劉靜

　　隨著住房儲(chǔ)蓄銀行的誕生，我國居民又增加了一種購房新途徑。

　　15日，中德住房儲(chǔ)蓄銀行順勢而生。有專家稱，住房儲(chǔ)蓄銀行不僅為住房金融增加了一種產(chǎn)品，豐富了住房儲(chǔ)蓄貸款與公積金貸款及商業(yè)銀行貸款不同金融產(chǎn)品的組合形式，而 且補(bǔ)充和完善了中國的住房金融體系。那么，這種新的購房融資模式與我們熟悉的商業(yè)按揭貸款、公積金貸款有什么異同呢？

　　中德住房儲(chǔ)蓄銀行最大的經(jīng)營特色，就是提供低息房貸。據(jù)悉，中德住房儲(chǔ)蓄銀行推出的最優(yōu)貸款年利率為3．3％，是國內(nèi)各種個(gè)人住房貸款中利率最低的。目前，中國居民購置商品房時(shí)有兩種方式獲得信貸支持，一種是商業(yè)按揭，一種是公積金貸款。央行對(duì)房貸利率進(jìn)行了多次調(diào)整，日前商業(yè)按揭貸款所應(yīng)用的利率標(biāo)準(zhǔn)是2002年2月21日利率下調(diào)后的標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人住房商業(yè)貸款5年以下為4．77％，5年以上為5．04％。公積金貸款以30年期的貸款為例，年利率為4．59％，只比商業(yè)按揭低1個(gè)百分點(diǎn)。如果個(gè)人取得15年期10萬元的公積金貸款的話，每戶每月的利息負(fù)擔(dān)只比商業(yè)按揭少約80元。而新銀行新模式如果推出3．3％的利率，比央行5年以上的利率減少1．74％，減幅超過34％，對(duì)購房者來說，每10萬元的20年個(gè)人按揭貸款按月等額還款方式，以往每月交662元，利息總額就是58920元，而按專業(yè)住房信貸的利率可以每月付570元，總利息36736元，降低超過三成。

　　那么，是否每一個(gè)人均可享受此種待遇呢？

　　商業(yè)按揭貸款對(duì)借款人要求較低，有穩(wěn)定收入和還款能力即可申請(qǐng)；住房公積金貸款需要貸款人建立公積金2年以上，現(xiàn)在中國住房公積金制度并非全覆蓋，目前已從原來的只面向國家行政機(jī)關(guān)擴(kuò)展到國有企事業(yè)單位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，東部地區(qū)職工覆蓋面達(dá)到80％左右，中部地區(qū)達(dá)到60％，西部地區(qū)50％左右。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)公積金制度的覆蓋面較大，住房公積金歸集額較多；欠發(fā)達(dá)地區(qū)的覆蓋率和歸集率都較低。沒有覆蓋的地區(qū)的居民就不可能選擇公積金貸款，同時(shí)，從享受公積金的居民來看，也存在運(yùn)用率低的狀況。僅上海、北京、浙江等少數(shù)地區(qū)運(yùn)用率超過了70％，全國有20多個(gè)省市區(qū)總體運(yùn)用率低于35％，7個(gè)省區(qū)運(yùn)用率低于20％。大部分公積金存款者可能在相當(dāng)長的時(shí)期中甚至是一輩子，都不會(huì)向公積金要求貸款，“低存”損失的資金收益，通過“低貸”轉(zhuǎn)移給了那些使用了超過自己存款額的貸款者。也就是說，那些沒有能力取得公積金貸款的中低收入居民“支援”了那些能盡可能地將公積金低息貸款用足的中、高收入者，成了“窮人幫助富人”。這樣就出現(xiàn)了按揭貸款門檻低但負(fù)擔(dān)重，公積金貸款壓力小但政策環(huán)境尚未建設(shè)完備的問題。

　　而住房儲(chǔ)蓄銀行在此縫隙中得以生長。在貸款人資格認(rèn)定上，此種模式更看重你的“積蓄”。在住房儲(chǔ)蓄體系中，那些簽訂了住房儲(chǔ)蓄合同，并按照合同每月在住房儲(chǔ)蓄銀行按期存款的儲(chǔ)戶就有資格在存款期滿后得到一份利率優(yōu)惠、用于購房或建房的貸款。住房儲(chǔ)蓄銀行有著一套嚴(yán)密的精算系統(tǒng)來確定客戶獲取貸款的時(shí)間順序。從某種意義上說，此種模式具有延續(xù)性和遠(yuǎn)期效應(yīng)。對(duì)于沒有購房需求或無力購買的人，你可以把積蓄存入銀行，給自己的子女爭取到低息貸款的資格，惠及后代，也算是“肥水不流外人田”。

　　當(dāng)前利率市場化的趨勢已成定局，利率將隨市場的變化有升有降，由于住房貸款一般采取分期還款的形式，并且還款期限較長，普通的按揭住房貸款利率必須隨著貨幣市場利率的變化而變化，客戶無從預(yù)測未來的還款風(fēng)險(xiǎn)。公積金貸款每年也要調(diào)整一次利率，購房人付出的利息是始終在浮動(dòng)的。在中國利率已經(jīng)連續(xù)7年走低的情況下，經(jīng)濟(jì)界人士不排除今后利率上調(diào)的可能。如果利率上升，勢必影響到購房人的利息支出。而在住房儲(chǔ)蓄銀行辦理貸款，在客戶選擇了合同類型之后，住房儲(chǔ)蓄存款和貸款不論期限和檔次，均實(shí)行固定的利率。在合同的執(zhí)行期內(nèi)，約定的存貸款利率不受貨幣市場利率波動(dòng)的影響。住房儲(chǔ)蓄貸款利率與市場利率脫鉤，避免了貨幣市場利率的波動(dòng)可能給客戶帶來的還款風(fēng)險(xiǎn)。

　　在擔(dān)保方式的采用上，商業(yè)按揭貸款和公積金貸款必須要在抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保、保證擔(dān)保和質(zhì)押加保證擔(dān)保中選擇其一，公積金貸款還多出一種購買綜合保險(xiǎn)方式。商業(yè)貸款時(shí)，開發(fā)商須為貸款人提供擔(dān)保；公貸時(shí)，開發(fā)商可以提供也可以不提供。住房儲(chǔ)蓄貸款不僅需要購房者憑自己的存款和信用進(jìn)行擔(dān)保，同樣還要求提供外部擔(dān)保。此模式規(guī)定可以用地產(chǎn)、房產(chǎn)做抵押擔(dān)保，此與商貸和公貸相同；另外，還明確規(guī)定可以自行決定其他擔(dān)保形式。

　　對(duì)于提前還貸問題，住房儲(chǔ)蓄作出了明確保證：任何時(shí)候客戶都可以額外還款或者提前還款，且不附加費(fèi)用。

　　對(duì)于購房者來說能以最小的支出借到盡可能多的錢是最重要的。商業(yè)按揭給人們提供了寬松的政策，然而還貸負(fù)擔(dān)較重；公積金貸款為中低收入者謀福利的初衷讓人欣慰，然而并非所有人都能享受。住房儲(chǔ)蓄銀行的既有“自助”的公平，又考慮了低收入家庭的困境，最大程度上保障了客戶權(quán)利與義務(wù)的對(duì)稱。住房儲(chǔ)蓄貸款延續(xù)了公積金貸款設(shè)計(jì)理念，并在個(gè)人遠(yuǎn)期購房規(guī)劃方面給予拓展和支持。相信，此種模式在成熟之后，會(huì)為更多人圓其安居夢。