“天下第一城”30億變身　中信國安押寶產權酒店

　　本報記者　費常泰　上海報道

　　投資30億元，歷時12年，中信國安集團打造的“天下第一城”（以下簡稱第一城）終于完工了，今年一季度將全面營業。

　　2003年12月22日，郝雪濤在中國旅游房地產投資與發展策略研討會上透露了上述消息。郝現在任職副總經理的大通房地產公司，系中信國安信息產業股份公司（000839.SZ）下屬企業。2003年5月，中信國安股東大會通過決議，大通以5.13億元從集團受讓了第一城的產權式酒店。

　　占地3600畝的第一城項目位于河北香河縣，曾經先后嘗試人文景觀、高爾夫球場及至會議會展和分時度假等業務，幾乎每一個目標都緊跟市場最熱門最賺錢的行業。而國安集團在該項目沉淀的資金，也由最初的6.5億元投資一路追加到了目前的30億之巨。

　　然而有媒體報道稱，“第一城”存在巨額虧損。去年8月，《中國足球報》曾撰文“北京國安自殺性滑坡”，指出第一城虧損嚴重，國安足球隊“來自北京現代汽車的1.18億元冠名費，大部分投到這個無底洞中”。國安集團認為上述報道嚴重失實，并由此引發了一場官司。

　　孰料官司還未結束，“第一城”的命運懸疑又擺到了公眾面前。

　　轉型之路

　　“第一城”雖有12年的歷史，但其主業定位卻一直搖擺不定。

　　在1992年全國性的人造景觀熱潮中，中信國安集團聯合中銀集團投資有限公司、中國保利集團公司和香河土地開發建設公司，共同組建第一城娛樂有限公司（國安集團控股90％），計劃原樣復制明清兩代北京城的舊貌，建成旅游觀光園區，觀光業務收入甚少。1998年國安決定興建景區房地產，并建造了4塊高檔高爾夫球場，隨即又瞄準耗費甚巨的會議會展休閑度假酒店產業，興建了4萬多平方米的會議設施以及近5萬平方米的健身娛樂設施。短短數年間，投資額滾雪球一般膨脹到了30億元。

　　經歷一番山重水復，第一城最終定位于“以會展、度假為主，旅游觀光為輔的酒店式景區”，將景區四周的仿古城墻掏空，改造出307套酒店客房。

　　據北京媒體報道稱，按照大通公司設計的產權式酒店銷售方案，購房者向大通購買酒店產權后，再委托大通出租給第一城娛樂公司經營，由此獲取租金回報。購房者只須首付總房款的30％，余款采用20年銀行按揭的方式支付，而包括按揭還款和利息、物業管理費、空調費、水電費及維護、裝修等所有費用，都從第一城的經營利潤中開支。購房者每年擁有首付額度10％的酒店消費金額，可預支20年內的消費額，還可以享受第一城內其他消費。

　　為了保證購房者的投資利益最大化，大通還將集合中信國安集團內的酒店資源，可以讓購房者實現北京國安賓館、三亞椰林灘四星級酒店等分時度假權，并可參加國際分時度假連鎖俱樂部，實現環球旅游的夢想。最后，第一城還將通過原價回購的方式給購房者建立投資退出渠道。

　　郝雪濤表示，從2003年10月底以來，已推出200多套帶租約的公寓標間試運營，目前基本滿負荷運營了。據保守預計，此舉可為上市公司創收1.4億。

　　盈利風險

　　那么，產權式酒店會不會對中信國安形成風險？

　　在接受記者電話咨詢時，中信國安董秘廖小同沒有評價此事，但他表示，“第一城產權酒店的銷售還可以”。

　　國安集團一位人士表示，經營風險對上市公司影響不大，大通的經營利潤進入上市公司，而第一城的利潤則進入了集團。

　　如果第一城經營狀況不佳，會不會出現無法按時支付購房者的經營報酬，進而造成無法及時支付銀行按揭的情況？這位人士說，產權式酒店只占第一城很小一部分，另有幾百種其他服務項目可以產生利潤。而且第一城背靠總資產達130億元的國安集團，強大的現金流也有能力紓解這種風險。

　　更重要的是，上市公司已經通過一系列的協議安排，從產權式酒店項目贏利并順利抽身。從2002年年報上看，中信國安全年主營收入達人民幣9.4億元，不過，核心主業信息產業所貢獻的利潤甚微，而房地產業收入7.4億元，占比79％。1999年，中信國安因下屬公司承建第一城項目獲得1億元收入，到了2002年，從該項目獲得的收入已達6.6億元，占上市公司主營收入的70％。

　　據悉，上市公司2003年來自第一城的收入將體現在三個方面：房租、承建第一城工程費用和銷售產權式酒店收入。其中，房租收入每年只有320萬元，對公司業績影響不大；而2003年5月27日一則關聯交易公告顯示，中信國安當年為第一城承擔約6億元的建設工程，2004年還將有約3億元的收入來自于此，這基本上是無競標風險的商業活動。

　　由此可見，中信國安還將繼續受益于大股東旗下的第一城項目。

　　另據記者了解，2000年11月，中信國安集團還聯合美國達西集團公司、中旅總社及中銀國際投資有限公司，創立北京中安達旅游度假服務有限公司，開展產權式酒店投資及銷售業務。目前，中安達正操作數十億元資金，在寧波、蓬萊等地興建度假村。每個度假村擬占地1000畝，建筑面積約98000平方米，主要由別墅、多功能中心及可容納800人的旅館等組成，其有形和無形資產擁有量將達到5億元人民幣。

　　但到記者發稿前，國安集團沒有透露未來是否會將中安達資產置換進上市公司的計劃。