本報記者 李小剛

　　廣東即將試點實行物業稅，傳言物業稅將在全國鋪開。對于地產市場較為成熟的上海來說，物業稅意味著什么？

　　由于近期廣東將要試點實行物業稅，“物業稅”一詞在媒體上的曝光率急劇上升， 已經成為目前房地產行業最為關注的熱點話題。

　　雖然上海有關部門還沒有對物業稅在上海的推行有任何的公開表態，但是接受記者采訪的一些房地產業內人士和專家已經開始揣測，假如廣東開始實施物業稅，那么房地產市場發展較為成熟的上海也將很快面臨這項房地產市場中的稅費變革。

　　此前已經有消息說，從2004年開始，物業稅將在全國從試點到全面鋪開。

　　房產市場的持續開發

　　“在中國大陸，以前是沒有物業稅這個概念的，但物業稅在國際上是比較通行的房地產稅制。”上海房地產科學研究院副院長王青蘭認為，物業稅是更具有國際通行標準的稅制。

　　她告訴記者，物業稅也被稱為財產稅或地產稅，主要針對不動產，根據政府的要求，不動產所有者或承租者須按期繳納一定的稅費。據國家財稅部門的介紹，物業稅改革的基本框架是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。

　　搜房研究院的高級分析師陳晟說，“這是一種可持續開發、支持城市持續運營的稅收辦法。”據了解，中國目前的土地使用制度是批租制，期限一般為40年到70年，而其中的大部分稅費在取得土地時幾乎是一次性支付，因此房價中包含了土地批租期限內幾乎所有的房地產稅費。

　　“物業稅簡單理解，就是將一次性收的錢現在分期來交了。目前房產升值很快，但是升值后發展商或小業主得到了更多的利益，增值部分基本都被他們所享受，而房產中所承擔的風險和責任則由政府和納稅者所承擔。”陳晟簡單地比較了一下目前稅制和物業稅的利弊，物業在保有階段發生的增值部分，由于沒有稅收的調節機制，使政府無法參與增值價值的再分配，而流向了保有者，導致炒作泛濫，拉大了貧富差距。

　　因此，對于政府而言，實行“物業稅”制度后，土地的使用要定期進行評估。從理論上說，征收物業稅，會使土地初始價格比較低，但是每年都要承擔一定的物業稅，物業稅成了未來的預期收入。而業主所擁有的房產會由于基本設施的變化而升值，從而物業稅也會跟著提高。

　　陳晟介紹，在成熟市場經濟國家中，由于土地資源及開發量的穩定和有限，因此絕大多數采取了收取物業稅的方式。由于中國正處于房地產市場的初期階段，政府通過一次性收取土地批租費用后用于城市其他方面的建設。“而在目前中國一些經濟發達的大城市，比如上海，隨著房地產市場的日趨成熟以及土地的有限，實施物業稅的征收辦法對城市的可持續發展有很大的必要性。”

　　理論上房價會有下降

　　關于購房者最為關心的房價，華東師范大學商學院工商管理系副教授王學英說，“物業稅將降低了購房者的準入門檻，而提高了養房的門檻。”

　　房產業內人士分析，在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60%，建筑成本只占40%。而在國外的房價中，建筑成本占房價的70%，稅費及房產商利潤約占30%。

　　目前購房者買一套房子，房價中已經包含房地產開發的營業稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅等等以及房地產占用的房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等等。

　　對此，王青蘭表示，目前對于購房者來說一次性需要承擔的各項稅費顯得太多。

　　一些專家也指出，目前繁多的房產稅費是造成了房價高漲的一個組成部分。而根據國家有關部門表示，一旦開征物業稅，屆時將相應取消其他與房地產有關的稅費，改變房地產稅收原有的體制。

　　對此，陳晟分析，物業稅的推行理論上可以促使開發成本下降10%左右，相對來說買房更加便宜了，房價會有所下降。

　　不過，理論歸理論，很多專家和發展商還有不同的看法。東方海外房產集團的市場營銷部副經理何以戰就表示，房價是有多種因素綜合作用的結果，并不會因為一個因素的出現而造成房價的下降。并且他認為，物業稅還不是影響房價的根本因素。

　　當然，作為發展商，在一般情況是不會說房價下降的，因此，王青蘭為這種情況作了自己的分析。“物業稅即使在理論上使房價有了下降的空間，但是發展商是不愿意看到房價降低的。雖然這是正常的變化，但可能會對市場產生意想不到的影響。所以發展商可能會通過使用更好的建材或加大綠化及配套設施等手段，繼續保持房價的上升。”

　　對于目前物業稅的實施可能對房價的影響，王青蘭認為購房者應該有個全面的心理準備，畢竟在目前的條件下政府和發展商還是不愿意看到房價發生異動。但是她也認為，即使房價沒有出現大家預想的變動，但房子品質的提高也是房價下降的變相表現形式。

　　投資市場會有影響

　　如果物業稅在現實中確實造成了房價的下降，而且降低了首付的款項，那么可能會助長炒樓者進入市場。但是王青蘭表示，門檻降低之后確實將面臨這樣的問題，但是政府方面肯定會出臺相應的政策加以限制，比如期房禁止轉讓等政策，將會對炒樓者產生更大的打擊。

　　從另一個方面來看，很顯然由于物業稅實行定期的交納，必然加大了養房子的壓力。對于目前上海房地產市場中越來越多的投資者并不是一個好消息。

　　按照陳晟的估計，一旦物業稅開征，目前一間70到100平方米的房子每月要交納的費用可能會在200元左右，養房成本的提高是顯而易見的。

　　美聯物業顧問（上海）有限公司的運營總監方萬昌告訴記者，根據目前房地產稅費的征收辦法，購買房產的投資者只有在將其租賃時才會被收取綜合稅，而那些沒有進入租賃市場的房屋不會面臨任何稅收的影響。因此他認為物業稅的出臺肯定會對那些手中握有幾套房產的投資者產生影響。

　　根據一些發展商的透露，炒房者一般會利用手中的資金再通過銀行按揭貸款吃進多套房產，相當一部分房產也沒有進入租賃領域而是直接進入了流通市場，在沒有物業稅的情況下投資者可以坐等房產升值，而不必去擔心成本的消耗。但是物業稅肯定會使手中握有多處房產的投資者感到壓力，并且會降低投資者的收益率。

　　總體來說，房產中介公司的人士認為物業稅肯定會加大投機者的風險，對于打擊房產市場中的投機行為會有一定的遏制作用。

　　只是系統的一個部分

　　對于物業稅試點實施，業界更多把其看作是進行房地產稅制改革的一個信號和試探。不過這種試探目前在業界分歧較大，最后結果如何，專家認為目前尚不好評價。但是，最起碼此次擬開征物業稅的提議再次將房地產稅制改革的呼聲推向前臺，因為房地產行業稅收繁重、偷稅漏稅現象嚴重早已是業內皆知的秘密。

　　王學英認為，“把多個稅種歸結為物業稅將更加科學合理，也是中國房地產稅制變革的必然。而這個變化是一個系統工程，物業稅只是這個系統化的解決方案的一個部分。”

　　業界已經發出呼聲，改革現有的城市房地產稅、房產稅、城鎮土地使用稅和土地增值稅，相應取消有關收費，實現簡并稅種，稅費改革，構建統一規范的房地產稅（物業稅）制，是今后地方稅工作的重點。

　　根據資料顯示，目前中國涉及房地產業的稅種有9個，收費近百種。其中：在房地產擁有使用環節，對外商投資企業和外籍個人征收城市房地產稅，對國內企業和個人征收房產稅、城鎮土地使用稅；在房地產開發建設環節，對內外資企業和個人征收土地增值稅，對國內企業和個人征收固定資產投資方向調節稅。這樣的稅制和征收格局，確實帶來很多矛盾。一是內外稅制不統一，內外資企業和個人適用不同的稅種，政策待遇不一致；二是稅種繁雜，計稅依據差異大，征收管理困難；三是收入規模過小，調控作用不強，不能發揮其主體稅種的功能，各地對這些稅種的重視程度不夠。

　　對于目前房地產稅制的改革，一些專家認為單靠推行一項稅種根本無法解決房地產行業現存的稅收問題，開征物業稅是治標不治本。對此，一位權威人士公開表示，房地產稅制改革，應該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，而不僅僅是開征物業稅，物業稅解決不了房地產稅制中存在的根本問題。

　　雖然房地產業界和專家對物業稅已經展開了熱烈的討論，但是其中的細則還沒有完全出臺，因此王學英表示，對于剛剛出來的概念在實踐中肯定會面臨不斷完善的問題，但是國外的資金或早或晚、或多或少的都會進入中國的房地產市場，以物業稅為標志的房地產稅制變革對發展中國的房地產市場有益。

　　《國際金融報》 (2004年02月16日 第六版)