新浪財(cái)經(jīng)訊��2004年2月2日下午，由頤合財(cái)經(jīng)、新浪網(wǎng)、證券時(shí)報(bào)聯(lián)合主辦的2003年度上市公司業(yè)績(jī)分析師會(huì)議拉開帷幕，金融街控股股份有限公司在北京市西城區(qū)金融大街19號(hào)富凱大廈北4層召開了2003年度業(yè)績(jī)分析師會(huì)議，新浪對(duì)本次會(huì)議進(jìn)行了獨(dú)家網(wǎng)絡(luò)直播，以下為本次會(huì)議上金融街公司總經(jīng)理劉世春的發(fā)言實(shí)錄。

　　支持人：分析師會(huì)議是上市公司信息披露方式的有益創(chuàng)新，是上市公司投資者關(guān)系管 理的重要手段。金融街控股股份有限公司連續(xù)兩年率先參加年度業(yè)績(jī)分析師會(huì)議，體現(xiàn)了該公司對(duì)投資者關(guān)系的重視和對(duì)自身業(yè)績(jī)的信心�，F(xiàn)在請(qǐng)金融街控股股份有限公司董事、總經(jīng)理劉世春先生發(fā)言。

　　劉世春：現(xiàn)場(chǎng)的各位分析師好！參加今天會(huì)議的各媒體的代表和各證券公司，基金公司的分析師代表你們好，下面由我代表公司對(duì)公司2003年的工作情況和2004年的工作計(jì)劃向各位做一個(gè)介紹。

　　2003年金融街控股公司的工作可以從兩大方面來(lái)概括，第一方面是金融街區(qū)域的開發(fā)建設(shè)進(jìn)入了快速發(fā)展的黃金時(shí)期；第二方面是公司的業(yè)務(wù)快速、持續(xù)發(fā)展。下面我首先介紹第一方面。

　　在2003年，金融街區(qū)域占地有一平方公里，這是金融街規(guī)劃的范圍，也是由公司主導(dǎo)開發(fā)的區(qū)域范圍。這一平方公里里面，2003年產(chǎn)生的稅收是88億元，是一個(gè)可觀的數(shù)字。第二是2003年有一些重量級(jí)的金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)入住到金融街里來(lái)，進(jìn)一步鞏固了金融街的地位，提升了整個(gè)金融街的環(huán)境水平。例如中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，購(gòu)買了本公司開發(fā)的商品房，這已在相關(guān)媒體上進(jìn)行了披露。另外還包括中國(guó)大唐集團(tuán)公司，北京市商業(yè)銀行總部，以及中國(guó)網(wǎng)通的總部，還有一些新入住到金融街的企業(yè)，如長(zhǎng)江三峽總公司，長(zhǎng)江電力等等。這些企業(yè)的入住為金融街新一步的發(fā)展，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，加上原有入住的，目前金融街在國(guó)家級(jí)金融管理中心已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步向國(guó)際化發(fā)展，而且形成了更多的實(shí)力企業(yè)到金融街聚集的局面。這個(gè)局面推動(dòng)了金融街開發(fā)建設(shè)，進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的黃金時(shí)期。2003年金融街區(qū)域累計(jì)開復(fù)工的面積達(dá)到了180萬(wàn)平方米，這是在金融街開發(fā)歷史上最高的一年。同時(shí)金融街房地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)也是很驕人的，在北京有幾個(gè)區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目，在北京的東部和北京的西北部都有一些開發(fā)的項(xiàng)目。北京每年平均的寫字樓，甲級(jí)寫字樓銷售和出租的面積總量大概在100萬(wàn)平方米，去年金融街區(qū)域，其中包括公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售的總量是，還不算出租，達(dá)到了三十萬(wàn)平方米以上。1999年到2002年前后，金融街在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓總量里面，市場(chǎng)占有率是在20%左右，去年這個(gè)比例進(jìn)一步提高了。

　　我們房地產(chǎn)銷售的價(jià)格在北京市是前列，不是最高，其中有一個(gè)特點(diǎn)，金融街的寫字樓物業(yè)銷售從1993年金融街開始開發(fā)以來(lái)，一直到2003年這十年時(shí)間，是北京市價(jià)格最穩(wěn)定的。包括1997年到1999年，房地產(chǎn)整體處于低谷的時(shí)候，金融街寫字樓物業(yè)價(jià)格依然比較穩(wěn)定，波動(dòng)比較小。

　　第二個(gè)特點(diǎn)，金融街目前已經(jīng)建成的物業(yè)全部算在一起有120萬(wàn)平方米，他的空置率不超過(guò)5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京市的甲級(jí)寫字樓平均空置率，北京市的平均水平是10—15%，可以說(shuō)在金融街地區(qū)去年房地產(chǎn)整體表現(xiàn)是非常良好的。第三是公司開發(fā)量，去年公司基本完成了金融街地區(qū)的拆遷業(yè)務(wù)，還有一點(diǎn)拆遷收尾工作，留在今年年初完成。

　　房產(chǎn)開發(fā)，在2003年公司自主開發(fā)的項(xiàng)目，總規(guī)模達(dá)到了約63萬(wàn)平方米，同時(shí)47萬(wàn)平方米物業(yè)正在開工前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，市場(chǎng)策劃工作，也在2003年基本完成了。這個(gè)開發(fā)量是在公司歷史上是沒有的，也是增長(zhǎng)的比較快的一個(gè)。

　　第二方面我想介紹一下公司的業(yè)務(wù)發(fā)展。2003年公司的幾個(gè)主要的指標(biāo)增長(zhǎng)還是比較良好的，首先銷售收入從2002年的9億上升到2003年的14億，漲了55%，凈利潤(rùn)達(dá)到了2.07億，比2002年上升了24%。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)的構(gòu)成來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)附加值更高了，表現(xiàn)在其中土地開發(fā)收入由2002年的占公司銷售收入的85%下降為2003年的44%，房產(chǎn)開發(fā)收入由2002年的13%上升到54%，這也就是說(shuō)公司開發(fā)的產(chǎn)業(yè)在升級(jí)。凈資產(chǎn)收益率從2001年開始已經(jīng)連續(xù)三年超過(guò)20%，20%的凈資產(chǎn)收益率在房地產(chǎn)行業(yè)里面也是在前列的。2002年募集資金是8月到位的，有四億零一百二十七萬(wàn)，在2003年全部投入和使用完畢。已經(jīng)產(chǎn)生的主營(yíng)利潤(rùn)超過(guò)四個(gè)億，募集資金的使用效果是非常好的，另外它的使用時(shí)間也是非常快的。公司開發(fā)的房產(chǎn)在品種上呈現(xiàn)了多元化的趨勢(shì)，在這些房產(chǎn)里面，包括有寫字樓，有公寓，有餐飲、娛樂設(shè)施，還有健身娛樂設(shè)施，停車位以及酒店。

　　在這62.9萬(wàn)房產(chǎn)里面，其中公司計(jì)劃長(zhǎng)期持有的物業(yè)有近30萬(wàn)平米，也就是說(shuō)，一方面我們通過(guò)多元化來(lái)分散市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。第二通過(guò)多元化開發(fā)一些高附加值的物業(yè)來(lái)獲取更好的收益，同時(shí)這些物業(yè)由公司將來(lái)長(zhǎng)期持有出租，為公司獲取穩(wěn)定的、可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源打下基礎(chǔ)。這是2003年的業(yè)務(wù)發(fā)展特點(diǎn)。

　　2004年我們的計(jì)劃主要有這么幾個(gè)方面，第一是加快開發(fā)的節(jié)奏。金融街整體的開發(fā)計(jì)劃到奧運(yùn)會(huì)開始之前基本結(jié)束，2004年公司自身房產(chǎn)的開發(fā)量，計(jì)劃達(dá)到90萬(wàn)平米，也就是說(shuō)在去年的60萬(wàn)規(guī)模基礎(chǔ)上，今年再新開工30萬(wàn)平米左右，達(dá)到90萬(wàn)平米。其中新開工的30萬(wàn)平米里面，也有一部分物業(yè)是公司計(jì)劃長(zhǎng)期持有獲利的項(xiàng)目。

　　第二是公司把一些區(qū)域外的房地產(chǎn)的開拓作為2004年工作的重中之重，在金融街區(qū)域之外儲(chǔ)備土地資源，尋找合適的項(xiàng)目，加快開發(fā)，使公司獲得可持續(xù)發(fā)展很好的局面。

　　第三是在去年?duì)I業(yè)收入和凈利潤(rùn)大幅度增長(zhǎng)的情況下，實(shí)際上是從2001年到2003年這三年期間，公司的凈利潤(rùn)和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一直是持續(xù)、快速增長(zhǎng)，在這個(gè)基礎(chǔ)之上，2004年的銷售收入和利潤(rùn)將繼續(xù)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的局面。

　　第四方面是我們要完善2003年以前工作中的一些不足，其中一條就是加大應(yīng)收帳款的清理力度，到2003年末我們應(yīng)收帳款的余額大概有六億九，這六億九里面的構(gòu)成主要有三個(gè)方面。一個(gè)方面是我們銷售房產(chǎn)留的一部分尾款，要等購(gòu)方辦完產(chǎn)權(quán)證才能結(jié)算，這對(duì)公司是無(wú)害的。第二部分是由于我們加快開發(fā)進(jìn)度，完工進(jìn)度比協(xié)議的進(jìn)度提前了，產(chǎn)生的一些帳面上反應(yīng)出來(lái)的應(yīng)收帳款，實(shí)際上對(duì)方尚沒有到協(xié)議付款期的應(yīng)收帳款，這部分帳款屬于在協(xié)議履行過(guò)程中正常的產(chǎn)生結(jié)果，對(duì)公司是沒有危害的。還有一部分是按照協(xié)議已經(jīng)到期了，沒有支付的，公司沒有收到的欠款。第三部分欠款在2004年公司計(jì)劃基本清理完畢。也有清理的基本條件，其中一些重點(diǎn)的項(xiàng)目在2003年相應(yīng)的把房產(chǎn)和大的購(gòu)買客戶簽了相關(guān)的買賣協(xié)議，付款的基礎(chǔ)已經(jīng)存在了，2004年要把這部分欠款清理完畢，使公司的應(yīng)收帳款總量大幅度下降。

　　另外一方面，在金融街區(qū)域內(nèi)繼續(xù)推行房產(chǎn)市場(chǎng)的多元化，同時(shí)加快公司自有物業(yè)建設(shè)速度。推行房產(chǎn)的多元化來(lái)自于金融街的市場(chǎng)需求，目前金融街入住的這些金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)總部，可以說(shuō)都是國(guó)內(nèi)頂尖級(jí)的，他們的消費(fèi)需求和配套需求非常旺盛。現(xiàn)在已經(jīng)反應(yīng)出來(lái)的狀況，我們已經(jīng)有了一些商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，或者配套服務(wù)項(xiàng)目總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到需求量，比較緊張。在這個(gè)過(guò)程中，公司推出一些這樣的產(chǎn)品，一方面是使公司分散風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造收益，同時(shí)因?yàn)榕涮醉?xiàng)目在這兒總體來(lái)說(shuō)，還是比較稀缺的，成為公司長(zhǎng)期穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源。同時(shí)加快公司自有物業(yè)的建設(shè)，2003年已經(jīng)開工了一批自有物業(yè)，長(zhǎng)期持有物業(yè)的建設(shè)，2004年要再開工一批，使這些項(xiàng)目在2005年年底，2006年年初就開始為公司創(chuàng)造利潤(rùn)，創(chuàng)造價(jià)值。

　　第七方面，在金融街2004年我們必須做兩項(xiàng)工作。一項(xiàng)是真正把金融街建成一個(gè)品牌區(qū)域，一個(gè)服務(wù)區(qū)域。在2003年金融街成立了一個(gè)金融街服務(wù)中心，為入住的機(jī)構(gòu)和企業(yè)解決他的后顧之憂，改善這個(gè)地區(qū)的環(huán)境。第二方面我們要在引進(jìn)外資金融機(jī)構(gòu)方面下大力度，2003年已經(jīng)初步取得了成效，一些外資金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)從東邊使館區(qū)附近搬到了金融街。而且2003年有相當(dāng)數(shù)量的金融機(jī)構(gòu)表示有遷往金融街的意向，我們希望2004年能有一個(gè)喜人的結(jié)果。這是2004年我們工作的幾個(gè)主要的方面。

　　應(yīng)該說(shuō)金融街從2000年收購(gòu)重慶華亞，進(jìn)行資產(chǎn)置換，實(shí)現(xiàn)金融街上市以來(lái)我們管理團(tuán)隊(duì)和董事會(huì)成員一直在為投資者做這么幾件事情。第一就是真正認(rèn)識(shí)到金融街的開發(fā)對(duì)公司的價(jià)值在哪兒。主要包括以下這么幾個(gè)方面，第一金融街是企業(yè)的品牌，這個(gè)品牌做好了，在國(guó)外有很多金融中心，歷史上沒有一個(gè)開發(fā)公司來(lái)做，都是歷史形成的。在中國(guó)北京，由金融街控股公司來(lái)總體進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)，管理，這是一個(gè)巨大的無(wú)形資產(chǎn)，是一個(gè)品牌。這個(gè)品牌今天已經(jīng)逐步的形成，而且在擴(kuò)大。這也是公司今后從事其他地區(qū)開發(fā)建設(shè)的一個(gè)很重要的基礎(chǔ)，一個(gè)品牌的影響力，同時(shí)也是我們的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。金融街是為國(guó)家提供這么一個(gè)平臺(tái)，是發(fā)展金融街，發(fā)展企業(yè)壯大的一個(gè)平臺(tái)。公司也非常珍惜這一點(diǎn)，金融街開發(fā)十年以來(lái)，我們十年如一日，我們?nèi)�部的管理團(tuán)隊(duì)十年如一日，這十年當(dāng)中有房地產(chǎn)的高潮也有低谷，不管是在好的時(shí)期，還是在困難的時(shí)期，我們一直堅(jiān)持著這一點(diǎn)。金融街建設(shè)到今天，目前在北京是唯一一個(gè)按照當(dāng)時(shí)的設(shè)想，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃來(lái)完整建設(shè)的。金融街今天之所以成功也是因?yàn)檫@一點(diǎn)，因?yàn)槲覀冋J(rèn)識(shí)到了最大的價(jià)值是把金融街真正建成一個(gè)不是我們?nèi)�心二意的，不是隨時(shí)變化的，而是一個(gè)真正的、完整的社區(qū)，這是我們堅(jiān)持的一點(diǎn)。

　　第二點(diǎn)，我們堅(jiān)持為股東創(chuàng)造價(jià)值。第二點(diǎn)和第一點(diǎn)是高度相關(guān)的，金融街里我們提供了很多服務(wù)，包括成立服務(wù)中心，包括我們協(xié)調(diào)解決月壇南橋下面從北向南下面分開左轉(zhuǎn)的道路等等，這些事是城市的事，為什么我們協(xié)調(diào)解決？因?yàn)槲覀兩羁痰恼J(rèn)識(shí)到金融街的好是我們金融街控股公司重要的發(fā)展基礎(chǔ)，通過(guò)這個(gè)基礎(chǔ)，這個(gè)平臺(tái)，從企業(yè)公司的利益來(lái)講，就能夠?yàn)楣蓶|創(chuàng)造最大的價(jià)值。這幾年的實(shí)踐也表明了這一點(diǎn)，其中2003年一個(gè)很大的變化，是金融街區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)銷售不算出租就達(dá)到了30萬(wàn)平米以上，其中有20萬(wàn)平米是房子還在做地基呢，就預(yù)定了，我想這種形勢(shì)和局面，在其他地方是沒有的。這種局面來(lái)源于什么呢？來(lái)源于我們對(duì)金融街區(qū)域精心的打造，和我們十年如一日的這種堅(jiān)持，因?yàn)槲覀儓?jiān)持到今天，社會(huì)認(rèn)識(shí)到了，而且這個(gè)區(qū)域確確實(shí)實(shí)是按照我們說(shuō)的那樣建設(shè)起來(lái)的，不是隨意更改的，大家認(rèn)識(shí)到了這個(gè)區(qū)域的價(jià)值，所以才形成了這種銷售局面，這種銷售局面為公司創(chuàng)造了財(cái)富，為股東創(chuàng)造了回報(bào)。

　　第三點(diǎn)，我們堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的觀念。公司到目前為止，在中國(guó)的房地產(chǎn)上市企業(yè)里面，規(guī)模并不是很大，我們總資產(chǎn)是三十六億多，凈資產(chǎn)不到十一億，在房地產(chǎn)上市的企業(yè)里面，還達(dá)不到平均數(shù)。但是我們想，我要為股東創(chuàng)造可持續(xù)的發(fā)展，這個(gè)可持續(xù)的發(fā)展，包括我們2003年所做的工作也體現(xiàn)了這一點(diǎn)，包括2004年的計(jì)劃。其中重要的一點(diǎn)，2003年的工作中安排了很多在金融街里面的各種業(yè)態(tài)，經(jīng)過(guò)評(píng)估，效益良好，能可持續(xù)為公司帶來(lái)盈利基礎(chǔ)的項(xiàng)目，也可以說(shuō)是我們頂著工作的壓力。因?yàn)槿ツ晡覀冮_發(fā)的總量很大，公司的人員壓力，各方面的壓力，工作的壓力還是很大的，但是我們?cè)谶@個(gè)時(shí)間還是把我們可持續(xù)發(fā)展的這些項(xiàng)目進(jìn)行了安排，實(shí)現(xiàn)了開工。要到2006年的時(shí)候，使我們?cè)诮鹑诮謪^(qū)域里面能夠自己持有的可經(jīng)營(yíng)物業(yè)達(dá)到二十多萬(wàn)平米，將近三十萬(wàn)平米。按照金融街目前的資金水平，現(xiàn)在的環(huán)境還不完全的完善，這個(gè)環(huán)境還是在日漸完善過(guò)程當(dāng)中，按照目前的資金水平來(lái)測(cè)算。這個(gè)回報(bào)到2006年我們自有物業(yè)開始產(chǎn)生效益的時(shí)候，是一個(gè)可觀的，穩(wěn)定的盈利基礎(chǔ)。同時(shí)在2003年我們加大了在金融街區(qū)域之外投資的力度，其中我們參股成立了金融街置業(yè)有限公司的項(xiàng)目，完成了規(guī)劃方案的審批。在2004年的年初就要開工建設(shè)，我們成立了投資1.47億元，參股成立了天融建設(shè)有限公司，是注冊(cè)在北京的，這些項(xiàng)目的進(jìn)行，也會(huì)為公司未來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)提供新的支撐。另外公司在2004年，還要再安排一部分資金，在其他的區(qū)域?qū)ふ液线m的項(xiàng)目。

　　那么我們?cè)诳紤]對(duì)外投資的時(shí)候，作為管理層來(lái)講，是非常慎重的，我們把握這么幾條原則。第一，我們公司在成立這么多年里，目前還沒有進(jìn)行跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)，因?yàn)槲覀円�把我們的主營(yíng)業(yè)務(wù)做大、做強(qiáng)、做精。跟著形成一個(gè)旗艦企業(yè)，形成一個(gè)有核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的企業(yè)，跟著才會(huì)考慮其他的問(wèn)題，目前還在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中。第二，我們到其他地方投資，我們會(huì)慎重的選擇項(xiàng)目，目前我們到其他地區(qū)選擇的項(xiàng)目進(jìn)行投資市場(chǎng)前景是非常好的。

　　有這么幾點(diǎn)，再加上我們開發(fā)建設(shè)金融街整個(gè)區(qū)域產(chǎn)品所形成的人才積累，經(jīng)驗(yàn)的積累，企業(yè)管理文化的積累，和我們管理水平的這種積累，相信在2004年以后，公司會(huì)有一個(gè)好的發(fā)展，我先講到這里，謝謝大家！