張和平 潘賢群

　　在“3·15”國際消費者權益日來臨之際，浙江溫州市104名業主向社會提供了一份維權教案。這份教案提出兩個帶有普遍性的問題：開發商不兌現售樓廣告，該不該承擔違約責任？業主的合法權益受到侵害，該如何加以保護？

黃頁微成本營銷方式 不見不散約會新主張 小戶型主陣容揭曉 多媒體互動學英語

　　“四星級家園”“缺斤短兩”，惹惱業主

　　1997年初，溫州建設房地產開發公司在溫州市東郊開發建造“銀都花園”，其中包括74幢別墅和30套躍層樓。

　　開發商在廣告及售樓宣傳中稱，“銀都花園”將按“四星級家園”模式打造，區內實行全封閉星級物業管理，設有紅外線報警、衛星電視及自發電設備，擁有超市、醫療保健、銀行等生活設施，小區綠化率達38.6%。此外，還將建造3個網球場、一個游泳池和一個4500平方米的俱樂部等。

　　這一堪稱當時“溫州之最”的住宅小區，每幢別墅售價200萬余元，每套躍層樓售價80萬余元，比周邊同類房價高出一倍多。但沖著廣告中對環境、設施的承諾，仍有104名業主購房。

　　1999年業主們入住，發現實際情況與開發商承諾大相徑庭：首先，開發商在別墅區圍墻及內側通道增建別墅，并將地盤改建為綠地出售，使“全封閉、全方位管理”成為一紙空文，偷盜事件接二連三；其次，網球場、游泳池、俱樂部全部出租用以商業經營，業主無權享用；超市、醫療保健、銀行也不見蹤影，連醬油、煙都得到區外購買……

　　針對嚴重的“缺斤短兩”行為，業主多次交涉均無結果。為此，他們聯合授權，委托由全體業主選舉產生的銀都花園業主委員會，與開發商對簿公堂。

　　2001年12月，銀都“業委會”向溫州市鹿城區法院起訴。2003年10月，“業委會”撤訴并轉而向浙江省高院起訴，針對開發商8項“缺斤短兩”問題，向法院提出訴訟賠償，共計5070.6萬元。

　　對這起全省首例以“業委會”名義起訴的商品房買賣合同糾紛案，浙江省高院予以受理，并于今年3月9日開庭審理。

　　兩大焦點：廣告承諾能否成為購房合同條款？業委會能否作為訴訟主體？

　　此案爭議共兩大焦點。一是“廣告承諾能否成為購房合同條款”。開發商的辯護律師認為，廣告宣傳資料如要作為房屋合同條款，必須具備如下條件：即開發商對“開發的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體、明確”。本案開發商被指控未履行的8項承諾，零碎地出現在1997年至1999年的相關資料中，不能視為具體、明確，也就不能作為房屋買賣合同條款，不構成違約�！皹I委會”則認為，商品房銷售廣告和宣傳資料是要約邀請。開發商對房屋及相關設施所作的說明和允諾具體明確，對商品買賣合同的訂立及房屋價格有重大影響，應視為合同內容。當事人應承擔違約責任。

　　此案爭議的另一大焦點是“業主委員會能否作為訴訟主體”。被告律師認為，“業委會”是業主大會的執行機構，是代表業主對小區物業管理行使民主監督的群眾自治組織。此案是一起商品房買賣合同糾紛，當事人應當是商品房的買賣雙方，與“業委會”不存在糾紛。由“業委會”作為案件的原告主體，顯然不合適。

　　銀都“業委會”方則認為，小區內配套設施是業主共有財產。由于住戶人數眾多，不可能每人都參與共有財產管理，“業委會”在代為管理共有財產的同時，遭遇與共有財產有關的訴訟，可以代表小區產權人、使用人，進行起訴、應訴或參與調解等維權行為。

　　拭目以待：購房消費者權益如何保護

　　業內人士認為，這場官司在全國具有一定的典型意義。

　　首先，小區“業委會”代表廣大購房消費者訴訟，既可有效維權，又可大大節約訴訟成本，提高訴訟效率，為購房消費者提供了借鑒。

　　此案從一個側面提出“如何保護購房消費者權益”這一問題。目前，房地產領域或多或少存在商品房和公配設施“售后走樣”的現象。開發商不惜以損害消費者利益為代價，通過各種不當手段，偷改原有的規劃設計及功能指標。據統計，這類情況的發生率高達70%至80%。因此，應盡快建立起一套完善的防范和懲處機制。目前，浙江省高院尚未就此案作出判決。