問題隨著開發的升溫不斷暴露，經營模式、建筑形態及規劃上的滯后是制約其發展的三大主因

　　有業內人士將去年比做“商業地產年”，此話如今看來似乎并不為過。2003年7月，建外SOHO推出特色商業街；8月，美國后街開始對外公開。與此同時，由蘋果商業街和“蘋果22院街”組成的蘋果街面世。2003年底，位于亞運村的大型商業項目———金泉廣場一期商 業街開始浮出水面。至此，商業街的開發勢頭還在不斷升溫。據悉，今年京西總建筑面積達45000平方米的古典歐式風格的街道樂蒙恩商務街也即將面世。這一浪接一浪的商業地產開發高潮雖然景象可觀，但不斷暴露出來的弊端也令業內對這種盲目開發的行為產生了質疑。

　　建筑形式使業態單一

　　雖然各自為政是令商業街弊端盡顯的主因，但某些商業地產建筑形式的不夠科學與合理也是制約商業街走向成熟的一大障礙。中國商業地產聯盟副秘書長徐世恒舉例說，現代城就是一個典型的例子。該項目在設計時，是一層與二層連體出售，這種銷售模式使其商業街形成了多個連體單元。消費者進入一家店，逛完一二層后若想再到另外一家，就必須下到一樓，出門后再去另一家，這樣每逛一家都要反復上下樓，消費者很辛苦。這樣的建筑風格恐怕只適合做餐飲業，不適宜做零售業，這也無形中限制了商業街整體業態的擴展，使其日趨單一，由此加重了各商家之間的競爭，從而也影響到了投資者的收益。

　　出售商鋪近似飲鴆止渴“

　　商業地產開發的興起主要是開發商受高利潤趨使，例如亞運村住宅售價一般是6000元—7000元，而底商至少是2萬元以上，比普通住宅的價格要高出二三倍，但商業地產建安成本僅比住宅高10%�！�

　　北京正天行房地產信息咨詢有限公司總經理倪濱告訴記者。實際上，目前許多開發商對商業地產的開發并不具專業水準，大多數是照搬住宅開發的模式，而且為緩解資金緊張，多以出售商鋪為營銷手段，殊不知這正是導致商業地產開發風險的首要原因。

　　在港澳和國外，商業地產要想做成品牌店是不會采用商業街出售的方式，因為出售使商業地產的所有權及經營權無法統一。小業主沒有商鋪的所有權，卻擁有經營權，所以為保證其投資收益獲得最大化，往往不會考慮各承租者經營的項目是否過度重復，或有沖突。其結果必然導致商業街逐漸陷入惡性競爭。

　　據了解，香港開發商在北京開發的商業項目都遵循商鋪不出售原則。例如王府井商業街上的東方新天地、西單廣場商業街上的首都時代都是典型的例子。

　　“雖然部分房地產開發商已經意識到商業街出售的危害性，但是受資金短缺的限制也是不得已而為之�！敝袊�商業地產聯盟副秘書長徐世恒對此表示。

　　項目各自為政難成大器

　　先天不足再加上缺乏科學規劃，終于導致了目前國內商業街形成經營者各自為政的局面。據北京正天行房地產信息咨詢有限公司總經理倪濱介紹，其表現主要有兩個方面，一是商業街的地產項目大多在規劃時過多地或只考慮項目本身的情況，而對所在地區的商業大環境缺乏充分考察，削弱了整個商業街規劃的合理性。

　　另一方面，商業街各自為政還體現在同一區域內的幾個項目相隔較遠。由于無法形成整體規模，也降低了商業街的總體競爭優勢。如亞運村，其在建規模較大的金泉廣場與北辰購物中心形成南北對峙的局面，彼此之間沒有達到借勢互補的目的。逛北辰購物中心的消費者，如果想再轉到金泉廣場，需要步行近15分鐘。

　　除了項目本身存在盲目開發的問題外，相關政府部門缺乏合理的規劃也是造成商業街難成大器的硬傷。不過目前這種情況有望改變。記者從中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路那里了解到，目前各大城市都已制定了城市商業網點規劃。2004年，中國城市商業網點建設管理聯合會還將采取一些措施確保規劃的實施。得益于不惜成本引進主力店

　　客觀地說，引進什么樣的主力店是商業街成功的關鍵，因為主力店能直接為商業街帶來終端客戶群體。不過，徐世恒也強調，商業街因根據各自的業態確定相應的主力店。國貿的主力店應是國際頂極的品牌，而社區商業街的主力店則應讓位給類似家樂福、易初蓮花、華聯超市這樣的商用物業。

　　其中第五大道就是依靠合適的主力店起死回生的典型實例。據了解，第五大道的前身是天創世緣的底商，其前期銷售并不理想，后經過重新包裝，并采用租售并舉的模式，不惜成本引入星巴克、全聚德，錢柜三家主力店，無形中提高了商業街的地位。然后利用主力店的品牌效應進行招商，以達到吸引更多投資進入的目的。倪濱認為這樣的招商策略無疑是比較成功的。經營管理交給專職公司

　　據倪濱介紹，國外一般是由專門的商業經營管理公司參與商業地產的前期策劃及負責后期經營管理，但中國目前還沒有出現這樣的公司。雖然開發商及一些代理公司也分擔了商業經營管理公司的部分作用，但由于受專業限制，導致對商業地產的經營管理不到位。

　　目前國內商業地產開發商及代理公司雖然在商用物業開發前期會對項目進行規劃，但項目出租或出售后經營就交由物業公司管理，雖然有些物業公司也負責出租業務，但其專業性不強，使項目的商業經營完全依靠業主或承租方自行調解。

　　“目前北京的商業地產大都沒有形成統一的經營管理�！毙焓篮阋策@樣認為，并舉例說，如果在一個商業街開洗衣店或餐飲的比例過大，必然會導致各商鋪的惡性競爭，削弱了整個商業街的競爭力。所以由商業經營管理公司介入進行商業地產前期規劃及后期經營管理，無疑是一種成功的運作模式。另外，在國外，即便都是商業經營管理公司，但分工也很細，每一種商業業態都會有不同的經營管理公司。例如針對商業街、社區底商和SHOPMALL，會有相應的專業經營管理公司，這種專業性也是保證其商業地產成功開發的重要砝碼。本版采寫/攝影本報記者袁秀麗（來源：新京報）