住宅產品進入“身份認知”階段

　　張寶全：居住究竟改變了我們什么？我覺得房地產產業的發展改變了中國居住的方式，改變了我們精神的貧困。精神貧困的標志就是我們文化自信的喪失，表現為一種不敢堅持。

　　前幾天我們做過一個專題會議，中央美院的副院長在會上講了一件他非常困惑的事情，他說他從歐洲回來以后在買房，大家包括報紙都講一萬多塊錢一平米的小區肯定會非常非常好。結果他就去了，看了以后，他不知道該怎么辦了。這個小區大概是我們所講的歐陸風。以這樣的建筑風格為主題的一個小區，他說我買就很麻煩。為什么麻煩？在歐洲，像這樣的房子是窮人住的，并不是有錢人住的，有錢人的房子風格比較簡單。如果他買這個小區，外國朋友來的話，他就不好解釋。在中國它又是很貴的。這一點就是典型地反映了我們的文化自信的缺失，或者說是一種身份喪失。萬科：未來十年怎么辦？

　　馮侖：萬科有兩個東西大家一直沒注意，第一是學國企，第二是學日本。

　　丁長峰：上個星期開討論會，是在懷柔的深山里面討論萬科未來十年怎么辦。1992年到1993年，我們一直是做住宅，不做寫字樓了。中國的上一個十年給了萬科一個很好的機會，使得我們直到今天能夠成長非常快。討論未來十年怎么做，我想有四個方面。

　　第一個就是未來的生活，我們相信在討論未來地產十年的時候，如果沒有弄清楚未來十年中國人的生活到底會發生什么變化，我們是無從談起的，無論是未來的IT、數碼、汽車還是全裝修等等。究竟十年以后，中國人的生活會是怎么樣，這是我們作為大型地產公司未來的決策基礎與決策方向。

　　馮總提出來要從香港模式轉向美國模式。我們近期的研究發現，包括像萬科這樣的公司，其實離世界級的水準差得還是比較遠，美國最大的房地產公司，去年的營業額是74億美元，這家公司在1994年做未來戰略的時候，請了一家公司研究十年以后美國的變化，根據這個變化定了戰略。今年他發布年報的時候，又請了一家公司，研究到2020年，美國的社會會有什么樣的變化，去制定他的戰略，他按照這個戰略，三年前收購了另外一家公司，為什么收購這家公司呢？因為這個公司擁有一個著名的品牌，叫太陽城，這個太陽城占有全美最核心的份額。

　　第二個，市場在哪里。如果把萬科今年四個一線城市資料都公布的話，其實我們會發現，一線城市的增量現在是越來越放緩了，二線城市的指標好過一線城市。我們在未來中國十年以后的位置，取決于我們在未來的領先程度，領先新興市場者，才會在未來得天下，你要積極去拓展二線、三線的城市，可能不是目前，而是未來十年。

　　第三，未來的十年是以客戶為導向的時代，這不是我們放在嘴上說的事情，比如說美國的公司，現在它產品的類型是按客戶分成四類，一個是首次置業，一個是二次置業，第三是多次置業，第四是活躍群體城。未來必須對客戶群進行細分，這樣才能真正地做到全國性的地產公司。

　　第四，房地產的神話一定有破滅的一天，現在是2003年，十年之后是2013年，2013年的時候，奧運會開了，上海的世博會也開了，我們想這個市場不可能永遠是像今天的上海一樣。

　　所以我們覺得大型的公司必須很好地對未來進行調研，作為大型的公司一定要建立這樣的系統，并不一定非要調整。萬科就建立了一套風險管理的系統，我們會非常強調現金流，會非常重視把資產負債率控制在一個合適的比例內，大型的公司如果買錯一塊兒地，有可能使整個公司的風險很大。

　　馮侖：丁總講的是萬科最新的東西，以往的都沒有接觸過，這是他們一個禮拜之內最新的研究，這個最新的研究發掘出一個很有意思的話題就是跟劉總有關系。不勞而獲是未來商業最高境界

　　劉曉光：我們和王石是優勢互補，我的優勢是資源、資金有一些通道，有一些信息，他的優勢是管理好，但信息不夠，他建的房子比較規范化。我們倆要是結合起來會很好，所以我們倆商量一個事，就是做一個大一點的項目。潘石屹也找我，希望能合作。

　　馮侖：大家都講人一輩子能掙多少錢，根據最新的研究成果，其中有一部分是我的研究，人一生到底能掙多少錢，你一生掙一百塊錢，是不是你每天加班打拼掙到的，實際上得到的結果是什么呢？只有三十塊錢是你的現金利潤，你的財富只有三分之一是你辛苦掙的現金，第二個三分之一是全國人民給你發的獎金，比如說人民幣升值，就會增加了。不需要勞動，就干這么多活，只要不出事。第三個三分之一是全世界人民發的獎金。比如說網易、搜狐上市，全世界發的獎金。

　　但是怎么研究不勞而獲，我把第一個三分之一做好，然后呢，我花大量的時間去想這個事，80%的時間在想，10%的時間決策，剩下10%的時間睡覺。所以我現在正在研究，怎么能夠不勞而獲，只干一件事，讓這一件事不斷地升值大多數的錢不是掙來的，而是第一個三分之一變成二分之一了，變成三分之二了。聽眾感言辦會對媒體是一個考驗

　　王安(北京文網投資顧問有限公司副總經理)：誠然，《經濟觀察報》在短短的兩年時間內就能辦成這樣一個高檔次、大規模的活動，能達到這樣的影響力，實屬難能可貴，是國內很多媒體包括很多中央級媒體都很羨慕的。如果非要讓我提建議，說出此次論壇的美中不足的話，我有八個字：“不夠精練，不夠緊湊”，當然這是按很高的標準來要求的。

　　我們公司是一家主要從事會議產業的服務性公司。在多年的客戶服務中，我們都可以看到，現在包括媒體在內，不同機構主辦的會議，在總體質量上越做越差，各種媒體都在辦會、辦論壇。而要辦出一個有影響力、權威、社會真正需要、聽眾高度認可的會議，其實對媒體是一個嚴峻的考驗。

　　對于主辦方媒體來說，辦會有著盈利、媒體品牌推廣、整合資源等作用，但一個會議真正成功的根本原因，要看這個會議是不是企業真正需要的、是不是企業離不開的，從這個意義上講，會議也是一個商品，它是否有市場、它是否是參會對象所需要的，具體到會場，一個會議、論壇的成功與否，要取決于兩點，一是能否請到各行各業的重量級人物，二是會議設計的主題能否深入展開、臺上臺下形成良好的互動并探討出有價值的內容。

　　(本版內容根據現場錄音整理，未經本人審閱。本版圖片由本報記者羅健、董鑫攝)