復旦大學經濟學院教授張軍（記者李耀宗采訪整理）

　　日前，中國建設銀行與德國施威比豪爾銀行在天津合資成立了一家住房儲蓄銀行———中德住房儲蓄銀行。如果說對老百姓來講，低利率是它最吸引人的地方，那么我認為，其利用金融產品的多元化來打破住房金融市場結構難的思路更具象征意義。后者主要由國有商業銀行主導。

　　住房儲蓄銀行在國內則屬于新的嘗試，選擇按揭業務做得最多的建行作為試點，更有其用意。由于風險較大，國內之前的試點在金融整頓時都關掉了。

　　從中德住房儲蓄銀行放貸的條件來看，我認為其目標客戶主要是中高收入階層。這個群體對高檔住宅需求旺盛，收入也較高，能在很短時間內存較多的錢，又具備足夠的還款能力。如果借助儲蓄銀行，就能更好地滿足他們的需求。

　　盡管普通老百姓很難利用住房儲蓄銀行買房，但這正是市場細分的結果。目前房貸市場真正的問題不是按揭利率高，而是壞賬率太高。造成這種情況的根本原因是，國內商業銀行貸款時搞一刀切，對不同能力的客戶，提供相同的產品，導致放貸風險很大。

　　解決這個問題最好的辦法就是多元化，針對不同的需求主體，設計不同的產品，而住房儲蓄銀行正是遵循了這個思路。從本質上說，住房儲蓄銀行和公積金貸款很相似，只不過前者個人自愿，而后者由政府主導。

　　多元化需要創新。盡管住房儲蓄銀行解決了高收入階層的需求，但對收入不高的階層，目前仍無法滿足大多數人的購房需求。

　　這時，住房按揭證券化就有了用武之地。按揭放在銀行里是死的，但如果把按揭拆成產品組合，則既分散了風險，又改善了經營業績。這樣，銀行才更愿意提供按揭，個人買房也會更容易。

　　總之，我們需要的是各種金融產品的組合，讓更多的人滿足住房的需求。