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by王方劍
from北京
主持人
顧云昌：中國房地產協會副會長
許仰東：上海荒島工作室總經理
嘉賓
聶梅生：全國工商聯住宅產業商會會長
馮長春北京大學不動產研究中心主任
開彥中國房地產住宅研究會人居委員會專家組組長
十年發展成為“房地產王國”
顧云昌：我們今天的題目是“居住改變中國”，怎么改變？1992年、1993年的房地產大潮揭開了中國房地產高速發展的序幕，到今天中國仍然是一大片工地。如果說當今世界上有房地產王國的話，這個王國就是中國。哪個國家都比不上中國，有如此快的發展速度、如此大的規模、如此大的變化。
我記得在兩年前，上海開過一次會——“居住改變中國”，最后卻變成了“居住改變生活”，說明有人對“居住改變中國”有異議。我們今天又開始討論居住改變中國，有沒有必要，我覺得有必要。
許仰東：我記得1992年的時候，我們搞過一次“中國地產百強”，要是我們今天去查這些名字，可能大多數找不到了。我們發現現在市場上比較活躍的企業，可能一大部分是在十幾年前還沒有建立的公司。地產公司高度細分
聶梅生：我覺得2004年肯定在地產界、在金融領域里面會有很大的變化，或者說是一個金融元年。2003年各種各樣的金融新品種都在醞釀出臺，而且企業融資方式和損益表、現金流都不太一樣了，會有一些新的方法、新的方式出現。
第二方面，從產業的角度來講，我認為是一個企業年。因為房地產界從去年就開始說是美國模式、香港模式，大家可能知道，美國最大的住宅開發企業每年是60億美元的營業額。實際上我國房地產開發企業現在大概有四萬家，大家都異口同聲地說太多了，一定要有一個企業的重整或者并購。說得更白一點，就是“洗牌”。
實際上我問了一下美國的情況，美國企業是可以在全國各地都做，甚至是在全世界都做。這么一種房地產開發模式的企業實際上只有四十家到五十家。
顧云昌：那是集團化。
聶梅生：這四五十家開發公司是跨州的，跟中國是一樣的，從金融到找錢，到找地，到規劃，到設計，甚至包括施工，從頭到尾，它是全過程的。只有這四五十家是全過程的，是全國性的，其他的就不是了，其它企業是非常細分的。
所以我覺得從產業來講，明年企業會有變化的，不管是金融的改革，還是由于產業的發展、產業的細分也好，我覺得都是在變化的。按照美國的情況，就是四五十家是全國性的企業，其他的都不是，所以中國要迅速地形成集中度，在這四萬家當中，我們比他們多十倍，四百家到五百家也就足夠了，明年從產業上來講，會是一個產業平臺提升，是一個企業年。房地產競爭不斷升級
聶梅生：我覺得回顧這十年，從開始規劃設計當中，一開始老是在房型平面上折騰，從室內的房型，然后到了室外的規劃，小區的規劃，然后到了環境設計，到環境，到生態，等等。現在還是在環境、生態、功能質量方面得到了很大的提高。
我現在覺得明年開始，恐怕就會有很多很多的樓盤，開始從文化考慮住宅。我是比較同意這么一個過程，你現在只要回想一下，我們中國和全世界留下來的好的建筑，它一定有文化內涵。沒有文化內涵的只是一個過渡產品，只是功能、質量，解決人的需求，這種東西不能到市場上來，篩選不下來，篩選下來的一定是有文化、有價值的。在這之前我們談不到，因為我們還是解決面積的問題、住得下的問題、住得好的問題，最后才能談到文化的問題。所以現在比較先進的一些開發商在考慮文化的角度，我看這種樓盤越來越多，這樣的話，就能夠給我們中華民族五千年文化的輝煌當中留下一些精品。
開彥：開發商從蓋房子發展到現在已經是要創造一種生活，要改變一種生活的習慣，改變一種生活行為。
另外，我認為現在已經開始認識到，我們不光是追求面子，不光是追求環境，現在做到了內在品質。有人說我們過去干活兒是做面積，做衣服的面子，現在開始，我們做里子了，面子做好了，里子也很舒服，這個房屋才真正是達到我們要求了。現在我感覺到我們的開發商已經非常成熟了，已經在里子上面，怎么來做里子上下了很大的工夫。做里子是講科學的，用科技來引領生活品質的提高，這是非常大的動向。西部、農村潛力巨大
顧云昌：中國的房地產金融到底發生了什么變化，我查了一下，1997年房改沒開始以前，中國的房地產金融的個人住房抵押貸款余額是190億，到了2002年據說已經超過了12000億，現在我們個人住房抵押貸款余額是1997年的六十多倍，這個發展速度在其他國家都沒有，這就是房地產金融走過的路子。
馮長春：房地產十年還是很輝煌的，但是我們的發展還是相對不均衡的，是從沿海到內地這樣一個發展過程，沿海更加成熟，包括一些大城市、西部地區，發展得比較快，中部地區比較平。西部地區為什么發展快呢？西部是一個快速集聚的過程，現在快速城市化的階段，大量的人口，農村的剩余勞動力，或者是小的城市迅速地向大城市集聚，這些城市是發展非常好的。
顧云昌：我們不能忘記我們的農民兄弟。十年是個大變化，農村有很大的變化，但是我們發現農村的房子蓋得很糟糕，盡管花了很多錢，特別是欠發達的地區，蓋得越難看。今后我們要把三農問題作為重點的問題，我們房地產開發，規劃師、設計師、開發師應該為農民兄弟考慮考慮。十年中，房地產改變了什么
顧云昌：十年中，中國的房地產業、房地產市場、房地產產品發生了翻天覆地的變化。我把住房制度改革看成是中國最成功的變化。過去十年最大的成功，是房地產住房改革，使住房成為商品，市場化發展才有今天。在這樣的情況下，我們從沒有房地產市場，到有房地產市場，從賣方市場到買方市場，從集團購房到個人購房，從只重視一手房、只有一手房市場到大力發展二手房市場和正在規范的租賃房市場。
最后的變化是觀念的變化，這是最大的變化。十年前我們在座的大多數沒想過買房，等著國家分配。十年前沒想過我要借銀行的錢，欠一屁股債，15年還清貸款，那是美國老太太干的事情，中國老太太不會干這個事情的。現在中國出現了一大批富翁、有錢人，同時也出現了一大批“負翁”，在年輕人當中占的比例越來越高，是每個月都光的“月光族”，這樣的一批人支持著我們的房地產業。消費是拉動投資的，拉動我們市場的擴大，這就是最大的變化。
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