本報(bào)記者陶春苗重慶報(bào)道

　　一套房屋兩證分發(fā)在重慶將成歷史。明年，重慶市將以立法形式，規(guī)定《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》兩證合一。

　　十年磨劍

　　從兩證分發(fā)到兩證合一立法，重慶可謂十年磨劍。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)管理體制經(jīng)歷了“房地分管”、“房地統(tǒng)管”兩個(gè)階段。重慶市下屬的永川市是中國(guó)最早進(jìn)行“房地統(tǒng)管”機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)的中小城市之一。該市于1993年初，將國(guó)土資源和房屋管理機(jī)構(gòu)合而為一，設(shè)立國(guó)土房管局，并成為全國(guó)最早實(shí)行兩證合一的試點(diǎn)。

　　“兩證分發(fā)在管理上存在很大弊端。”12月15日，永川市國(guó)土房管局房地產(chǎn)權(quán)籍科羅科長(zhǎng)如是說(shuō)。

　　羅說(shuō)，由于原先土地和房屋分開(kāi)管理，主管部門稍不留意就會(huì)給違法占地建房頒發(fā)房產(chǎn)證，給違章建房頒發(fā)土地證，使違法用地和違章建房合法化。由于兩證辦理時(shí)間不一樣，辦畢房產(chǎn)證后，較長(zhǎng)時(shí)間不能辦理土地證，有的開(kāi)發(fā)商甚至不申辦土地證，造成兩證不齊。不少商品房或公房出售后，只辦有房產(chǎn)證而無(wú)土地證，買家的權(quán)益難以得到全面的保護(hù)。一房多嫁、重復(fù)抵押、證照不全讓購(gòu)房者吃盡了苦頭。據(jù)重慶當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，今年9月，重慶璧山廣場(chǎng)大廈33戶業(yè)主，因?yàn)槿胱�兩年，兩證至今沒(méi)有辦下來(lái)，一怒之下，將開(kāi)發(fā)商告上法庭。

　　另一方面，在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，有些人就只轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)權(quán)，地產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)讓出去，也易使國(guó)家土地收益、登記機(jī)關(guān)規(guī)費(fèi)收入大量流失和助長(zhǎng)隱形地產(chǎn)市場(chǎng)的滋生。

　　據(jù)介紹，永川推行兩證合一后，由于減免了一些繁瑣的手續(xù)，辦證時(shí)間加快的同時(shí)，辦證費(fèi)用也降低了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，永川每年要發(fā)放房產(chǎn)證32萬(wàn)本，土地使用證27萬(wàn)本，動(dòng)用人員近1500人次，按平均每件證減少手續(xù)費(fèi)12元計(jì)算，永川減少市民150余萬(wàn)元的負(fù)擔(dān)。對(duì)于房管理部門來(lái)說(shuō)，兩證合一簡(jiǎn)化了程序，精簡(jiǎn)了人員和機(jī)構(gòu)。羅說(shuō)，保守地估計(jì)，永川國(guó)土房管部門工作人員和管理費(fèi)用都減少了一半。

　　也許更重要的是，由于兩證實(shí)行同時(shí)抵押登記，可以有效防止商品房被重復(fù)抵押。

　　重慶立法

　　“永川10年試點(diǎn)的成功，給了重慶市很大的觸動(dòng)”，12月15日，重慶市國(guó)土房管局房地產(chǎn)權(quán)籍處處長(zhǎng)莫元春說(shuō)。

　　1998年，重慶市將國(guó)土資源和房屋管理兩個(gè)機(jī)構(gòu)合而為一，但兩證分開(kāi)的弊端卻不能完全根除。于是重慶根據(jù)永川試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，參照國(guó)家《物權(quán)法草案》，費(fèi)時(shí)一年多制訂了《重慶市土地房屋登記條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)草案。

　　12月10日，重慶市政府法制辦就兩證合一舉行了立法聽(tīng)證會(huì)，60多名機(jī)關(guān)干部、銀行職員、醫(yī)生、律師、城鎮(zhèn)居民等各階層人員組成的聽(tīng)證代表，就《條例》草案中面臨的種種問(wèn)題提出了看法和建議。

　　莫元春說(shuō)，在征求社會(huì)各界意見(jiàn)后，重慶將對(duì)《條例》草案進(jìn)行修改完善。目前兩證合一立法工作已經(jīng)步入加速期，兩證合一的推行也有了大致的時(shí)間表。爭(zhēng)取明年第一季度，將《條例》草案提交重慶市人大常委會(huì)審議。預(yù)計(jì)于明年第三季度，重慶將正式立法規(guī)定兩證合一，同時(shí)在全市范圍全面推行。

　　重慶市政府法制辦法規(guī)一處處長(zhǎng)韓五元稱，實(shí)行兩證合一，目的就是要讓老百姓放心買房。條例規(guī)定，要采用實(shí)名申請(qǐng)登記，房屋權(quán)利人為兩個(gè)以上的，例如夫妻倆，應(yīng)在取得房屋權(quán)利時(shí)，同時(shí)申請(qǐng)登記。這樣，他們?cè)谵k理轉(zhuǎn)移、變更登記時(shí)就不必再去證明自己未婚、是否曾離婚、當(dāng)前夫妻是否為實(shí)際的財(cái)產(chǎn)權(quán)利人等涉及當(dāng)事人隱私的事項(xiàng)，同時(shí)也簡(jiǎn)化了手續(xù)及辦事程序。

　　條例草案還規(guī)定，房地產(chǎn)登記，應(yīng)載明房屋套內(nèi)建筑面積部分的專有權(quán)，共有或共用部位及設(shè)施；業(yè)主共有的建(構(gòu))筑物占用范圍的土地使用權(quán)。權(quán)利人轉(zhuǎn)讓其專有部分專有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的共有權(quán)以及對(duì)共用的附屬設(shè)施、設(shè)備享有的使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。韓五元解釋說(shuō)，在今后的房地產(chǎn)權(quán)證中，除了原有的登記內(nèi)容外，還明確了購(gòu)房者對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的綠地、公共空地、樓道、電梯甚至垃圾站的權(quán)利，讓業(yè)主真正清楚住宅區(qū)的公共部分哪些屬于自己的權(quán)利，一旦開(kāi)發(fā)商想改動(dòng)綠地等公共設(shè)施的規(guī)劃，就是侵權(quán)行為。這就可以減少或避免業(yè)主與開(kāi)發(fā)商在公共分?jǐn)偯娣e方面發(fā)生糾紛。

　　重慶沙坪壩區(qū)的黃生雄稱，兩證合一后，最大好處是避免了當(dāng)事人重復(fù)跑路、重復(fù)提交要件、重復(fù)交納稅費(fèi)等，降低了當(dāng)事人的登記成本。

　　實(shí)施難題

　　雖然重慶兩證合一立法一片叫好，但仍有不少難題將困擾著兩證合一的實(shí)施。

　　房管、國(guó)土兩大部門分離是兩證合一的瓶頸。永川市國(guó)土房管局房地產(chǎn)權(quán)籍科羅科長(zhǎng)稱，兩證合一，機(jī)構(gòu)必須合一。莫元春說(shuō)，重慶有22個(gè)區(qū)市縣的房、地管理機(jī)構(gòu)合并，另外18個(gè)區(qū)市縣的房、地管理機(jī)構(gòu)是分離的。

　　那么兩證合一后，房、地管理機(jī)構(gòu)分離的區(qū)市縣，到底是該由國(guó)土部門還是房管部門來(lái)辦證，會(huì)不會(huì)造成兩個(gè)部門的相互推諉扯皮的局面？

　　對(duì)此，莫元春的回答是，重慶市的房、地管理機(jī)構(gòu)早已合并。《條例》并沒(méi)有規(guī)定區(qū)市縣的房、地管理機(jī)構(gòu)合并與否，重慶市國(guó)土房管局可以指導(dǎo)房、地管理機(jī)構(gòu)合并的區(qū)市縣以及房、地管理機(jī)構(gòu)沒(méi)有合并的區(qū)市縣去推行兩證合一。不論機(jī)構(gòu)合一還是機(jī)構(gòu)分設(shè)，房地產(chǎn)權(quán)證都只能由重慶市國(guó)土房管局填發(fā)。

　　推行兩證合一后，重慶市將發(fā)放統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證，而各區(qū)市縣的房、地管理機(jī)構(gòu)只是一個(gè)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，因而不會(huì)存在相互推諉扯皮現(xiàn)象，也減輕了行政主管部門的工作壓力和工作強(qiáng)度。

　　但是，仍然有人對(duì)此提出質(zhì)疑，區(qū)市縣的房、地管理機(jī)構(gòu)即便有上級(jí)主管部門的授權(quán)，但還存在兩家爭(zhēng)利的可能，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人權(quán)益受損。而且，目前重慶市的國(guó)土房管部門并不是垂直管理，區(qū)市縣的房、地管理機(jī)構(gòu)是由區(qū)市縣政府進(jìn)行管理，重慶市的國(guó)土房管局只對(duì)其進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，也給兩證合一的推行造成了一定的難度。