間包括合生在北京、上海的銷售額)據了解，目前前八大地產巨頭在廣州所占市場份額業已超過了30%。

　　4、開放的市場使香港和外資企業得以分享高收益和高成長

　　在國內開發企業間的競爭加劇的同時，外資也逐漸在進入國內的房地產業。

　　香港地產巨頭早在1992年捷足先登。香港幾大房地產集團———長實、和黃、新世界中國、恒基中國、新鴻基地產、恒隆集團、嘉里建設已在內地房地產市場各霸一方。

　　長江實業于1992年簽署第一份合資合同，自此不斷參與內地的地產開發項目(很多物業是與和記黃埔合作開發)。目前在北京、上海、青島、重慶、福州、廣州、東莞及珠海等地均有多個項目正在進行中，公司開發的項目既有象北京東方廣場這類的大型綜合商業項目，又有上海四季雅苑這樣的公寓項目。

　　恒基通過其下屬控股子公司先后在內地開發了北京恒基中心、上海不夜城廣場、上海金柏苑和深圳園東花園等項目。恒基中國在內地的地產開發投資總額已經達到150億元人民幣，目前僅北京、上海、廣州三地就擁有22個樓盤的土地儲備，而西安將成為恒基中國今后重點投資的地區之一。

　　香港地產公司經過十余年的發展，在內地已經羽翼豐滿。長實及和黃在內地聯手發展地產物業，和黃在內地已持有400多萬平方米的土地儲備。新世界中國、恒基中國及新鴻基在內地“圈地”多達2200萬平方米。新世界中國日前宣布，未來5年將在上海投資80多億元人民幣；新鴻基已經取消多年前規定投資內地不得超過總資產10%的上限，只要條件合適，有機會就去做。而香港瑞安集團自1985年開始投資上海，并宣稱將自身50%的資產投入中國內地。其投資項目瑞安廣場、新天地均成為上海的地標建筑。

　　自2002年以來，外資進軍中國房地產市場的步伐加快，上海、北京、廣州等城市外資地產商投資額迅速增長。目前，有外資參與的房地產企業多達5000家，占全國房地產開發企業總數的20%。據北京市統計局的數據顯示，2002年前三季度新審批外商投資企業1024家，合同外資額20.3億美元，比上年同期增長26.6%和10.5%。而新審批企業中，房地產獨資及合資企業最多，其中房地產合同吸收外資僅次于工業，達4.1億美元，增幅68.2%。

　　內地房地產市場由于發展空間巨大，且利潤豐厚，已經吸引了香港及歐美眾多的地產商進入。因此呈現出競爭日益加劇的局面。

　　象長江實業和恒基地產這樣的香港地產公司擁有雄厚的資金實力和開發、經營各類物業的經驗，在競爭中往往能夠超越內地的地產公司。但由于目前內地的房地產需求旺盛，而且房地產行業的地區差異性和產品差異性給了各類地產公司以生存空間，所以目前香港地產公司還未到與內地公司短兵相接的地步。但三、五年后隨著房地產需求的下降，和人們對產品的更高需求，很可能出現具有品牌和資金優勢的香港地產公司收購內地公司的情況。同時內地企業之間的并購也將越來越多地發生。

　　因此國內的房地產業會向著企業數目減少、企業的資產規模和開發規模加大、強勢企業更強的方向發展。國內的房地產企業中的強者目前在向歐美及香港地產商不斷學習，吸取他們的經驗并爭取與之合作，一些小的地產企業最終會被強勢企業或外資企業收購。競爭將更加激烈但也會更加有序。

　　三、行業及市場發展前景決定公司成長性

　　1、國內收入的持續增長給房地產業提供長期繁榮的基礎

　　從人均及家庭可支配收入的現狀及持續增長來看，對居住的需求具有較大的剛性，并且會隨著人均收入的增長而增長。從1990年到2002年我國城市居民人均收入增長5.39倍，人均可支配收入增長了4.16倍，收入呈現持續的增長，2002年我國城市人均收入約為989美元。2002年我國城市居民平均消費性支出的構成中，居住占10.35%，這與世界銀行在＜1997年世界發展報告＞中所提供的在人均收入1000美元以下時居住占消費的的11%的世界平均水平十分接近。同時在世界銀行的這份報告中，人均收入在1001-4000美元段的居住占消費的比例為10%，也就是說在我國城市人均收入從1000美元以下向4000美元增長的過程中，居住消費也會隨收入同比例增長。

表5：1990-2002年城市居民收入情況

資料來源：中國統計年鑒各年

　　2、我國房地產業處于上升初期，香港房地產業處于上升末期

　　隨著我國經濟的快速增長，人均GDP不斷提高。已經由20世紀80年代末的人均400美元左右提高到2003年末的1090.1美元。根據聯合國對40多個國家統計分析，人均GDP800美元左右時，住房消費進入快速增長期，1300美元以上時進入穩定增長時期，達到8000美元時增長速度趨緩。所以我國目前正處在住房消費快速增長時期。而香港2002年的人均GDP為23800美元，其住宅消費已經長期處于緩慢增長的階段。從這個角度講我國的住宅產業發展速度會遠快于香港地區。

　　而且從我國人均GDP的增長和香港人均GDP的增長情況來看，我國在1994年以后開始了一個人均持續調整增長的時期，而香港的人均GDP卻在1997年以后出現了持續的下降，2002年比1997年下降了11.07%。而同期我國的人均GDP增長了35.39%。這一消一漲顯示出內地和香港地區經濟發展前景的差異。

　　從房地產行業與整體經濟相依存的角度來看，我國的房地產業正處于上升的初級階段，而香港已經處于接近頂端的位置。我國的房地產業由于有居民改善住宅條件、提高人均居住面積的強烈需求，所以從業企業的經營模式以開發為主。而香港市場由于年需求量有限，所以地產商的收益中有很大的一部分是物業出租收入。在前面分析新鴻基地產時就可以看到該公司的房產開發利潤和出租利潤基本上各占50%。

　　地區經濟發展的差異性、經營模式及收入來源的不同決定了內地地產企業的成長性遠高于香港公司。從這個角度來講，滬深地產公司，尤其是當中的龍頭企業更具有投資價值，如萬科、招商局、金地集團和金融街等。而香港地產公司中的大企業由于其龐大的經營規模和豐富的土地儲備，使其具備了抗拒行業周期下跌的能力，這從新鴻基的收益和利潤走勢完全可以看出。這些大地產商從20世紀90年代初就已經進入內地市場，得以分享內地地產市場較高的成長和利潤，因而比起專注于香港市場的地產公司而言，這些進入內地市場的香港公司有更好的成長性，因而更具投資價值。而H股公司由于主要業務在內地，能夠分享內地地產業的高增長速度，同時目前定價水平又較A股公司低，所以相對而言也較有投資價值。

　　3、國內地產龍頭成長性好，大力發展內地業務的香港公司最具投資價值

　　QDII實施后，資金在可以自由流動的情況下會選擇更具投資價值的公司進行投資。由于香港房地產公司具有更好的流動性，和抗風險能力，因此會受到資金的更多青睞。同時，大力發展內地業務的香港地產公司，有可能獲得比其他公司更高的成長性，因此市場有望給予其更高的PE值。

　　對于滬深地產龍頭公司，由于市場的整體成長性要好于香港，所以公司的成長性和盈利能力(凈資產收益率)要好于香港企業，因此資金會更看重這些公司的成長。隨著經營規模和資產規模在今后幾年的增長，過高的PB值有望下降到合理的范圍。當行業增長面臨拐點時，能夠抓住時機兼并其他企業、迅速壯大自身規模和抗風險能力的公司將獲得價值的提升中。

　　下面的兩個表格中列出了港滬深三市以市盈率、市凈率和凈資產收益率三個指標排行的前十名公司，以及市盈率和企業價值超過香港平均水平的滬深公司，供投資者參考。

表6：滬深港上市公司投資價值排行表

表7：超過香港平均水平滬深房地產公司

　　注：沒有PB小于香港平均水平(1.06倍)的滬深地產公司

　　沒有總市值大于香港平均水平(338.26億港元)的滬深地產公司

　　沒有凈利潤大于香港平均水平(11.41億港元)的滬深地產公司

　　沒有總資產大于香港平均水平(446.39億港元)的滬深地產公司

　　沒有凈資產大于香港平均水平(316.89億港元)的滬深地產公司

　　沒有EV大于香港平均水平(305.89億港元)的滬深地產公司