《物業管理法》建議案

　　一、現行物業管理模式下的物業糾紛日趨激化：

　　近年來房地產業的迅猛發展為我國保持8%的經濟增長做出了極大的貢獻，但是隨著業主權益的覺醒和住宅制度改革的深入，我國現行物業管理模式的弊端所造成的物業管理混 亂、損害業主合法權益的問題開始逐漸暴露出來。

　　業主遭物業公司毆打、被斷水斷電、亂收費、阻撓業主成立業主委員會、侵占業主共有房產收益、侵占和挪用維修基金等物業公司嚴重損害業主合法權益的現象比比皆是。

　　二、現行物業管理模式的弊端：

　　究其原因，我國現有的物業管理模式存在著不可推卸的責任。

　　我國現有的物業管理模式是一種剝奪業主選擇權強迫其接受有資質(有些甚至是沒有資質)的物業公司管理的模式：我們可以看到，幾乎所有的相關法令、規章均規定業主需要聘請物業公司進行物業管理，而且大都用很長的章節來規定物業公司的權利義務，甚至連業主委員會的成立都需要物業公司參與。其實，物業管理是業主對物業進行自治管理的活動，是一項產權人對財產特別是共有財產進行處置的活動，和物業公司沒有任何直接或必然的聯系，根本就不應該在物業管理相關立法中出現任何規定物業公司權利義務的內容，更加不應該規定業主必須通過物業公司進行物業管理。

　　但是，這樣的物業管理模式卻在客觀上將業主作為主人對自己所置物業進行管理變成了讓一個與業主不相干的物業公司對業主的物業進行管理，人為造成主仆顛倒和概念混淆，直接導致了損害業主合法權益的事情層出不窮。

　　三、全面改革我國物業管理模式的建議：

　　根據我們的研究和調查，要從根本上解決現有的物業管理混亂和損害業主合法權益的問題，必須對我國現行的物業管理模式進行徹底改革。以下是我們對我國物業管理模式改革的一些建議，希望對全國人大在物業管理相關立法方面有一定的參考價值。

　　(一)要完善不動產登記制度，對物業特別是業主共有共享的部分詳細登記，明確業主的權利具體的建議是：

　　1.明確定義物業，對物業進行詳細、具體的登記并明示。

　　2.保障業主的知情權。不動產登記部門應該在不危害國家安全和業主隱私的前提下，應將所有不動產登記的資料對社會公開。

　　3.產權證詳細附圖。

　　(二)要明確物業管理是業主對物業進行自主治理的活動，物業管理權是業主的權利，具體的建議是：

　　4.確立物業管理權是業主的權利。建議相關部門在日后的物業管理立法時一定要首先尊重業主的這個權利，不要出臺違憲違法的法令、規章。見建議稿第四條。

　　5.相關立法刪去關于物業公司的章節。物業管理是業主自治性的管理活動，業主與物業公司是委托與被委托的關系，二者之間的權利義務無需通過立法形式加以確定。

　　6.取消對物業公司的資質認定和其它市場準入限制。現行的物業公司資質認定沒有存在的必要性。消費者享有自主選擇服務的權利，是否選擇以及如何選擇物業公司是業主自己的事情，毋須他人干涉。見建議稿第三條。

　　7.物業管理相關立法主要規定業主與業主之間的關系。物業管理立法的目的在于保護物業產權所有人的權利，規范產權所有人即業主的行為和與權益相當的責任義務。

　　8.業主委員會改在民政部門備案。見建議稿第十三條。

　　9.每個業主都有對《業主公約》的創制權。業主可以按照《業主公約》進行物業管理，并且可以對《業主公約》進行修訂。見建議稿第十八條。

　　10.前期物業管理費用即業主委員會成立前的費用由開發商支付。見建議稿第十九條。

　　11.明確業主委員會成立中的政府責任。雖然成立業主委員會是備案制，都是往往業主不能成立業主委員會的原因在于政府相關部門的失職。目前成立業主委員會之所以非常艱難,也有相關法規不明確政府相關部門的責任的原因。見建議稿第九條。

　　12.物業管理費和物業收益由業主委員會收取并管理。業主委員會一經備案成立即設立自己的專用賬號，由業委會全面負責物業管理費用和物業收益的收取和管理，杜絕主仆顛倒的怪現象。見建議稿第二十五條。

　　13.維修基金交業主委員會負責管理使用，設立獨立賬號。維修基金是全體業主共有的財產，為避免財務風險，應該由業主委員會管理使用。見建議稿第二十八條。

　　14.對業主委員會進行有效監督為避免業主委員會濫用職權或者貪污受賄。業主委員會應該設立為一個完全透明的機構。見建議稿第十六條。

　　(三)政府通過制定實施《物業管理標準》對業主的物業管理活動進行監督和管理

　　15.政府制定實施《物業管理標準》。為提高人民的生活工作環境，維護業主的合法權益，政府應該制定《物業管理標準》，對于小區的建筑物、共享設備、共享設施的管理、維護要求進行詳細規定。比如綠化達到什么標準，衛生達到什么標準，安全達到什么標準等等應該明確做出規定。

　　16.達不到標準罰款或者責令改正。達不到《物業管理標準》要求的物業，政府可以對全體業主進行罰款或者責令改正。

　　17.業主按照物業管理標準進行物業管理。