作為中國領先的商業媒體，《經濟觀察報》的觀察家年會，將邀請中國最頂尖的商業、學術領袖與高級政府官員，共同探討2004年中國的經濟走向，并作出某種或許過分大膽的 預測。我們期待，這種討論能夠增進世界乃至中國人自己對于中國的理解。”

　　12月20日--21日，本次年會在北京中國大飯店舉行，新浪財經全程圖文專題直播本次會議。

　　以下是(專題論壇六：居住改變中國之“土地·投資·經營”議題三)北京首都創業集團董事長劉曉光先生發表演講：

　　何力：我們的主講人是首創置業董事長劉曉光先生，達利集團總裁黃世達先生，上海中凱集團副總裁陳映而女士。

　　謝謝，會開得像走馬燈一樣，各位嘉賓可能也比較累。今天上午，看了地產論壇的市場，有點像教科書的味道，從事這個行業，要先把這個行業的環境分析搞明白。剛才大家已經就怎么拿地，房地產業最關鍵的問題進行了更深入的討論。毫無疑問，中國房地產市場這些年的發展投資渠道比較單一，這是非常普遍的現象。中國的房地產市場，從啟動到發展的過程，都有投融資渠道從比較單一到多元化的過程。概括來講，房地產投融資的策略應該是兩種手段，存在著兩種渠道。一種是市場的手段，市場的渠道。我們說有資本的市場，銀行直接融資，到銀行間接融資，還有一些新的投資工具。比如說國內也開始有了房地產投資基金開始運作，還有一類，就是非市場化的，比如說通過政府的公共的組織、住房互助會，這樣的形式實現房屋的開發和建設。但是我想，大家關心的是第一個，特別是目前，如何將比較單一的僅僅通過銀行信貸這樣的發展模式向一個比較豐富的、比較多元化的、越來越多的包括產業投資基金和其他的投資工具進來的資金渠道更多元化的房地產的市場，下面有請我們今天的主講人，首創的董事長劉曉光先生就這樣一個話題給我們做一個主題的演講。

　　劉曉光：大家知道，一個地產商很重要的是錢從哪里來的問題，房地產是一個高度資金密集型的企業，我們首創干的企業都是跟資金有關系的，基建、水、路、軌道交通，加上地產和金融，都是錢的問題。我們地產商最最重要的還是錢的問題，錢從哪里來，往哪里去好辦一點。

　　我講過我的觀點，錢最最核心的是投資，土地項目資源，是不是能吸引市場，有了好項目，就有無數的錢追你，有了壞的項目，再想找錢也沒有用。我想多講一點什么概念呢？原來我們也是沒有錢的，八年前，97億的資產，33億的凈資產，把政府這些部門的公司組織在一起之后，又交回了40億資產，15億的凈資產、60多億的資產，地產基本上沒有錢。今天我們的總裁湯軍先生到了，當年就給了他兩千萬，這是九年前的事，到了7年前，又給他追加了三千萬，八年過去了，他成長了122倍，后續的東西還可能有100倍。有人說，要買你的公司多少錢，我說150億的現金。一個公司從沒有錢到有錢，從很窮到比較富了，這確實是一個過程。最慘的時候，我曾經為地產的一百萬發愁，一分錢掰成兩半花，很快的就成長起來了。非常核心的問題，就是解決了錢從哪里來。

　　這個是我們的過程，我給大家講講一張表，大家都是花錢來的，我一定認真地給大家講一講這張表：首創來講，歷史上沒有錢，也很小，從沒有錢到有錢，從單一的銀行貸款渠道，變成了19個通道，是一個歷史的過程。現在，我們的資金構成主要是這樣的，母公司是首創集團，這是首創置業的概念，這是首創集團幾個公司的集成。錢有19個渠道，首先是自有資金，母公司當前肯定要給他自有資金，兩千萬，后來三千萬，然后基本上就沒有了。接下來開始有一些其他的渠道了，重要的渠道是銀行，當時不是一個公司，而是六個公司，再加上一個上市公司。從銀行貸款來講，很順暢，做到今天，他現在有50億左右的額度是可以隨時動用的，帳上隨時要保持十幾億、二十億的現金，遇到項目，已經沒有錢的問題了。

　　第三個渠道是發債，在幾年前，我們專門發了一次債，那時候還是比較窮，這5億多債，非常好，一天的時間全部發完，當時是以首創集團母公司的名義發的，因為當年首創地產的信譽沒有那么大，是這樣發的債。

　　然后是國內上市公司，他當時收購了廣西護威，開始信貸融資、資本市場融資就開始了。

　　還有一個渠道，海外的直接上市，把公司重組起來，海外的機構投資者、股票投資者，甚至一些國內投資者都在海外的公司，在上海、廣州、深圳一帶有很多國內投資者在投資，他們是有港幣的，在北京這種現象比較少，但是南方來講，我們見到很多的國內投資者，比如說廣州和上海，對首創置業非常清楚。

　　海外基金是一個渠道，我們組織了一些海外的基金，比如說ING和我們之間的基金，第一期二億美金，第二期八億美金，我們提供一個項目，基金可以進來。

　　還有就是客戶資金，那是另外一回事了，預售房的時候，我們的預售率一年之內基本上都是96%，拿來基本上都賣掉。像陽光麗景，六個月，第三置業，賣得非常快。我們給投資者留了一個縫，買完房子保證讓你漲。第三職業，甲級的玻璃幕墻寫字樓，應該是一萬三開價，為什么一萬就開了呢？就留了一個縫，讓你不斷地追我。

　　施工企業肯定有一塊，如果你不帶資你就別來，這是一種商業行為，我保證給你一塊利潤，最后給你付款，跑不掉的，是靠信譽來賺錢的。

　　還有現在正在研究的是房地產基金，我們想建立一個比較大的基金，現在方案已經出來了，就是200億人民幣，這個做法由于現在沒有基金法，我只能用投資公司的方式來做，但是管理的方式，基金管理人、項目基金管理人、發起人的構成、回報怎么鎖定，怎么樣發起，都有一套技術，是我們的專利了。現在很多大商人跟我一起在探討，他們都愿意做發起人，你發起四億，我追加你四億，給你八億，但是你必須給我15左右的凈回報的項目，大家都有利。我這個技術解決了發起難和回報難的問題，剩下的100多億，可以做并購，收購土地，資金的來源和通道就投了，如果做得好，很快就上市。

　　資產證券化，現在很苦惱，沒有通道，我們把寫字樓、商場、酒店或者公寓，有現金收入的，是持有型的、出租型的物業，打起包來，發債，或者賣給大的基金，甚至一些國際上的銀行愿意買這種包。

　　這個圖，基本上是我們地產商的投融資通道。昨天我講到，銀行是嫌貧愛富的，如果我們光指它，它一頭疼我們就得發燒。所以我的體會是四條，第一，首先你的公司是好的，公司不好，騙人家，騙來第一筆，第二筆可能就沒有了。如果上了銀行的黑名單，那很麻煩的。第二個原則，項目必須要好，項目不好，人家投了錢最后回不去，不管是銀行還是資本市場投資者還是債券投資者，也很麻煩。第三條，在融資過程中，不能光指著銀行一個獨木橋，要全方位地考慮你的資金來源組合，這樣才能解決你未來的生存和發展問題。第四條，一定要有一個好公司的遠景，我在路演的過程中，很多人問我，你這個公司沒上市之前套多少現金？我說七十億資金，我用最簡單的一個圖跟大家說一說，大家有什么問題，可以討論。

　　何力：實際上劉總講了兩個問題，一個是好公司，一個好項目，一個是遠景。不僅是房地產企業，錢這個東西，今天的錢和明天的錢是完全不同的，解決現金，除了好的項目，好的公司，有好的遠景才是最重要的，遠景意味著明天的目標今天會提前實現。大家做專業公司非常清楚，提前一個星期和提前一個月是大不相同的。另外一個，剛才劉總已經非常詳細地開了目前首創已經進行的房地產融資策略和渠道，有很多從自有資金到貸款到企業債，到國內的資本市場買殼，到直接的IPO，到海外的基金，很多的渠道和手段都是在座的從事房地產行業都已經非常熟悉和應用的。有一個問題想問一下劉總，您剛才很原則地講了，這些手段應該是合理的應用和分配，但是目前在首創實際的運作過程之中哪些權重比較大？哪些權重的上升趨勢很快？在你將來的融資中比較有前途的。再有一個，具體的這些要合理地使用這些渠道的時候，是如何合理使用呢？

　　劉曉光：何總問的都是尖子問題，這個會大家來了不容易，一定要給大家最新的技術和思想，不是一般性的問題。你剛才問得非常準。第一個，我的負債率肯定要保持在50%，銀行貸款也肯定在50%，傻子才不去貸款，銀行貸款比例越高，良性的時候，股東的價格就越高的。貸到80%的時候，項目的流量非常好，仍然是最好的公司，這是地產商特定的公司，不是說你只要負債10%就是牛的公司。上市公司的時候，你的貸款比例高，又是良性的循環過程，股東的價值就提升了。第二個問題，我們將來上升的趨勢是什么，主要可能要動用國際伙伴的投資，跟我共同組合的投資。剛才我沒有講，這是大家都知道的事。另外是動用基金的力量，第三個是在國際上做一些資產證券化的事情。還有一個問題，剛才我也沒有講，就是品牌融資，我的品牌就是錢，我的無形資產340億，我的無形資產超過它的。三百萬美金做三億美元的生意拿著人家的錢回來了，還要收他的管理費，基本上不用了。中國人現在不能這樣，我弄兩個電梯還行，弄個窗戶還行，別的就弄不了了，信譽還沒有到這一步，我有80年的歷史、50年的歷史，我是上亞洲市場融資，這個品牌肯定是非常大的。

　　何力：這么多的融資手段里，有沒有具體操作的技術上的例子？

　　劉曉光：很多了。我講一個新的技術，我們動用過一次，下一步還在設想。就是叫做綜合經濟金融鏈條，一塊地來了，十個億，我們的開發商上來要拿十億，他拿三億，這七個億在銀行拿錢，銀行給錢的時候肯定要有質押和擔保，我們一般用信譽擔保就可以了，有人講長期的怎么辦？金融信息肯定要上。有了擔保，有的了土地，有了開發商，有了銀行，基本上就做完了，首創集團作為母公司也要把風險鎖一道，我們要把銷售設計了。雖然是我們自己的地產商，如果把成本項目按照成本壓到銷售商里，我的風險就完全接觸。一旦我的開發商兒子不還錢，我的擔保公司就要承擔了，四千多的項目按照四千多賣，在北京跟玩似的。金融鏈條動用以后，他就有無限的錢。這里面很多其他的商業技術，時間不多了，沒有辦法講，另外有一些是機密肯定不能告訴你的。

　　何力：還有一個問題，我們在融資過程之中，是不是不同的錢價格是不一樣的？

　　劉曉光：那肯定的。

　　何力：過去我們一致認為，銀行的錢是有價格的，要付利息的，發債是有價格的，有些錢很便宜，比如說公開發行股票或者上市。其實從長遠來講，搞不好是不是上市更貴？因為股東要的回報比銀行的要求，從長遠來講可能更高，所以不知道首創在使用資金，將來的融資策略過程中間有沒有考慮到如何平衡不同的資金來源的成本？

　　劉曉光：這個非常對，用任何的錢成本是不一樣的，特別是市場經濟的規律，天上沒有掉下來的餡餅，不花錢的面包是不甜的，資本市場是不同情眼淚的等等，但是我想，用基金市場的錢還資本市場的錢呢？顯然我要用資本市場的錢，你說了，資本市場短期沒有壓力，長期有壓力，但是你不要忘了，套現非常快，可以賣掉。基金市場不一樣，假如這個項目100億，我們是百分之百的貸款，這是我們可以做到的，我的信譽品牌在這里擺著，這樣我們每年的凈回報必須超過11.5%，5.5的利息得還。資金市場肯定要動用，但是成本是剛性的。資本市場雖然拿到的錢是沒有利息的，但是以后要給他凈回報的，他可以隨時套現，隨時買賣，隨時再融資，比資金市場的錢好得多。很多人問我，你手上十幾億到一百億怎么來的？我告訴大家，50%是資本市場來的，50%是掙出來的，八年中間，凈掙一百多億這也是吹牛，說明什么呢？這說明資本市場的力量，我掙了幾十億，我又拿了幾十億，這幾十億也是我的。所以資本市場的錢肯定是最有意思的錢，但是資本市場的錢難度非常大，你要有這樣的概念、素質、未來、前景、團隊、競爭力，一系列的問題。資金市場也一樣，但是比它稍微地容易一點。

　　何力：說到這里，接下來的問題就很順理成章了，也是我想問的，意思是說，首創是大公司啊，首創有品牌啊，所以首創作為一個項目，甚至可以百分之百貸款，但是中小企業怎么辦？

　　劉曉光：上次去海南，顧秘書長非得讓我去，我就去了，都是中小企業，確實挺慘的，中小企業也要活下來，一個是國家的問題，不是我們的問題，中小企業房地產商的體系怎么建立，國家應該給條件、政策或者是扶植系統，現在基本上沒有。我們做擔保公司的，我們也做，基本上不給地產商擔保，為什么呢？他給科技企業擔保五百萬一手，一千萬以下一手。誰給中小企業擔保？有沒有這樣的信用體系出現？這不是中小企業考慮的問題。第二個，中小企業要聯合起來。比如說河南省什么什么地方，我有七家，你們應該聯合起來。有沒有可能你們每個人，每一家出一點風險種子基金，放在那里，有困難的時候幫他一把。第二，你們把地組織在一起，吸引更大的投資者，統一打包吸引是可能的。第三，國際大投資者，肯定喜歡最好的地，最有前景的地，最能套現的地，你做不動就可以賣給他，或者重組進來，大家一起賺錢。你要把錢賺透了，最后可能賺不到錢，反而倒霉。我是不同意房地產業形成壟斷的，十個做的生意，最后就剩下兩個了，肯定有抬價的，對民間的老百姓是不利的，對國家的市場經濟發展也是不利的。任志強說得很對，美國西部我也見過，很多地產商一年只做一套別墅，你要讓他生存，不能讓中小企業生存了，有利于壟斷了，這不公平。