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MALL虛熱圈牢銀行1300億資金？(圖)

http://whmsebhyy.com 2004年02月24日 08:35 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

劉俊　攝　　本報(bào)記者　李明偉

　　上海報(bào)道

　　吳建國(guó)認(rèn)為，當(dāng)前的MALL市場(chǎng)有一定的泡沫成分，這是與房產(chǎn)泡沫連在一起的，這些風(fēng)險(xiǎn)將在未來(lái)幾年或幾十年內(nèi)轉(zhuǎn)嫁到銀行的身上。

　　“MALL的興建是一場(chǎng)豪華的金錢盛宴，動(dòng)輒十幾億幾十億的投資，需要一系列復(fù)雜的資本運(yùn)作，MALL再一次提供了匯聚資本的‘概念’。”

　　經(jīng)過(guò)相當(dāng)一段時(shí)間的觀察和深入了解，上海商學(xué)院連鎖經(jīng)營(yíng)管理系主任吳建國(guó)意外地發(fā)現(xiàn)，除了鈔票來(lái)去風(fēng)快的證券市場(chǎng)，明顯屬于長(zhǎng)線投資的購(gòu)物中心（MALL）也在時(shí)髦地趕“概念”，短短兩三年里，全國(guó)各地一下子冒出來(lái)300多家MALL。

　　吳建國(guó)對(duì)此表示隱憂：“巨資博弈如走鋼絲。”中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)常務(wù)副主任左波同樣心有戚戚焉：“許多購(gòu)物中心的老總和我聊過(guò)，有一批購(gòu)物中心可能要死掉。”

　　根據(jù)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)最新的調(diào)查顯示，全國(guó)范圍內(nèi)購(gòu)物中心的投資總額超過(guò)了1700億元，而這當(dāng)中有80％以上的資金來(lái)自銀行。

　　由此算來(lái)，MALL已圈了銀行1300億資金。

　　MALL融資模式

　　如此高的比例，源于中國(guó)MALL市場(chǎng)特殊的融資模式。

　　根據(jù)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)的調(diào)查，目前在我國(guó)購(gòu)物中心投資領(lǐng)域唱主角的是地產(chǎn)商，單由地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目占購(gòu)物中心總量的56％，這還不包括那些由地產(chǎn)商牽頭、聯(lián)合零售商和投資商一起參與的項(xiàng)目。

　　既然是地產(chǎn)商操作，就“情不自禁”地采用了房地產(chǎn)的融資模式，實(shí)際上，即使是那些地產(chǎn)商只占很少比重的項(xiàng)目，也會(huì)采用這種模式，因?yàn)槌蹩雌饋?lái)，MALL的投資一開(kāi)始就是土地的獲取和房屋的建造。

　　一位曾經(jīng)在上海某房產(chǎn)公司就職的人士，向記者詳解了一家預(yù)計(jì)投資25億元的MALL的融資之道：先拿到政府準(zhǔn)許其投資的土地批文，再憑借此批文到銀行貸款，用此貸款和自有資金一起來(lái)建造，如果資金依然不足，就尋求合作伙伴，而合作伙伴往往也同樣是拿合作項(xiàng)目再去銀行貸款，很少是用自有資金出資。

　　陷阱由此而生。

　　如果單純是一個(gè)住宅或商用樓的投資，由于可以在兩三年里快速套現(xiàn)，往往可以及時(shí)歸還銀行貸款并有可能賺個(gè)盆滿缽滿，但是購(gòu)物中心卻大不一樣，其贏利模式不是房屋的出售，而是商鋪的經(jīng)營(yíng)與出租。參照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)盈虧平衡就得5年以上，要收回全部投資就得十幾年甚至幾十年。

　　風(fēng)險(xiǎn)由此暴漲。

　　一方面，是MALL自身的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，地段、定位、經(jīng)營(yíng)、管理等決定其能否贏利，這當(dāng)中如果背負(fù)了巨大的銀行債務(wù)，定期的償還任務(wù)更會(huì)對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生極大考驗(yàn)，企業(yè)極易陷入被動(dòng)局面；另一方面，過(guò)長(zhǎng)的周期也考驗(yàn)著銀行的實(shí)力和信心。

　　MALL泡沫？

　　前人的酸楚并沒(méi)有成為后人的警醒，MALL正在中國(guó)的市場(chǎng)上脫韁狂奔。

　　左波用“急劇增加”來(lái)形容國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心近兩年的總體態(tài)勢(shì)。2003年是我國(guó)有史以來(lái)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)量最多的一年，全國(guó)光省會(huì)以上城市就新增購(gòu)物中心94家，總數(shù)達(dá)到236家；從城市擁有數(shù)量上看，到2003年底，上海擁有購(gòu)物中心35家，位居全國(guó)第一，其后分別是廣州（27家）、深圳（20家），北京、成都、大連、重慶、武漢等地購(gòu)物中心的擁有量均超過(guò)了10家。

　　除了數(shù)量的急劇膨脹，購(gòu)物中心的分布范圍也在不斷擴(kuò)張，東南沿海一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二級(jí)城市，也正在成為MALL大干快上的地方。據(jù)了解，嘉興、嘉善以及內(nèi)地一些城市就曾有政府和企業(yè)找過(guò)有關(guān)方面咨詢?nèi)绾谓∕ALL，這些MALL動(dòng)輒20萬(wàn)、30萬(wàn)平米，很多都是“政府行為”。

　　在政府看來(lái)，造MALL是一個(gè)短期內(nèi)容易出政績(jī)的東西，規(guī)劃一個(gè)MALL，一方面可以引來(lái)投資，還可以輻射幾百公里范圍的商圈，這種巨大的帶動(dòng)效應(yīng)往往讓政府官員怦然心動(dòng)，這往往就意味著其在土地的轉(zhuǎn)讓方面會(huì)采用更加靈活的政策（例如轉(zhuǎn)讓價(jià)格和銀行貸款等）；而這樣的優(yōu)惠政策，又吸引了更多的企業(yè)進(jìn)入。

　　中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張庶平認(rèn)為，需要警惕的正是“政府行為”。如果是政府在背后推動(dòng)，在財(cái)政、土地等方面給予條件支持的話，那么就存在盲目性，就帶來(lái)隱憂了。

　　銀行之憂

　　這樣一番熱鬧景象的背后，卻是中國(guó)至今鮮有聽(tīng)說(shuō)哪家MALL已經(jīng)實(shí)現(xiàn)贏利，更遑論收回投資。即使是上海幾家起步早、人氣鼎盛的購(gòu)物中心，如港匯廣場(chǎng)、美羅城、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)等，也都還處于虧損狀態(tài)。

　　正是因?yàn)榭吹搅薓ALL產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)性和在中國(guó)贏利模式的不明朗，一些有見(jiàn)地的商業(yè)銀行，至今不肯涉MALL一步。

　　東亞銀行即是一例。

　　東亞銀行在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域進(jìn)入經(jīng)年并頗有心得，上世紀(jì)80年代時(shí)的按揭貸款鼓勵(lì)辦法就是由東亞銀行率先引進(jìn)并參與制定的，但是據(jù)該行一位不愿透露姓名的資深經(jīng)理人士透露，東亞銀行至今沒(méi)有參與過(guò)一家MALL的投資。

　　在東亞銀行看來(lái)，投資MALL的變數(shù)太多。該經(jīng)理人士認(rèn)為，單純的居住或商辦樓開(kāi)發(fā)，是與單個(gè)開(kāi)發(fā)商合作，可以參與其整個(gè)過(guò)程，項(xiàng)目完成后，理論上就是看市場(chǎng)了；但是如果是開(kāi)發(fā)MALL，不光是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還涉及到把商家引進(jìn)來(lái)的過(guò)程，還要考慮定位、小業(yè)主品位等各方面整體的融合，這是一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，因而也相當(dāng)復(fù)雜。

　　同時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商主要是通過(guò)借貸做的項(xiàng)目，就意味著即使是已經(jīng)順利造成的MALL，還要面臨更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橹挥邢喈?dāng)多的贏利，才足以歸還銀行巨大的利息與本金。

　　吳建國(guó)認(rèn)為，在國(guó)外，購(gòu)物中心大多是由實(shí)力強(qiáng)大的零售集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)和基金等戰(zhàn)略投資者牢固捆綁在一起操作的，而不像國(guó)內(nèi)這樣是由一些中小開(kāi)發(fā)商拿著兩三年的短期貸款在賺急錢，因此當(dāng)前的MALL市場(chǎng)有一定的泡沫成分，這是與房產(chǎn)泡沫連在一起的，這些風(fēng)險(xiǎn)將在未來(lái)幾年或幾十年內(nèi)轉(zhuǎn)嫁到銀行的身上。·案例·

　　正大廣場(chǎng)“資金旋渦”

　　吳建國(guó)介紹的典型案例是位于黃金寶地浦東陸家嘴的正大廣場(chǎng)。正大廣場(chǎng)于1997年開(kāi)始興建，是泰國(guó)正大集團(tuán)在中國(guó)最大的投資項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)號(hào)稱“中國(guó)第一MALL”，由于開(kāi)業(yè)時(shí)間一再推遲，讓許多原本有意進(jìn)駐的品牌打了退堂鼓，到2002年7月正大廣場(chǎng)正式試營(yíng)業(yè)時(shí)只啟動(dòng)了30％左右的功能。

　　歸根結(jié)底是資金問(wèn)題。正大集團(tuán)原本計(jì)劃投資3億多美元，其中集團(tuán)自酬1億美元，其余依靠泰國(guó)銀團(tuán)2.05億美元的貸款。孰料亞洲金融風(fēng)暴突起，為正大廣場(chǎng)貸款的銀行中有三家破產(chǎn)，一家被政府接管，資金供應(yīng)鏈轟然繃裂，正大廣場(chǎng)開(kāi)工一年后不得不停工。到1998年8月，正大集團(tuán)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，投資商從中國(guó)國(guó)內(nèi)銀行獲得5000萬(wàn)美元貸款，再加上正大集團(tuán)整合中國(guó)市場(chǎng)業(yè)務(wù)調(diào)集的2億美元，被金融風(fēng)暴吹斷的資金供應(yīng)鏈才好不容易被接上。

　　正大廣場(chǎng)終于趟過(guò)早期的資金旋渦，但是后面更大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及由經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的資金壓力依然還在折磨著投資商。另外有些跟風(fēng)而進(jìn)的MALL則正在陷入泥潭：上海虹橋一個(gè)規(guī)劃面積三十幾萬(wàn)平米MALL去年底停工，原因是資金問(wèn)題；原本定于去年底開(kāi)業(yè)、由北京大地集團(tuán)投資的“北京MALL”至今仍處于停工狀態(tài)。據(jù)北京某媒體報(bào)道，集團(tuán)董事長(zhǎng)許明只有1億多元的現(xiàn)金，但“北京MALL”需要的總投資卻高達(dá)18億元。