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本報記者 王小霞
為改變房地產開發期重稅導致房價高企現象，國家擬對不動產開征統一規范的物業稅（財產稅）。不久前，廣東省財政廳在全省財政工作會議上透露，廣東今年可能在全國第一個吃此“螃蟹”。
有關部門表示，一旦開征物業稅，屆時將相應取消其他與房地產有關的稅費，改變房地產稅收原有的體制。但有關專家表示，開征物業稅，是將原來由開發商承擔的稅費轉嫁給了消費者，增加消費者的住房成本。而且，單靠推行一項稅種根本無法解決房地產行業現存的稅收問題，開征物業稅是治標不治本。
抑制高房價開征物業稅
征收物業稅，是要將開發商建房時繳納的一部分稅，改由購房者在購買房屋以后按年繳交。建設部專家趙燕菁認為，目前國內所購的住宅是要把50年至70年的財產稅地租和稅費一次性交齊，而其他國家大多采用逐年繳交的辦法。如果改用財產稅的形式分期支付地租和稅費，現在的開發成本就可以大幅下降。
據趙菁估算，如果現在的建設成本為100元／平方米計算，把地價和其他費用所占開發成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發成本立刻降到58元／平方米。另有業內人士表示，開征物業稅后，房價最高降幅在30％左右。
據悉，在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60％，建筑成本只占40％。購房者買一套房子，房價中已經包含房地產開發的營業稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅等等以及房地產占用的房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等等。事實上，房地產開發、土地占有的稅費太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房價過高的直接結果。
但另有專業人士表示，為降房價而開征物業稅，實質上是將開發商繳納的一部分稅費轉移給了消費者，消費者購房時的房價下降了，但以后的使用費用卻不斷上漲，一般的消費者對這筆長期費用根本承擔不起。
對于業界的這種擔心，財政部稅政司有關負責人表示，物業稅的稅賦水平尚未確定，但有一個基本原則，即科學測算現行的房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，令物業稅的總體規模與之基本相當。
房地產稅收問題多多
業界有專家分析表示，此次國家擬開征物業稅，可以理解是進行房地產稅制改革的一個試探，只是這種試探目前在業界分歧較大，最后結果如何目前尚不好評價。但是，最起碼此次擬開征物業稅的提議再次將房地產稅制改革的呼聲推向前臺，因為房地產行業稅收繁重、偷稅漏稅現象嚴重早已是業內皆知的秘密。
中國城市經濟學會副會長劉維新告訴記者，我國房地產稅制構成的明顯特點是：房地產開發流通環節稅費多，稅費負擔重，從某種程度上制約了房地產業的健康發展。而房地產保有環節課稅少，負擔輕，且稅收優惠范圍大，導致炒賣嚴重�？梢哉f，房地產稅制問題多多。
流通環節稅費多。在房地產開發、銷售過程中，僅稅種就多達8種。有的地方還重復征稅，如契稅、營業稅、印花稅、房產稅、所得稅、城鄉維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅等等。收費就更多，各個地方也參差不齊，多達80～150種，這無形中增加了建房成本，也助長了不正之風。而在房地產保有階段，只有城市房產稅和少量的城鎮土地使用稅，而且是在一次減除原值10％～30％之后征收。
這種稅制設置產生了三大消極作用。一是土地閑置、浪費嚴重。保有階段稅少，稅負輕，流通環節稅重，就相當于給土地保有者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。二是進入流通時，土地承受過高的稅負，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現象嚴重。更為嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，激發了土地價格的上漲。三是在保有階段發生的增值部分，由于沒有稅收的調節機制，使政府無法參與增值價值的再分配，而流向了保有者，導致炒作泛濫，拉大了貧富差距。
征稅范圍過窄。目前我國的土地與房產稅，只限于城市、縣城與建制鎮以及工礦，廣大農村的一些應征對象都排斥在外；在城鎮里也把機關、人民團體、軍隊、以及由國家財政撥款的單位自用及個人所有的非經營性房地產排除在外。在國外，除對自住、退伍軍人、65歲以上老人，殘廢人享受一定優惠政策外，其余全部征稅，只是征稅的稅率不同而已。
計稅依據不合理。“這種不合理：一是在我國土地使用稅的征收，不是按價值，而是按面積，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。二是從價計征與從租計征的不公平性。從價計征的房地產稅，是依據房地產原值減去10％～30％后的余額，以1．2％的稅率計征，而這種價值是歷史成本，不反映市場價值；從租計征的房地產稅，是以租金的收入率乘以12％的稅率計征，因此，與按歷史成本從價計征相比，從租計征顯然稅負過重。”中國國土資源經濟研究院院長關鳳峻說，這就是導致隱形市場泛濫的重要原因。
費種過多。在我國房地產開發過程中，各種收費過多，多達100多種。難怪有人說：“頭稅輕，二稅重，三稅、四稅要了命”，所謂三稅、四稅就是指的各種收費。這一點房地產開發商體會最多。這說明我國的房地產市場運行非常不規范，權大于法的現象十分突出。
內外有別的兩套稅制，導致房地產市場上的不公平競爭。中國國內企業與國外企業，在所得稅、保有稅制，以及三稅（增值、消費、營業）收取不同，這種現象，在我國加入ＷＴＯ之后，尤其是融入國際經濟大循環之后，應盡快改變，實行國內與國外企業一律平等的政策，否則對國內企業的發展非常不利。
房地產稅制改革刻不容緩
“隨著房地產行業快速發展，其稅收中存在的問題越來越明顯地暴露出來，而且非常嚴重，已經到了不得不治理的階段。”劉維新說，在所有稅費體制改革中，土地稅費體制必須進行徹底改革。
目前現行的土地使用稅已經不適應經濟發展的需要，起不到調節土地用途的作用。國家可借鑒資本主義國家經驗：一是將土地使用稅改為地稅，以面積計征改為價值計征，也稱為“物業稅”；二是改變70年出讓形式，從出讓改為租賃，收取地租。同時，改革房地產開發流通過程的稅種、稅率，減少稅負，實現國內國外企業公平競爭；改變保有稅的計征方式，抑制投機，擴大征稅范圍，通過稅收杠桿調節，縮小貧富差距；通過地稅的征收，保護國家的糧食安全，克服土地利用效率低下，浪費嚴重的問題。
“我認為，房地產稅制改革，應該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，而不僅僅是開征物業稅，物業稅解決不了房地產稅制中存在的根本問題�！眲⒕S新說。
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