《經濟學家》粉碎“真實的謊言”1929年，聽完一個擦鞋匠對股市的侃侃而談之后，美國投資大王洛克菲勒告誡自己，拋售所有股票的時機到了。在過去幾個月里，英國《經濟學家》的編輯們也分別從出租車司機、管道工和美發師那里聽到了類似建議：投資房產不會有錯，而且絕對是多多益善。或許，這同樣是一個提醒人們盡快離開房產市場的預警信號。近一年來，全球主要房產市場都呈過度繁盛之勢，越來越多的普通民眾將其當作投資手段，爭先恐后地攀爬“先買后租”的天梯。

　　《經濟學家》的編輯們認為，現在非常有必要將一些“房地產專家”的謬論一一粉碎。并為此發表文章，歷數他們的7個錯誤觀點。

　　一，土地資源是有限的，因此房產價格注定會持續攀升。舉一個具體一點兒的例子，投資倫敦房產的人大都堅信：“越來越多的人都想居住在倫敦，所以這里的房價將繼續上漲”。

　　但是，這是一個混亂的認識，它錯誤地將價格水平和價格變動趨勢混為一談。在一些大都市中，土地的稀缺性的確會拉動房價走高，但這并不能保證房價會無限期地攀升。上個世紀90年代，日本東京地區房產“泡沫”破滅就是最好的佐證。誠然，在居住人口增加而房屋供應有限的前提下，一個國家或地區的整體房產價格會呈上升趨勢。但近幾年全球主要房產市場整體價格年均漲幅突破20％，且帶有明顯的投機性質，已經在很大程度上與土地稀缺無關了。

　　二，低利率意味著買房更劃算，拉動了需求進而推升了價格。政府執行低利率政策可以幫助那些原本交不起月供的居民購買住房，但很多購房者就此推斷償還抵押貸款比以前少了，其實這是被貨幣符號的假象蒙蔽了雙眼。

　　通過抵押貸款方式購買房產，應關注的是經過通貨膨脹因素調節后的利率水平，很多國家的長期抵押貸款利率經過這樣的調整后就不是那樣低了。過去，高企的通貨膨脹率會幫助貸款者侵蝕掉一部分實際負擔，但如今低利率與低通脹并行，減少的只是貸款購房者的名義負擔，實際負擔不會有大的改變。

　　三，由于較高的交易費用打擊了投機者炒作情緒，因此樓市形成價格泡沫的可能性要比股市低得多。這個錯誤觀點來自美聯儲主席格林斯潘，他是在評價房產市場時作此表示的。實際上，一些權威機構的研究表明，無論理論還是現實，樓市形成泡沫的可能性都超過股市。國際貨幣基金組織日前發表的研究報告指出，房價高企所面臨的崩盤風險，要比股價高企的暴跌風險大得多。

　　四，投資房產是安全的，因為股票有可能變成廢紙，但水泥和磚頭卻沒有長腳。這種看法是片面的，因為它忽略了房屋這種特殊商品的相對價值。在樓市最為火爆的時期購買住房，你的投資是不“安全”的。對投資者而言，除普通意義之外，一所房屋的價值還在于通過出租或轉賣帶來的回報。一旦房屋租不出去或是找不到買家，那么投資者在這所房屋上的收益就會為零。如果加上維修等正常開支，購房者其實是做了蝕本買賣，還不如購買國債。

　　五，買房要比租房好，因為付房租就像為別人買單。但是，從目前情況來看，從倫敦到悉尼，房屋的空置率都在升高，租房開銷實際上要比償還月供少得多。從今后發展趨勢來看，只有房價攀升并帶動出租價格上行，買房用于居住才能稱得上劃算。

　　六，即使房屋價值被高估，其價格也不可能下跌，因為利率不會像過去一樣升至兩位數從而捅破房產“泡沫”。但是，從日本樓市崩盤后10年陰影不散的教訓中，很多人已經發現，即使政府不提高利率，樓市依舊存在“兵敗如山倒”的可能。主導樓市的一個主要因素是人們的心理預期。比如，購買住房者發現房屋租金不斷下滑，房價上升也成疲態，種種不利消息會讓投資者感到無利可圖，自然會出售所持房屋進行套現，轉而進入其他投資領域。這種行為一旦推而廣之，就將演變為樓市崩盤的兇兆。

　　七，即使房價過高也不會大跌，其價格趨勢將以逐漸走平為主。通貨膨脹率較高之時，實際房屋價格走勢的確會和上述觀點相符。但現在很多發達國家的通脹率都穩定在1％至2％之間，如果房價大幅下跌，回復正常水平就需要幾年時間了。因此，從現在來看，房產價格無論從名義上還是實際上都有大幅下挫的危險。

　　《經濟學家》的文章認為，以上列舉的7個觀點在某一特定環境中是正確的，但從宏觀角度探討注定是“真實的謊言”。為上述觀點搖旗吶喊者越多，全球房產市場所面臨的崩盤風險就越大。作者：王龍云作者單位：經濟參考報文章來源：經濟參考報發布日期：2004-2-18星 級：