國際金融報記者　李衛(wèi)玲　發(fā)自北京

　　中華全國工商業(yè)聯(lián)合會住宅產(chǎn)業(yè)商會香港分會會長高廣垣4月7日在北京“房地產(chǎn)金融論壇”上透露，香港第一筆房地產(chǎn)投資信托年內(nèi)將推出，時間估計在10月到12月之間。

　　自香港證監(jiān)會去年公布了房地產(chǎn)投資信托的法規(guī)后，至今香港還沒有一例房地產(chǎn)投資

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信托案例出來。長江實業(yè)曾經(jīng)做過一個房地產(chǎn)信托，但該公司是在新加坡做的房地產(chǎn)信托，用的不是香港的法規(guī)。

　　高廣垣說，房地產(chǎn)投資信托是資產(chǎn)證券化里的股權(quán)或業(yè)權(quán)的證券化，非債權(quán)證券化。年內(nèi)，香港政府的房屋委員會將會把香港政府的商業(yè)地產(chǎn)以房地產(chǎn)投資信托的方式來上市。這筆資產(chǎn)證券化項目規(guī)模非常大，大約在200億至300億港元左右，而且是100%的證券化，政府不再持有股份。該筆資產(chǎn)是商場和停車場。

　　香港的住房金融做得比較多的是一手市場。一直到1997年，香港成立香港按揭證券公司，才開始有二級市場。但一方面由于銀行不愿意賣住房信貸資產(chǎn)，另一方面證券回報率沒有達(dá)到投資者的要求等原因，香港的住房貸款證券化沒有很好發(fā)展起來。香港按揭證券公司是香港政府全資擁有的公司，原來計劃是成立四、五年后把公司私有化，但現(xiàn)在看來沒有達(dá)到目的。在過去的一段時間里，香港按揭證券公司比較多的是靠自己發(fā)企業(yè)債券來收購銀行的住房貸款。公司的資本金和所發(fā)債券的比例是5%，只要有5億資本金，就可以發(fā)100億債券。

　　盡管如此，高廣垣認(rèn)為香港的住房貸款證券化已經(jīng)形成，只是量比較小，市場深度還不夠，交易量不大。但香港的住房貸款證券化的回報還是非常可觀，風(fēng)險相對也比較低。香港政府的這筆商業(yè)地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品上市后，預(yù)計香港的房地產(chǎn)貸款證券化市場上會陸陸續(xù)續(xù)的有新產(chǎn)品出來。

　　高廣垣認(rèn)為，香港的房地產(chǎn)市場具有很大吸引力，和內(nèi)地比，香港的房地產(chǎn)貸款不良率非常低。在過去幾十年來實行了監(jiān)管制度后，只有一筆貸款出了問題。除此之外，香港房地產(chǎn)貸款基本沒有不良貸款出現(xiàn)。香港房地產(chǎn)市場有一個周期，下得很快，上來也很快。香港房地產(chǎn)市場流動性非常高。

　　香港金融管理局原來對銀行有個設(shè)定，就是房地產(chǎn)貸款占銀行貸款的總資產(chǎn)40%以下。經(jīng)過幾年的實踐經(jīng)驗后，發(fā)現(xiàn)在金融風(fēng)暴后，不良貸款率還是很低。于是，香港金融管理局就解除了40%的禁令。

　　香港住房貸款市場現(xiàn)在實行兩個主要控制手段，一是收入與負(fù)債比為50%；二是貸款乘數(shù)是房子價值的70%，或是成交價值的70%。但在香港，超過七成的住房貸款也可以做，只是要由保險公司提供一個按揭擔(dān)保。對于購買政府“居屋”的買房者的貸款，由政府提供擔(dān)保。

　　另悉，香港政府已經(jīng)決定把所有的“居屋”開發(fā)成“即時度假”產(chǎn)品，但會賣給哪家公司目前尚無定論。此前，中房集團(tuán)曾與香港政府就此事進(jìn)行過洽談。

　　《國際金融報》 (2004年04月08日 第三版)