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本報(bào)記者王晨香港報(bào)道
2473億港幣(數(shù)字來(lái)源：香港金融管理局2002年年報(bào))的巨額政府資產(chǎn)，來(lái)源卻是一百多年前的幾行文字——香港的土地制度，也許這就是“產(chǎn)權(quán)制度”與“契約精神”的最佳產(chǎn)物之一。“英國(guó)人所特有的土地管理制度，以及對(duì)土地契約的重視，為香港一百多年的土地管理打下了良好的基礎(chǔ)。”香港地產(chǎn)行政學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、香港蘇振顯測(cè)量行董事總經(jīng)理蘇振顯，
這樣告訴記者。
蘇曾任政府土地管理官員達(dá)20余年，對(duì)香港特區(qū)的每一塊土地都了如指掌。對(duì)于這片頗受上帝眷愛(ài)的土地，有一份很深的情感。
制度基石
1841年英國(guó)人攻占香港本島——一群為了商業(yè)利益而強(qiáng)行搶占別國(guó)領(lǐng)土，用炮彈來(lái)簽訂不平等條約的侵略者，卻對(duì)私人產(chǎn)權(quán)分外地尊重。“雖然是很早之前的歷史，但是卻影響深遠(yuǎn)。英國(guó)人一登陸香港，便著手登記本地私人擁有的土地。對(duì)于當(dāng)時(shí)清朝政府發(fā)出的土地契約，他們同樣認(rèn)可。”蘇振顯說(shuō)。
在完成了私人土地的登記之后，港英政府隨即在1843年宣布，絕大部分非私人擁有的土地，成為所謂“官地”，即成為萬(wàn)里之外英女王的資產(chǎn)，由港英政府管理。較早之前的1841-1842年，當(dāng)時(shí)的港英政府已經(jīng)開(kāi)始拍賣(mài)土地給洋行和商號(hào)，以資政府之用。
這就是實(shí)行到今天的香港土地制度的幾塊基石之一。隨后在1860及1898年，英國(guó)先后從清朝政府手中割讓九龍以及租借新界大片土地，也對(duì)當(dāng)時(shí)私人擁有的土地進(jìn)行了登記注冊(cè)，然后宣布無(wú)人擁有的土地成為“官地”，由港英政府進(jìn)行管理。
港英政府在進(jìn)駐香港的第一天，就宣布香港為自由港，以維多利亞港這個(gè)深水良港，以及地處南中國(guó)海要津的絕佳地理位置，吸引貿(mào)易和航運(yùn)業(yè)來(lái)香港發(fā)展。而貿(mào)易業(yè)、航運(yùn)業(yè)的快速發(fā)展以及隨后大陸發(fā)生的數(shù)次戰(zhàn)爭(zhēng)，推動(dòng)了香港經(jīng)濟(jì)及人口的增長(zhǎng)。香港城市的建設(shè)，本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又吸引來(lái)大批移民，進(jìn)一步刺激對(duì)住宅的需求，使得房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。房地業(yè)的發(fā)展，又反向帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)如建筑業(yè)的發(fā)展以及金融業(yè)和資本市場(chǎng)的發(fā)展。
“因?yàn)橄愀劢?jīng)濟(jì)的基石是自由貿(mào)易，貨物的進(jìn)口及出口皆為零關(guān)稅，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，客觀上為香港特區(qū)政府(以下簡(jiǎn)稱特區(qū)政府)建立一種‘稅收代替制度’。而土地，更是特區(qū)政府的首要收入來(lái)源。”香港中原地產(chǎn)公司市場(chǎng)信息及研究部主管黃良昇說(shuō)。
這樣，房地產(chǎn)與土地，構(gòu)成了特區(qū)政府財(cái)政收入的一塊最重要基石。土地價(jià)值的不斷上漲，讓政府資產(chǎn)不斷增值，每年擁有充足的財(cái)政收入來(lái)源。政府通過(guò)政府開(kāi)支，興建新的基礎(chǔ)設(shè)施，投入香港居民的教育、醫(yī)療，促進(jìn)香港的進(jìn)一步繁榮。一百多年來(lái)香港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，正是沿著這條軌跡螺旋式上升。
據(jù)記者找到的資料，特區(qū)政府2001年公布的數(shù)字是，2000～2001年，政府總收入達(dá)2251億元。其中政府售出10幅總面積5.36公頃的私人房屋發(fā)展用地，土地勾地收入達(dá)到295億元港幣，占政府收入的13%。差餉收入總額為144億元，占6%，地租收入總額為42億元占1.8%，土地基金、物業(yè)及其投資收益占到18%，其中當(dāng)年物業(yè)稅的收入約為110億元，占5%。以此簡(jiǎn)單計(jì)算，單是與土地及房地產(chǎn)相關(guān)的收入就已經(jīng)占到政府總收入的近四成。
經(jīng)濟(jì)繁榮，土地達(dá)到“寸土寸金”，甚至“寸土尺金”的價(jià)格，再加上手中的大片官地，也使政府成為最大的地主。2002年年度結(jié)余的“土地基金”高達(dá)2473億港幣，是特區(qū)政府最龐大的資產(chǎn)之一。
土地流轉(zhuǎn)制度
一百多年來(lái)香港的經(jīng)濟(jì)一直以指數(shù)級(jí)的數(shù)字在增長(zhǎng)，對(duì)土地的需求不斷增長(zhǎng)，但是香港本地的山地面積占總面積90%以上，除了一百多年來(lái)填海造田而來(lái)的62平方公里土地，適合發(fā)展工商業(yè)和住宅的平原面積不多。所以，香港土地流轉(zhuǎn)只有兩種方法，一是買(mǎi)下政府拍賣(mài)的“官地”，另外一條就是收購(gòu)私人產(chǎn)權(quán)的“農(nóng)地”。
1984年中英談判結(jié)束后，港英政府當(dāng)時(shí)有三大政策，被業(yè)界公認(rèn)為是支持隨后12年香港繁榮的“三大支柱”：宣布一國(guó)兩制，政治前景定局；港英政府限定每年售地50公頃，壓縮了土地供應(yīng)；宣布啟動(dòng)與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制度，讓當(dāng)年的港幣大幅貶值。
對(duì)于特區(qū)政府的官地，私人業(yè)主可以租賃，但是卻對(duì)其無(wú)擁有權(quán)。早年租賃官地的租期長(zhǎng)達(dá)999年，隨后隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展下調(diào)為99年，最近的租期則改為50年。
特區(qū)政府一直通過(guò)“勾地”來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)。僅在特區(qū)政府成立以后，就曾兩次停止勾地，試圖壓縮房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)供應(yīng)量。1998年6月，政府宣布停止賣(mài)地9個(gè)月，2002年11月，宣布停止勾地一年及兩鐵暫停招標(biāo)發(fā)展物業(yè)。但是因?yàn)榇蠓康禺a(chǎn)商手中有大量的土地儲(chǔ)備，所以眾多業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，停止勾地只會(huì)對(duì)中小房地產(chǎn)造成打擊，造成市場(chǎng)進(jìn)一步被房地產(chǎn)寡頭壟斷。
雖然特區(qū)政府對(duì)土地轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格而漫長(zhǎng)的審批制度，但在申請(qǐng)轉(zhuǎn)地時(shí)，香港的地產(chǎn)商卻受法例規(guī)定的保護(hù)，有20%左右的利潤(rùn)空間，所以，高利潤(rùn)更吸引了大批農(nóng)地向工商用地的轉(zhuǎn)換。農(nóng)民在出售其土地，所得的個(gè)人收入不需要繳納“利得稅”及“所得稅”，也刺激了“農(nóng)地”的放量出售。
因?yàn)橥恋厣刁@人，而且特區(qū)政府和私人的收購(gòu)價(jià)格均隨市場(chǎng)價(jià)格，由獨(dú)立測(cè)量師進(jìn)行估價(jià)，所以，在新界擁有土地的農(nóng)民，也成為富豪階層。“目前新界的農(nóng)地價(jià)格在100港幣到200港幣一英尺，但是每個(gè)區(qū)的價(jià)格都有所不同。”蘇振顯介紹說(shuō)。僅以平均價(jià)格計(jì)算，一英畝土地(合4046平方米，43560平方英尺)的市價(jià)就高達(dá)400萬(wàn)港幣至800萬(wàn)港幣，所以不少新界農(nóng)民就出售了自己名下的土地，然后改行做其它業(yè)務(wù)謀生。經(jīng)濟(jì)層面上，香港的成本昂貴，從中國(guó)內(nèi)地進(jìn)口的初級(jí)產(chǎn)品成本低廉，香港農(nóng)業(yè)也早已失去存在的必要。
據(jù)蘇介紹，收購(gòu)農(nóng)地是香港房地產(chǎn)業(yè)的慣例，有些農(nóng)地早已被房地產(chǎn)公司買(mǎi)下十幾年，然而在政府的土地注冊(cè)處上依然登記為農(nóng)地。一旦開(kāi)發(fā)條件成熟，房地產(chǎn)公司就會(huì)將農(nóng)地申請(qǐng)轉(zhuǎn)為工商業(yè)用地，只需少量補(bǔ)地價(jià)，即可變成熟地。這其中農(nóng)地的漲幅可能會(huì)達(dá)到數(shù)倍，為長(zhǎng)期持有土地的房地產(chǎn)公司贏取大筆的帳面利潤(rùn)。
據(jù)特區(qū)政府遞交議會(huì)的一份資料指出，近年來(lái)補(bǔ)地價(jià)的平均價(jià)格一平方英尺只有一百多港幣，但房屋建成以后的利潤(rùn)空間巨大。相對(duì)數(shù)百英尺的土地價(jià)格，香港房地產(chǎn)的價(jià)格最少也在1000港幣一平方英尺，再加上高容積率(港島高達(dá)8～10倍，新界也有2.5～4倍)，其間的利潤(rùn)早已為香港的大房地產(chǎn)巨頭貢獻(xiàn)了數(shù)十億計(jì)的超額利潤(rùn)。
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