見習記者穆文斌北京報道

　　市場失序之源

　　“治理整頓土地市場秩序最根本的問題是要修改《土地管理法》。”北京金露楓苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理杜猛對本報記者說。作為房地產(chǎn)學院派職業(yè)經(jīng)理人，杜猛擁有經(jīng)濟 學碩士學位、副教授職稱，并有多部房地產(chǎn)著作問世，他對《土地管理法》有一定的研究。“修改《土地管理法》的著力點之一，是要對失去土地的農(nóng)民按市場價格給予補償。”

　　1986年出臺的《土地管理法》經(jīng)過兩次修改，仍有諸多不完善。如《土地管理法》對被征用土地補償?shù)囊?guī)定是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均產(chǎn)值的30倍。

　　杜猛認為，按照《土地管理法》對于被征用土地的補償規(guī)定，將產(chǎn)生兩個問題，一是為農(nóng)民被征用土地而支付的土地補償費和安置補助費偏低，這對農(nóng)民是不公平的，性質(zhì)上屬于低價剝奪。二是取得被征用土地使用權(quán)的法人，在使用權(quán)期限內(nèi)，存在高價轉(zhuǎn)讓進行房地產(chǎn)開發(fā)的可能性。事實上，包括通過劃撥得到的土地使用權(quán)，已屢在土地二級市場上違法現(xiàn)身。一方面是對農(nóng)民用地的低價征用，一方面是征地者高價轉(zhuǎn)讓后的暴利攫取，由此形成對農(nóng)民利益的雙重剝奪。

　　“解決此問題的根本選擇是，依法征用，按市場價格對失去土地的農(nóng)民進行補償。”杜猛對記者說。為此，需要再次修改土地管理法，按土地資源一級市場的基準價格給予農(nóng)民補償。地方政府為促進地方經(jīng)濟增長，可以行使優(yōu)先購買權(quán)，即政府征用農(nóng)民依法承包的土地，應在土地資源一級市場以市場化方式購買取得。

　　杜猛同時強調(diào)，按市場價格向農(nóng)民支付補助費用，其中不僅包括生活補助還包括社會保障補助。否則，越來越多失去土地的農(nóng)民，因失去生活來源和社會保障，將有可能演變成嚴重的社會問題。此外，“一些利益集團以低價剝奪農(nóng)民的土地，以此獲得超高額利潤，這既不符合資源優(yōu)化配置原則，也不可能對稀缺的土地資源形成最嚴格的保護制度，因此，必須從法律層面架設防火墻”。

　　陽光交易

　　接受采訪的業(yè)內(nèi)專家普遍認為，協(xié)議出讓土地的大量存在，是造成土地市場混亂失序的另一重要根源。但是，由于土地既得利益集團的反彈，推行陽光下的土地交易殊為不易。

　　“去年7月1日新的土地政策出臺，今年央行121文件，新的土地政策和金融政策改寫了房地產(chǎn)開發(fā)商的游戲規(guī)則”，北京陽光100置業(yè)集團常務副總經(jīng)理范小沖說。開發(fā)商由過去找關系、走后門違規(guī)拿地，走向?qū)嵙Α�專業(yè)、品牌的競爭，市場日亦規(guī)范和成熟，這對于開發(fā)商異地擴張有利。

　　“開發(fā)商跨區(qū)域經(jīng)營，過去最大的門檻是政策門檻，對異地土地市場不明確、不了解，由于土地政策的不透明，嚴重影響了開發(fā)商工作的順利開展。而土地政策的透明化，使所有開發(fā)商都坐在拍賣臺下進行平等、公正、公開的競爭，這是最大的進步，打破了傳統(tǒng)的土地政策門檻。”范小沖對記者說。杜猛也認為，中央對土地市場秩序進行治理整頓工作，提高了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，可以有效防止土地協(xié)議交易、黑箱交易、找關系批地、炒地皮等各種違規(guī)違法行為，減少土地層面的糾紛，實力不強的開發(fā)商將被淘汰出局。

　　規(guī)范土地拍賣制度是土地市場治理整頓的重要措施。

　　杜猛和范小沖均認為，政府統(tǒng)一對土地拍賣，把土地出讓金和拆遷安置補償金合二為一，開發(fā)商只需付拍賣款即可，沒有其它的費用，這樣做的好處是，政府一方面會妥善安置拆遷居民，另一方面由于拆遷安置補償金的透明化有利于保障政府的收入，政府還能對地塊進行統(tǒng)一規(guī)劃管理并落實到具體數(shù)字，如容積率、土地用地性質(zhì)等。

　　不過，并非所有開發(fā)商都歡迎土地公開交易。據(jù)本報記者了解，北京擁有較大土地儲備的開發(fā)商，尤其是原有較多政府背景資源的開發(fā)商，對政府推行經(jīng)營性建設用地的公開交易，持謹慎態(tài)度。而他們手中的這些土地，基本都是通過協(xié)議出讓甚至行政劃撥而獲得。“要我們把自己的土地拿到市場來公開交易，我們肯定不愿意。”一位國有開發(fā)企業(yè)的部門負責人說。

　　此次國家5部委對北京市土地市場檢查的結(jié)果不容樂觀。雖然北京市國土資源和房屋管理局有關部門拒絕透露最終的檢查數(shù)字，但本報記者仍從有關知情人士處獲悉，北京市協(xié)議出讓土地占整個有償出讓土地的比例，居全國第二位。北京市政府主要領導責成相關部門研究制定進一步完善土地市場公開交易的政策措施。

　　可以相互印證的消息是，北京市將嚴格控制協(xié)議出讓土地的比例和數(shù)量，加大推行經(jīng)營性土地拍賣、招標、掛牌的力度，新政策的出臺也很快會實現(xiàn)。