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房產(chǎn)按揭信托計劃醞釀中

http://whmsebhyy.com 2003年12月24日 09:12 上海青年報

  本報訊 (記者黃磊)

  記者近日獲悉,目前很多信托公司除了開發(fā)現(xiàn)有的房地產(chǎn)集合資金信托計劃外,還在積極開發(fā)一種新型的房產(chǎn)信托———按揭信托計劃來解房地產(chǎn)開發(fā)商的資金之渴。

  今年央行上半年出臺了121號文件,愁壞了一批指望通過按揭貸款而迅速實現(xiàn)銷售取得
資金的開發(fā)商,他們紛紛開始尋求能夠代替銀行信貸的資金來源,信托公司正好可以大展拳腳。據(jù)統(tǒng)計,目前中國市場上信托資金約50億元,其中房地產(chǎn)占40%,主要是用于房地產(chǎn)項目開發(fā)方面,針對銷售的信托比較少見。而據(jù)記者了解,滬上一些信托公司正在開發(fā)這種按揭信托計劃,目前已有信托公司正與專門的按揭證券服務(wù)公司開始接觸,準(zhǔn)備協(xié)作開發(fā)此業(yè)務(wù)。一位信托業(yè)內(nèi)人士給記者闡述了按揭信托的整個流程,首先,信托公司向投資者發(fā)放收益憑證,將所獲取的資金貸款給按揭貸款購房者,買房人再將資金返回給開發(fā)商,并在結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之前,每月定期向信托公司償還貸款。待到結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之后,也就是說符合銀行按揭貸款時,信托公司將貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給銀行,這樣,銀行每月將從買房人那里獲得按揭貸款償還。而信托計劃的投資者的收益則來源于“買房人在結(jié)構(gòu)封底前的月供+信托公司獲得的銀行回購款-信托公司管理費”。

  但同時上海中泰信托研究部的杜博士指出,按揭信托也存在一定風(fēng)險,其中主要包括買房人和開發(fā)商的信用風(fēng)險。對于買房人的信用風(fēng)險控制,就要求信托公司嚴(yán)格地審核購房者的信用水平。而且信托公司對開發(fā)商的資質(zhì)審定也要相當(dāng)謹(jǐn)慎。另外,值得指出的是,該產(chǎn)品的適用有一定局限性,它只不過是填補(bǔ)原有金融制度缺失后的金融創(chuàng)新產(chǎn)物。未來隨著房產(chǎn)金融市場的成熟,它很有可能被其他更優(yōu)越的金融產(chǎn)品所代替,如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等。






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