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任志強:希望政府讓利不要讓老百姓吃虧

http://whmsebhyy.com 2003年12月21日 15:49 新浪財經

  “中國已經覺醒了嗎?2004年的中國將呈現出哪些更富新意的面貌?經過25年的改革之后,中國是否又處于另一個十字路口?阻礙中國前行的最重要的障礙是什么?我們該如何向世界表明,中國提供的機遇遠遠大于挑戰?

  作為中國領先的商業媒體,《經濟觀察報》的觀察家年會,將邀請中國最頂尖的商業、學術領袖與高級政府官員,共同探討2004年中國的經濟走向,并作出某種或許過分大膽的
預測。我們期待,這種討論能夠增進世界乃至中國人自己對于中國的理解。”

  12月20日--21日,本次年會在北京中國大飯店舉行,新浪財經全程圖文專題直播本次會議。

  以下是(專題論壇六:居住改變中國之“土地·投資·經營”議題二)華遠集團董事長任志強先生先生發表演講:

  張頤武:現在這個問題非常復雜,現在獲取土地是地方政府互相博弈最多,也是非常復雜的問題。現在中國有很大一部分恰恰都是土地的轉換、轉移上面的問題。而土地產權的變化,轉移的過程,扭轉的過程在中國的經濟發展里面占據重要的地方地位。特別是這個涉及到49年以后,中國的成本低,是由于毛主席造成中國的一個革命,中國的土地的所有權是中國的,一方面給我們人口有很大勞動力,另一方面給我們一個無窮無盡的空間,為中國的發展的創造了一個前提。土地是非常的復雜,現在我們請任志強先生講話。

  在中國我們討論問題應該成養成一個守時的習慣。應該這是一個非常不好的傳統就是中國人愿意從天上講到地下,所以今天我們要壓縮時間。對任總這樣講話的天才,也要壓縮到15分鐘的時間,請任總15分鐘的演講,把最精彩的觀點告訴我們。

  任志強:謝謝各位。15分鐘講這么大一個話題是比較難的。本來來之前會議告訴我可以講45分鐘,主持人告訴我只講15分鐘。我用很快的速度把大概的情況介紹一下。

  我們一般取得土地的方式,公開的是兩種,一種是協議出讓,或者叫政府行政批準的,一種是掛牌拍賣,按11號令的辦法,我個人認為還有一種,就是市場的資本方式。對于第一種協議與行政批準的方式,在北京市18號文件里通知,就是11號令之后的文件,約定還有協議出讓的方式獲得,綠化帶、危改、經濟適用住房、工廠搬遷等等。最近北京市下發一個新的文件,把這里面相當一部分列入到掛牌拍賣或者協議出讓要公示的辦法。剩下的就是經濟適用住房和地鐵、基礎設施的覆蓋。第二是掛牌拍賣的做法。國際上來看,我們是國際上引進的這種招標拍賣掛牌的方式。前一個單元,也有人說到,它不是最好的辦法,就是因為國際上大部分的土地私有化的國家,共有土地用掛牌買賣,私有土地可以平衡共有土地的價格,這兩者之間有平衡的時候,就不會出現價格泡沫市增長的平衡機制。但是我們國家是唯一壟斷的一個缺口,必然會形成價格高速上漲。美國評估土地拍賣的時候,不是用價格最高者得,而我們通常是價高者得的方式。建成的其他貢獻,稅收、就業等其他方面的貢獻,第三個評價標準是是不是造成重大的負擔。最后是為土地支付多少出讓的價格。我們沒有前三個,只有第四個,變成了土地拍賣中價高者得的弊病。土地的產出決定了價格,而土地拍賣是以土地的成本決定土地的產出。從經濟學上來說這是一種悖論。

  北京的情況看,土地供應量減少的時候,土地拍賣會使價格高漲。全國拍賣,價格普遍增長了30%到90%,北京最近拍賣的土地,發展商投出的價格,實際成交價格和土地出讓價格的預算差了90%,翻倍了。這是一定有缺陷的。全國情況看,使土地供應大幅度減少,會起到抑制的作用。北京有一句話,土地供應量20%被壓縮了,這可能是政府考慮到泡沫的問題,另外就是土地本身供應就不足。是不是全國都能用這種方式?在非發達地區,應該說大部分地區還不能用土地公開拍賣的方式,雖然國家拼命地強調,一個是他們的規模過小,不利于進行成片的開發,或者根本沒有實力進行市場的拍賣,另外是規劃條件根本不具備提供拍賣的一個基礎。

  所以全國這樣大的一個經濟發展不平衡的,這樣一種方式并不是可行的方式。我們深圳地區的蛇口、華僑城,都是用幾平方公里的城市規劃實現了一個城市的新面貌,都切成小塊的話,整個規劃就不會實現了。現在的土地拍賣形成兩種形成,一種是當地的企業往外跑,外地的企業因為不了解情況都往本地跑。城市規劃對一個城市來說是非常重要的,相應的對策是什么?我覺得,對于土地拍賣來說,很多人還沒有想到用聯合或者聯盟投標或者共同投標的方式進行,這樣的話,就對土地市場有一個極大的影響,你爭我也爭,兩個人都爭得價格倒了不合理的地步,你還要出錢加價。它跟文物拍賣不一樣,文物拍賣價格最高的時候,并不等于你虧了,下次拍賣的時候可能更高。土地是作為資產進行經營的,高到一定程度的時候,就不匹配了,起碼你是在給別人發補貼,因為你的高價使別人獲得更多的利潤,并不能使你獲得更多的利潤。目前大家還有很多土地存量,而這些土地存量并沒有完全被盤活,按國家的規定來說第一我們是允許進行二級市場的轉讓的,可是大家更多的是看到了一級公開而沒有看到二級市場的公開。第二個情況,就是投資入股的方式進行合作,也許是解決土地的一個良好的方式。現在大量存量土地已經被遺留在各種公司的手中,有的是沒有錢,有的沒有品牌,有的沒有能力,不管用什么方式,都應該可以取得合作的方式。

  剛才香港置地和萬通的合作是一方出地,一方出錢,使香港置地獲得好的土地,使萬通獲得資金的來源,這兩者的合作使新城國際取得很好的效果。我們前面有一個項目叫海龍公寓,用我們的品牌,占了對方55%的股權,表面上看來,對方減少55%的收益,但是由于我們的品牌和價格的提升,使他獲得的收益比預期的百分之百還要多,這種合作可能在社會上越來越多了。

  再有一種是公司的收購,對土地的直接收購可能會增加契約稅,一方有一個營業稅,另一方有一個契約稅。在轉換成公司的收購過程中,起碼從目前的法律法規上來說,股權收入是沒有營業稅和企業稅的,就實質轉移了土地的所有,而形成了一個公司的收購。另外,避免了用公開交易方式,可以把所有的自用地改變成信用的自翁用地收購,對有效的開發土地進行互相置換,都成為獲得土地的新的方式。

  在發展的過程中,我們公司既有收購公司的,也有掛牌的,也有品牌或者資金跟對方合作的。所以91年,我們和華潤分手以后,很短時間之內我們取得了大量的土地儲備,恰恰把這三種方式都充分利用起來,才有可能在短期內獲得大量的土地。公司合作的事,越來越多地被提到議事日程上來。伊拉克戰爭的時候,美國派了20萬兵,但是仍然需要其他國家,哪怕派10個人,100個人,目的是創造合作的機會。這個例子很簡單,不是美國人缺這10個人或者缺這100人,而是需要一種國際聲援的合作精神。我們處理得不太好,比如說大興的土地拍賣漲到9個多億,我們曾經采取六家拍賣,要么你跟我合作,要么我把你轟出去,這樣這個公司參與到里面,占有一定的股份,我們就用土地的原價進行摘牌了。你送給政府的錢的同時,是拿老百姓購買的收入慷慨地送給政府了,與其這樣,不如把更多的錢讓給老百姓。所以土地方式的取得和我們的戰略安排以及你是不是有合作的精神相關,防治市場有虛擬泡沫,而使老百姓真正受益。雖然政府沒有這樣想,但是發展商要這樣想。你要采取博弈,這個博弈的過程就是不要讓老百姓吃虧,我不敢說不讓政府吃虧,但是起碼不要讓老百姓吃虧。

  張頤武:非常感謝任總的精彩發言,他旗幟鮮明,第一還是說開發商的利益和老百姓是連接在一起的,跟政府的博弈中間,他認為開發商代表老百姓的利益,我有個問題清交任總,現在很多人都認為,開發商自己把利潤的大頭拿走了,政府從這里面,不透明的土地轉讓過程中間,政府受到了損失,老百姓也沒有得到利益,所以現在拍賣造成開發商互相競爭以后,反而給政府和老百姓創造了機會。一般有這樣的意見。現在任總提出一個解決方案,開發商聯合起來投標,跟政府的博弈加強了,是不是政府的說話能力又弱了呢?任總究竟怎么樣平衡這些利益的關系?

  任志強:政府在房地產中獲取的利益是最多的。第一叫做政府從土地上獲取了土地出讓金的收益,第二從城市改造中獲得了市政基礎設施建設的收益。大概我們算了一下,平均每一個房價,一千塊錢的房價里有二百塊錢的是稅,20%以上的是稅,也就是說政府從重復收稅和多次收稅的過程中,占去了相當大的比例。政府還有我們看不見的,學校配套、商業配套、居委會配套、老年活動站的配套,所以正常的房價里,70%是政府的收益。博弈的最后結果是老百姓和發展商共同和政府博弈,所有房價的土地成本、政府的收益,都會由最終的消費者承擔,發展商所得的是利潤的部分,其他的都是過手的錢,就和使喚丫頭一樣,你給了我也還要交給政府。所以聯合起來就是讓政府的收益適當減少,才有可能讓老百姓的錢減少。這里面不要產生誤解。另外政府的收益是從農民手里榨取的利潤比從發展商那里更多。而這里面的錢還是由老百姓收。土地收益是提供公共產品的重要來源之一,稅收有一個平衡貧富差別的作用,所以不能都作為公共指出的來源,你也不能說完全不合理,因為他會用公共產品返回給消費者,但是實際上這里面最大的收益者是政府。只有在發展商和政府博弈中把土地價格適當降低的時候,發展商才有可能把總產值的價格降低,發展商不會做虧本的買賣,有利潤的條件下,發展商有可能調整利潤的多和少,這是供求關系的變化。這兩者之間的博弈遠遠低于發展商和消費者聯合起來跟政府博弈,不管和房價有多少關系,一定會成為一個支點,假定沒有這個支點,沒有土地了,所有的產品也就不存在了。

  張頤武:任總還是善意的評價發展商的貢獻。下面我們請上房信息的總裁許先生說說他的意見。






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