呂福明

　　小區物業公司半年前就被業主通知解聘，至今仍拒絕辦理交接

　　小區業主炒掉不稱職的物業公司本是情理之中，然而青島天林花園卻遇到一條難炒的魷魚。小區物業公司半年前就被業主通知解聘，而時至今日仍拒絕辦理交接。由此暴露出

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的當前物業行政執法中的一些問題引人深思。

　　天林花園是一個位于青島市東部前海的高檔住宅小區，小區居民中有來自6個國家的海外居民，業主整體素質較高。青島天林物業管理有限公司是開發商的子公司。小區業主反映，物業公司習慣于以小區主人的態度對待業主，業主盡管每年交納很高的物業管理費，小區管理卻十分混亂，接連發生兩起入室盜竊案，還丟失一輛汽車。一位小區業主對記者說：“老子開發，兒子管理。天林物業公司入駐小區5年多來，服務水平每況愈下，小區保安走馬燈似的換，小區欄桿從未刷過，也從未向業主公布過物業管理費使用情況。作為業主，我們最大的感覺就是沒有安全感�！�

　　天林花園業主反映，2003年8月，天林花園123戶業主中有94戶簽名，要求解聘青島天林物業管理有限公司。天林花園業主委員會按照去年國家新出臺的物業管理條例，依法維權。當物業公司對業主提出的整改意見置之不理后，小區業主大會決定不再續聘天林物業。期間，小區業主委員會通過公開邀請招標，選擇了新的物業公司。然而，合同到期后天林物業仍拒不交接。在業主委員會的強烈呼吁下，青島市城市管理局與市物業主管部門多次召開協調會，要求天林物業限期交接。然而截至目前，這家物業公司仍未主動向小區新聘物業公司辦理交接，仍占據產權屬于全體業主的物業辦公經營用房、小區安全監控設備，把持小區物業資料。

　　據了解，天林花園內同時存在兩家物業公司的“雙物業”現象，在全國也較為常見。山東元鼎律師事務所律師章評說，目前在涉及新老物業交替的矛盾糾紛中，青島物業行政管理部門顯得有些力不從心，這在一定程度上助長了一些物業公司的不法行為。青島市物業部門有關人士分析認為，去年國務院新出臺的物業管理條例在地方上尚未有細化規則，執行起來仍缺乏操作性，致使一些執法部門在執法中一再退讓。

　　-本版文/新華社記者

　　-糾紛

　　業主投訴70%緣于物業責任不清

　　不久前，青島金湖小區居民強烈要求撤換小區的物業公司，重新選聘高素質的物業公司入駐，以維護自己的權益。目前，青島市有關部門已開始對金湖小區暴露出的問題進行調查

　　據金湖小區一些業主反映，將要被炒的物業公司不僅服務不規范，而且還幾次擅自提高物業管理費用。業主們說，收費不在多，關鍵看服務，但這樣的服務不值！

　　類似的糾紛不僅僅發生在金湖小區。記者從法院、消協及物業部門了解的信息表明，近年來我國小區物業糾紛呈不斷上升趨勢。

　　今年以來，青島市法院系統已受理物業糾紛案件100多件；青島市消費者協會接到有關小區物業的投訴量及咨詢量均有較大增加；區級物業部門每天都能接到幾起有關物業問題反映，物業糾紛明顯趨熱。目前的物業糾紛內容繁雜，涉及物業服務范圍、物業管理費、物業管理責任、物業公用設施使用及物業與業主的角色糾紛等諸多方面。青島市消協秘書長李坤興認為：“小區物業糾紛的焦點是物業收費價格，根源在于業主眼中的物業服務與其預期水平存在差距。”

　　業主與物業間日趨頻繁的矛盾糾紛，盡管與近幾年的房地產市場升溫有關，但也有其產生的獨特背景。青島雙星物業管理有限公司總經理黃永柱分析說：“近年來，尤其是去年國家頒布實施新的物業管理條例后，小區業主維權意識不斷提高，業主對物業公司的要求也越來越高。而一些物業公司因沒有及時擺正自身位置，仍習慣于重收費、輕服務，這是導致物業糾紛不斷的一個重要原因�！倍�青島市市南區物業辦主任秦思明則認為：“物業糾紛除緣于物業管理從業人員素質普遍不高外，更與物業責任不清有直接關系�！笔心蠀^物業辦接到的物業糾紛中，有大約70%緣于物業責任不清。

　　據記者調查，目前市場上的物業公司大致分為三類：一類是由開發商派生的物業公司，一些業主稱其為“肥水不流外人田”類型，全國目前約有70%以上物業公司屬于此類；一類是由原房產部門的下屬單位轉制而來，帶有濃厚的“官辦”色彩，許多已被淘汰出局；一類則是完全按市場化運作的純物業公司，前景較為廣闊。目前，涉及前兩類物業公司的物業糾紛較多，而后一類物業公司則因其優質服務更為廣大業主所推崇。

　　-癥結

　　物業“父子兵”貽害多

　　近親繁殖有悖自然規律，物業市場同樣應當杜絕“父子兵”現象。然而，時下占據青島物業市場90%以上的是這種物業公司。業內人士認為，開發商和物業管理公司“父子兵”關系，是引發和激化物業管理公司和業主之間糾紛的深層次原因。

　　山東元鼎律師事務所律師張佳林說，因為青島絕大多數樓盤是由開發商指派的物業公司管理的，一旦先前開發商承諾的諸如綠地、天然氣等配套設施不到位，或房產證辦理不及時，業主往往會直接找小區的物業公司，直接把開發商的責任歸于物業公司，這種情況在訴訟中較為普遍。其中，物權不清作為開發商留下來的問題，在當前的物業糾紛中顯得尤為棘手。張佳林說，在房市走熱時，小區公共用房大部分控制在開發商及其派生的物業公司手中，而業主在購買自己的房產時實際上已分擔了這些公共用房的費用。一些業主往往因這些遺留問題得不到及時解決，遷怒于物業公司，致使物業公司成為開發商的“替罪羊”。這是目前大部分業主認識上的一個誤區。

　　正是由于物業公司與開發商這一藕斷絲連的關系，使物業公司承擔了太多業主的責難。青島市市南區物業辦主任秦思明說：“從行業管理角度看，業主選聘物業公司實行招投標的辦法，可以改變這種‘父債子還’的狀況。”而山東元鼎律師事務所律師章評則認為，開發商銷售房子時應該與業主一起制定一個臨時物業管理公約，對物業服務的時間、方式、標準、價格作出明確約定，避免日后發生糾紛。一旦將小區交物業公司管理后，出現涉及開發商遺留問題的可以依照這個公約處理。然而遺憾的是，目前大部分物業糾紛中卻找不到這樣一個臨時公約。

　　-欠費

　　拒繳物業費

　　導致惡性循環

　　房子是一件商品，業主買房后并非一勞永逸，仍需繼續為“物業消費”而支出。而物業服務水平的提高，將直接關系業主“物業消費”意識的提高。

　　目前，大量的物業糾紛涉及到物業費交納問題，主要原因是由于物業責任不清引起的。青島市市南區物業辦主任秦思明認為，業主是一個消費者，物業公司是一個服務者。就好比消費者到商場買了一雙鞋子，如果不交錢是不會穿到腳上的；而如果鞋子出現質量問題，消費者應該拿著購物發票找商場，或到消協投訴。買房也是如此，物業公司是在對業主的房產進行服務，如果房產在保修期內遇到漏雨等房屋質量問題，業主應該找開發商。而現在，部分業主卻往往以物業公司服務不到位為借口，拖欠物業費。

　　據了解，目前青島市各物業公司物業費收繳情況并不理想。很少有幾家物業公司收繳率達到100%，部分物業公司只能收到70%左右，勉強維持運轉。而一旦因業主拒交物業費引發連鎖反應，會直接導致物業公司入不敷出，從而使物業服務質量下滑。這時，更多的業主會因其所受服務打折而繼續欠費，這樣就不可避免地形成惡性循環，最終受損的卻是交了物業費的業主的利益。

　　據記者調查，目前多數小區居民對物業收費的心理承受能力，起伏于物業公司的服務檔次。提倡“物業消費”意識，除了要加大物業知識宣傳使業主轉變認識外，仍需物業公司進一步強化服務理念，逐漸變成“專業服務提供者”，走上規范化、專業化道路。青島東方花園新村就選聘新的物業公司公開招投標時，一家物業公司的標書寫的竟是如何教育業主遵紀守法，評五好居民、四好家庭，錯誤地把物業公司當成了政府辦事處。而青島還有一家被業主炒掉的物業公司，甚至囂張到逼著60多歲的業主委員會主任寫書面辭職信！從個別物業公司的這種極端做法可以看出，目前物業公司需改進的地方也許更多一些。

　　業內有關人士認為，業主采取拒繳物業費的方式抵制物業公司的某些做法，并不是一個成熟的行為。若對物業公司服務質量存在異議，可以通過正常的渠道、正常的手段，合法合理地解決。