有關專家指出,若開征物業稅,房地產企業將面臨洗牌

　　去年央行121號文件和國務院18號文件的相繼出臺,給中國房地產行業帶來不小的震蕩,全行業面臨重新洗牌已是不爭的事實。而近期,國家稅務總局局長謝旭人明確指出,實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,并相應取消有關收費。隨著物業稅被提上議事日程,房地產行業又將遭遇一場革命。這一重又一重政策的相繼出臺,無論從 資金信貸,還是到稅費征收,都將直接影響到房地產開發商的錢袋子。有關專家指出,若開征物業稅,不僅會帶動相關稅制進行全面調整,而且房地產企業也將面臨一次全面清理,整個行業的供需水平將產生較大變化。

　　現行稅制名目繁多

　　契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅……想一口氣說完與房地產有關的稅目,并不是件容易的事。據了解,在現行房地產稅費體制下,涉及房地產業的稅種有九個,大致可分為三類:房地產取得稅類、房地產保有稅類和房地產轉讓稅類。而在每個大類下,又有各式各樣名目繁多的收費項目,這些收費項目可達百余種。其中是否都是合理收費,應該打一個大問號。據國家建設部做過的一項調查,在全國目前各大城市中涉及房地產的各項雜費有80項到200項不等,其中有合理的收費,但大部分屬亂收費的范疇。

　　對于我國現行房地產稅費的混亂狀況,專家們表現出了普遍的擔憂。有關專家指出,在國外的房價中,土建安置等成本約占房價的70%,稅費及其利潤約占30%。而在我國,土建等成本僅占房價40%,其余約60%為稅費和利潤。名目繁多的稅費多集中在房地產交易環節,而房地產保有階段,稅種較少,從而導致房地產二次炒作投機較為嚴重。

　　實際上,由于房地產業所涉及稅費調節對象主要是房地產開發商,這一環節稅費過重,無疑令開發商采取稅費轉嫁的方式,將土地出讓金和各種稅金雜項轉移給購房者,讓購房者一次性繳納70年的土地稅或地租。這在相當程度上扭曲了房價的定價結構,令房價高企。

　　物業稅假想

　　面對房地產領域雜亂無章的大小稅費,物業稅以其簡單明了的特點似乎已成為今后稅改的重點。國家有關部門對此的態度表現得相當積極。在2003年10月舉行的黨的十六屆三中全會上,開征物業稅的內容已寫進了全會的公報中。之后,財政部部長金人慶和稅務總局局長謝旭人也都在公開場合表示,在條件具備時開征物業稅。而最近,中國人民銀行行長周小川又加以強調,中國即將出臺物業稅。

　　對于物業稅開征與否,其實只是一個時間的問題,而接下來,物業稅的稅負水平方案的制定倍受關注。對不動產開征統一規范的物業稅即財產稅,是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。建設部有關專家表示,征收物業稅肯定是在一個合理而且業主可以承受的范圍之內,有些國家征收的不動產稅率是3年內不動產平均值的0.5%,如果按照這個標準計算,應該不會增加業主負擔。

　　也有專家提議,稅率可考慮為0.8%--1.2%。對于目前租金回報率在7%的房價,如果房價降低10%--15%,該房產的回報率會升至7.8%--8.2%。假設物業稅率為房產價值的0.5%,稅后凈回報率將會達到7.3%--7.7%。如果征收物業稅之后,房價降低10%,物業稅率為0.8%,則稅后凈回報率仍能保持在7%的水平。如果房價降低15%,要保持7%的回報率,物業稅可調高至1.2%。

　　撬動供需杠桿

　　從上述的計算我們已能清楚地看到物業稅與房價以及投資回報之間的相互作用。物業稅這一新政對于我國整個房地產業所帶來的影響,業界反應不一。一位房屋中介公司的銷售經理告訴記者,房地產市場目前多以買房出租作為投資形式,在新的稅收制度下,投資者持屋成本將增加,買房出租的利潤將會大大縮水,如果投資者因此把資金轉移到其他項目中,投資類物業的市場前景就會受到打擊,并進而影響到房地產市場現有的繁榮局面。

　　房地產開發商的想法又有不同。一位房地產上市公司的負責人認為,由于土地出讓金、土地轉讓稅以及房產稅將被未來的物業稅所取代,使得原來一部分處在房地產開發階段的稅費流向房地產保有階段,稅收負擔將由購房者而非開發商承擔。因此,開發商的現金流將大為提高,開發商的資本性投資預計將減少15%--20%。而減少的這部分成本將有可能體現在房價的下調上,房價下降將進而刺激房地產需求,緩解開發商的現金流狀況。

　　有關專家指出,物業稅有利于調動消費,可以緩解房價上漲的趨勢,擠壓房價高企所產生的泡沫,同時,通過開征物業稅,有助于提高現有稅收體制的效率,進一步清理房地產業亂收費的狀況,有利于房地產長遠健康的發展。現行房地產部分稅制一覽表征稅環節稅種稅率％房地產開發營業稅5

　　印花稅0.05或0.03

　　房產稅1.2

　　城鎮土地使用稅 0.5--10元／平方米

　　企業所得稅 33

　　土地增值稅 30--60房地產轉讓 營業稅5

　　契稅2或4

　　企業所得稅 33

　　個人所得稅 20

　　土地增值稅 30--60

　　印花稅0.5房地產出租 房產稅12

　　城市房地產稅 18

　　營業稅5

　　城鎮土地使用稅 0.5--10元／平方米

　　企業所得稅 33

　　個人所得稅 20上海證券報 記者 徐霄