走過2003年，回頭看房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻，你會發(fā)現(xiàn)，央行121號“封頂按揭”禁令的出臺，不但沒有阻擋住北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展步伐，相反，還成了中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新的催化劑。房地產(chǎn)業(yè)和信托、基金頻頻“親密接觸”，形成了空前的地產(chǎn)金融熱潮。而今典集團董事長張寶全則在年初掀開了2004年房地產(chǎn)金融創(chuàng)新新的一頁，推出了國內(nèi)首個房地產(chǎn)消費信托產(chǎn)品。當(dāng)過兵、下過鄉(xiāng)、做過木匠，干過無數(shù)職業(yè)的張寶全，如今和“金融創(chuàng)新”這個詞語緊密地聯(lián)系在了一起。
買房者辦理按揭貸款時，資金并沒有流到買房者手中,而是左手借給購房者，右手又通過賣房從購房者手中收回了錢。
貼息按揭讓我賺了錢
盈周刊：從去年8月份推出“貼息委托貸款”到上周推出“按揭信托”，今典集團在金融領(lǐng)域動作頻仍。是什么原因驅(qū)使你成了地產(chǎn)領(lǐng)域金融創(chuàng)新的帶頭人？
張寶全：拿出兩億元的資金與商業(yè)銀行合作，給購房者辦理按揭的“貼息委托貸款”，也是出于無奈。當(dāng)時蘋果社區(qū)通過前期運作，已經(jīng)積累了4000余購房者。但當(dāng)央行121文件頒布后，意味著“蘋果社區(qū)”在封頂前不能通過銀行給購房者辦理按揭買房。我們?nèi)舨徊扇〈胧�，就會流失大量的購房者�?br>
當(dāng)時的情況就像一艘已經(jīng)裝備完善的船，在即將啟航之時被告知起風(fēng)浪了。如果我們死等銀行按揭貸款，就意味著以前的投入全部打水漂。我當(dāng)然很不甘心，于是想出了自己掏錢給購房者辦按揭貸款的辦法。這的確是不得已而為之，是不得已打出的一個擦邊球，好在國務(wù)院發(fā)展研究中心的有關(guān)專家給了一個“金融創(chuàng)新”的肯定。
盈周刊：對于開發(fā)商來說，自己從腰包里掏兩億元資金來墊付這一部分按揭款，壓力不大嗎？
張寶全：一點都不大。開發(fā)商自掏腰包貼息辦理按揭貸款，對于像我們這樣沒有負(fù)債、主要用自有資金來經(jīng)營的企業(yè)來說，壓力并不大。
我可以向你透個底，對于開發(fā)商自掏腰包貼息辦理按揭貸款這件事，開發(fā)商其實是賺錢的。算一筆賬你就明白了，我這兩個億存在銀行利息才百分之一點幾，最高也沒有過百分之二。但是，開發(fā)商用自有資金給購房者辦按揭，即便是貼了1％的息，還可以達(dá)到4．7％的利潤。這樣一算就比錢存在銀行劃算多了。
盈周刊：這樣做有沒有風(fēng)險？
張寶全（笑）：風(fēng)險當(dāng)然有，但并不大。其實辦理這種貼息按揭，根本不需要兩億元，有2000萬元的資金就足夠了。你想，買房者辦理按揭貸款時，資金并沒有流到買房者手中而是左手借給購房者，右手又通過賣房從購房者手中收回了錢。這樣不停地倒手，每一次都賺取了一次利息。再說，購房者有房子在那里作為保障，風(fēng)險是非常小的。
“貼息按揭”只能說是運用了金融工具，而后者是一種實實在在的金融產(chǎn)品；前者是少數(shù)人的游戲，而后者則可以說是面向大眾投資的金融產(chǎn)品。
按揭信托突破推廣局限
盈周刊：既然貼息委托貸款能留住購房者，又能賺錢，那為什么還要推出房地產(chǎn)消費信托？
張寶全：這得一分為二地看。我們推出貼息委托貸款，是企業(yè)為了保住市場、銷售的優(yōu)勢，自己掏錢給買房人貸款；而蘋果社區(qū)消費信托（準(zhǔn)確地說，應(yīng)該叫按揭信托），則是信托公司通過向社會銷售定向短期按揭信托產(chǎn)品籌集的資金，用這部分錢給蘋果社區(qū)的購房人解決銀行封頂按揭前的短期按揭信托貸款。從賺錢的角度講是少了些，但它的社會意義絕對不一樣。
盈周刊：有什么不一樣？
張寶全：我想，在北京有實力自己掏錢給購房者辦按揭的開發(fā)商不會超過10家，所以，開發(fā)商給購房者掏錢辦按揭并不能全面推廣。
而蘋果信托的推出可以說是開了中國房地產(chǎn)市場的先河，它的意義在于，如果能夠運營，那么就可能迅速地被推廣拷貝，被運用于其他項目，所有的金融機構(gòu)都能按此來進行運營。我可以預(yù)測，今年還會有許多類似的地產(chǎn)消費信托產(chǎn)品出現(xiàn)，而且可能在產(chǎn)品設(shè)計上優(yōu)于蘋果信托。我也可以預(yù)測，2004年絕對是中國房地產(chǎn)的金融年。
換句話說，“貼息按揭”只能說是運用了金融工具，而后者是一種實實在在的金融產(chǎn)品；前者是少數(shù)人的游戲，而后者則可以說是面向大眾投資的金融產(chǎn)品。特別對一些小型開發(fā)商來說，后者可能是幫助他們走出困境的最好模式。
盈周刊：那么，地產(chǎn)商和購房者究竟能從這個產(chǎn)品中獲得什么收益？
張寶全：這是一個雙贏的結(jié)果。開發(fā)商能解決資金問題，而購房者也能得到實惠。你也知道，往往樓盤在剛開盤的時候價位最低。如果真等到封頂時，成本已經(jīng)較高了，房價也高了起來。如果購房者在樓盤開盤時買房，所享受的價格也就低。以蘋果社區(qū)來看，在開盤時要比封頂時至少每平方米便宜500元。如果在開盤時不能辦理按揭買房，對購房者來說，就意味著要多花錢。
賣不出去我照單全收
盈周刊：按揭信托畢竟是一個金融新產(chǎn)品，政策方面會不會遇到一些限制？
張寶全：因為它是一個新興事物，所以還沒有明確的法令來規(guī)定。但是，國家的基本大法還是有的。我們就在這個大的政策法規(guī)條件下，來根據(jù)市場的需要制定或設(shè)計這樣一個金融產(chǎn)品。到今天，框架部分已經(jīng)制定出來，里面的細(xì)節(jié)部分會征求各方面意見。如果說在細(xì)化的過程中與國家相關(guān)法規(guī)有沖突，當(dāng)然是堅決以國家法規(guī)為準(zhǔn)。我個人認(rèn)為，目前的蘋果消費信托，和我們兩億元貼息委托貸款相比，可能更符合國家在金融方面的基本政策。
盈周刊：這個過程中，信托計劃的投資者有沒有風(fēng)險？
張寶全：所有投資都有風(fēng)險，但對消費信托的投資者來講，比起直接用于開發(fā)信托的投資，短期按揭信托投資風(fēng)險要小得多。因為消費信托投資出口已經(jīng)確定，在房子封頂后，這筆短期按揭貸款就被銀行全部接了過去，銀行一次性地把錢還給信托公司，信托公司即可把錢全部還給投資者。
盈周刊：有沒有想過消費信托到底能不能賣出去，如果不能賣出去，你又用什么來支持蘋果社區(qū)購房人的短期按揭購房貸款？
張寶全：這些都有待于我們再研究探討。但可以肯定的是，不會影響蘋果社區(qū)的購房人對短期按揭購房貸款的需要。如果沒人買，今典集團可以買這個信托產(chǎn)品。只是這樣一來，它的性質(zhì)又變了，不再是我掏錢委托銀行來做，而是我成了貸款人，我來購買。這在現(xiàn)行的信托法中是可以的。我可以帶頭這樣做，其他企業(yè)也可以。即便是沒有一個人來買這個信托產(chǎn)品，今典集團買下的也足夠用于辦理按揭貸款。
蘋果社區(qū)消費信托作為一個由金融機構(gòu)推出的金融產(chǎn)品和金融投資工具，是可以普及和推廣的，這對推動中國金融投資工具和金融產(chǎn)品的多元化，以及房地產(chǎn)按揭貸款證券化，都具有標(biāo)本和樣本的現(xiàn)實意義。
拯救高價位高層住宅
盈周刊：你覺得按揭信托推出后最大的意義是什么？
張寶全：蘋果社區(qū)消費信托不僅僅是個金融產(chǎn)品，同時也是個金融投資工具。民間的各種資金均可通過這個平臺進入房地產(chǎn)按揭消費信貸。更重要的是，它是中國第一次通過信托方式使房地產(chǎn)短期按揭證券化的嘗試。
蘋果社區(qū)消費信托作為一個由金融機構(gòu)推出的金融產(chǎn)品和金融投資工具，是可以普及和推廣的，這對推動中國金融投資工具和金融產(chǎn)品的多元化，以及房地產(chǎn)按揭貸款證券化，都具有標(biāo)本和樣本的現(xiàn)實意義。
而且，這樣也利于規(guī)避銀行的風(fēng)險。舉例說，121文件的核心精神，就是要改變我們目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域里以間接融資為主、直接融資幾乎沒有或者說非常少的這種狀態(tài)。在這種狀態(tài)下，如果發(fā)生一些變動，銀行的風(fēng)險非常大，因為前端是它，后端也是它。所以121文件是希望能夠改變這種狀態(tài)，變間接融資為直接融資。但如果要改變，就必須對金融產(chǎn)品的多元化、金融投資的多元化有所考慮，這是一個必要的前提。如果我們不能解決這個問題，就不能改變間接融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域和資金的基本狀態(tài)。
盈周刊：對于房地產(chǎn)具體項目來說有什么好處？
張寶全：這種信托產(chǎn)品的推出，可以說拯救了北京、上海、深圳等房價較高城市的高層項目。
央行121號文件規(guī)定，樓盤封頂才能辦理按揭。這意味著在樓盤開發(fā)前期，所有資金都需要開發(fā)商自行籌集。但是，這畢竟有限。為什么說對房價高的地區(qū)的高層住宅更有意義呢？因為對于多層板樓和房價相對低的城市來說，所需求的資金量并不是那么多，所以對它們來說意義不大。但是高層住宅樓的情況就不一樣，它的成本和投入資金要比板樓大得多。信報記者毛千／攝信報記者鄒玉瑞
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