本報(bào)記者 王小霞

　　“經(jīng)過(guò)2003年的撞擊和整頓，2004年的北京住宅租賃市場(chǎng)將回歸理性。這從租客選擇租賃價(jià)格的層次不斷下降、租賃面積逐漸變小、租賃人群分布更合理化等方面就可以明顯看出。”多位房屋租賃專家在接受本報(bào)記者采訪時(shí)如此表示。

　　房屋租賃專家胡景暉告訴記者，2004年之所以有回歸理性的變化，主要得益于2003年房地產(chǎn)租賃行業(yè)突如其來(lái)發(fā)生的一些事件后，主管部門(mén)與行業(yè)自身都進(jìn)行了治理和規(guī)范。2003年3月，因一些不法中介機(jī)構(gòu)的違規(guī)操作，使名噪一時(shí)的“房屋銀行”被迫接受整頓；接著非典來(lái)臨，正逢旺季的租賃市場(chǎng)頓時(shí)遭受重創(chuàng)，一大批小中介隨即應(yīng)聲倒下；本應(yīng)秋后豐收的租賃市場(chǎng)在接近年底時(shí)又出事端，“堅(jiān)石”及“金佰佳”分部卷款走人的惡性事件，在社會(huì)中引起極大反響，致使在以“誠(chéng)信為本”的中介行業(yè)引發(fā)了一場(chǎng)誠(chéng)信危機(jī)。

　　這些事件迫使政府加大整頓力度，使一直希望在其中牟取暴利的不規(guī)范企業(yè)快速退出和倒下，凈化了租賃市場(chǎng)，同時(shí)更擠出了租賃市場(chǎng)表面上繁榮發(fā)展的泡沫，讓市場(chǎng)向更加規(guī)范化方向發(fā)展。

　　檔次下調(diào)

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專家何雨笑表示，住宅租賃市場(chǎng)回歸理性的提出絕不是專家的美好愿望。從“我愛(ài)我家”提供的最新市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)顯示：租賃市場(chǎng)中月租金在3500－6000元之間的甲宅及中低檔公寓在2004年最初這幾個(gè)月表現(xiàn)供銷趨旺，市場(chǎng)人員調(diào)查分析認(rèn)為，一是曾經(jīng)租用中低檔住宅的人士隨著事業(yè)的發(fā)展，資本的累積等因素而有能力提升租用住宅的品質(zhì)，所以此類人士便步入了月租金3500－6000元中檔租賃市場(chǎng)；二是因今年全球經(jīng)濟(jì)回落，外企付給員工的租房補(bǔ)貼也有所降低，加上很多外企的住房“包干”制度，當(dāng)年租用高端公寓的外企金領(lǐng)隨即降低在住房租金上的投入，并且租客也逐漸意識(shí)到甲宅及中低端公寓在居住品質(zhì)上與高端物業(yè)差別并不大，只是不擁有會(huì)所而已，而其價(jià)格上卻有較大差別，所以退而求其次選擇租用3500－6000元／月的中端物業(yè)。而2004年，月租金6000元以上中高端物業(yè)由于供給充足，其市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)下滑，但隨著ＣＢＤ的建成，世界500強(qiáng)的進(jìn)駐，高薪人士對(duì)此類物業(yè)需求有所上升，所以高端物業(yè)租賃價(jià)格降幅與2003年相比趨于平緩，將保持在10％以內(nèi)。

　　二居室走俏

　　從租賃居室類型來(lái)看，2004年對(duì)二居室的需求更加急切，因?yàn)?003年一居室是租賃熱點(diǎn)，供不應(yīng)求的局面在2003年并未得到緩解，這樣致使求一居而不得的租客轉(zhuǎn)向選擇兩居室，使原本就受歡迎的二居室更加火爆，而這也更符合租賃市場(chǎng)穩(wěn)定和長(zhǎng)期發(fā)展的特點(diǎn)。但胡景暉認(rèn)為，2004年二十余個(gè)小戶型項(xiàng)目投入使用將使租賃市場(chǎng)發(fā)生巨大變化，因?yàn)楫?dāng)時(shí)購(gòu)買小戶型的人群中有近一半是為了用來(lái)投資出租。那么對(duì)于小戶型的租賃市場(chǎng)的狀況，還需要隨著市場(chǎng)發(fā)展再做更進(jìn)一步的評(píng)述。

　　郊區(qū)將成新熱點(diǎn)

　　從租賃區(qū)域看，在延續(xù)以往熱點(diǎn)區(qū)域的同時(shí)，2004年郊區(qū)將成為新的租賃熱點(diǎn)區(qū)域。2003年，租賃熱點(diǎn)區(qū)域仍在朝陽(yáng)，其租賃成交量占北京市場(chǎng)近一半的份額，其中亞運(yùn)村、ＣＢＤ及望京地區(qū)熱度仍居高不下。海淀區(qū)以較大差距名列熱點(diǎn)區(qū)域排行榜第二位，但中關(guān)村地區(qū)成交量卻不亞于ＣＢＤ商圈的成交量。豐臺(tái)、東城、西城、宣武、崇文的租賃成交量逐次排列。京城外圍地區(qū)租賃熱度雖然與市區(qū)商圈無(wú)法相提并論，但其升溫潛力勢(shì)不可擋，尤其以通州、順義、大興、昌平最為明顯。專業(yè)人士認(rèn)為：2004年的租賃市場(chǎng)將延續(xù)2003年的熱點(diǎn)行情，并隨著地鐵八通線的開(kāi)通，通州區(qū)將迅速成為租賃市場(chǎng)的后起之秀。

　　從租賃形式看，“包租”、“短租”和“合租”互相彌補(bǔ)

　　包租。所謂“包租”，即2003年3月曾被叫停的名為“房屋銀行”的租賃形式。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“房屋銀行”業(yè)務(wù)毀譽(yù)參半，其“毀”也并非業(yè)務(wù)本身所至，究其原因，還是中介行業(yè)規(guī)范制度不健全。專業(yè)人士胡景暉認(rèn)為：通過(guò)提高行業(yè)門(mén)檻，限制服務(wù)品種經(jīng)營(yíng)權(quán)，加強(qiáng)監(jiān)管力度，提高行業(yè)自律以及政府扶持品牌中介等手段，完全可以避免此類事件的發(fā)生。專業(yè)人士認(rèn)為：在2004年，“房屋銀行”升級(jí)版服務(wù)將在更加嚴(yán)格的監(jiān)管力度及品牌中介的高度自律下良性發(fā)展。“房屋銀行”形式的租賃服務(wù)以其更適于現(xiàn)代社會(huì)的特點(diǎn)，而將成為未來(lái)租賃市場(chǎng)的主流。

　　短租。如果說(shuō)“包租”是未來(lái)租賃市場(chǎng)的主角，那么“短租”確實(shí)填補(bǔ)了京城租賃行業(yè)有求無(wú)供的市場(chǎng)空白。“短租”服務(wù)的開(kāi)展打破了傳統(tǒng)僵化的年租形式的禁錮，為某些有特殊需求的客戶提供了“量體裁衣”的短期租房服務(wù)。其適應(yīng)狀況主要包括：親人來(lái)訪、赴京培訓(xùn)、短期生意及來(lái)京覓職等。在京城開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的知名經(jīng)紀(jì)專家何雨笑認(rèn)為：北京的短租市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)極好的發(fā)展前景，短租公寓、短租別墅等短租市場(chǎng)也將逐步發(fā)展成熟。2004年，短租的市場(chǎng)需求將更為明顯，此業(yè)務(wù)將風(fēng)靡京城，成為租賃市場(chǎng)的新風(fēng)尚。

　　合租。由于租金因素的影響，小面積居室一向供不應(yīng)求，房源緊缺狀況格外明顯，今年一居室價(jià)格有小幅上漲。由此，“合租”形式的推廣已成當(dāng)務(wù)之急。但目前房東、房客還不能完全接受這種租賃形式。可以說(shuō)：合租不僅可以讓手頭還不富裕的年輕人呼朋引伴共同享受大空間房屋的舒適愜意，又使大戶型房屋的房東更易達(dá)成租賃交易。一旦有相應(yīng)的服務(wù)與合租業(yè)務(wù)配套，租賃雙方的觀念也有所轉(zhuǎn)變，那么合租形式得到更多人歡迎的局面將在2004年逐漸顯現(xiàn)。

　　從租賃人群來(lái)看，租賃群體更合理

　　據(jù)市場(chǎng)調(diào)查反映：2003年北京租賃市場(chǎng)的客戶構(gòu)成發(fā)生較大變化，已不再局限于外來(lái)打工一族，京城本地年輕人越來(lái)越多地加入到租房大軍中。其原因主要有：節(jié)省上班時(shí)間、追求生活獨(dú)立、喜歡結(jié)伴合租以及家中居住緊張等。以上幾點(diǎn)“北京人租房”的理由將被更多人接受，由此，租賃市場(chǎng)客戶群有望更加壯大。

　　從房東需求來(lái)看，更看重專業(yè)化運(yùn)作方式

　　首先，“包租”形式以其適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)需求，減少房東麻煩、消除空置風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)勢(shì)得到眾多房東的追捧，預(yù)計(jì)明年選擇“包租”的房東數(shù)量將大幅增加，且房東將更加意識(shí)到選擇品牌中介的重要性，在得到投資收益的同時(shí)更加不忘交易的安全性。再有，房東對(duì)于租客的選擇將更加苛刻，如租客的職業(yè)、收入、生活習(xí)慣、家庭狀況等都屬于選擇租客的考慮范圍，以保障房屋的使用壽命以及減少糾紛等。

　　專家表示，通過(guò)2003年市場(chǎng)考驗(yàn)和競(jìng)爭(zhēng)淘汰，2004年的北京房屋租賃市場(chǎng)將更加規(guī)范和理性。同時(shí)，房屋租賃市場(chǎng)的誠(chéng)信度也將得到提升。