“中國已經(jīng)覺醒了嗎？2004年的中國將呈現(xiàn)出哪些更富新意的面貌？經(jīng)過25年的改革之后，中國是否又處于另一個十字路口？阻礙中國前行的最重要的障礙是什么？我們該如何向世界表明，中國提供的機(jī)遇遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于挑戰(zhàn)？

　　作為中國領(lǐng)先的商業(yè)媒體，《經(jīng)濟(jì)觀察報》的觀察家年會，將邀請中國最頂尖的商業(yè)、學(xué)術(shù)領(lǐng)袖與高級政府官員，共同探討2004年中國的經(jīng)濟(jì)走向，并作出某種或許過分大膽的 預(yù)測。我們期待，這種討論能夠增進(jìn)世界乃至中國人自己對于中國的理解。”

　　12月20日--21日，本次年會在北京中國大飯店舉行，新浪財(cái)經(jīng)全程圖文專題直播本次會議。

　　以下是(專題論壇六：居住改變中國之“土地·投資·經(jīng)營”議題一)臺灣建筑工會的理事長賴正鎰先生發(fā)表演講：

　　馮侖：謝謝馬董，馬董給我的感覺一直是非常有責(zé)任感，也是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠髽I(yè)家，他的建議非常重要，我們會轉(zhuǎn)達(dá)給會議，會議通過媒體很快會讓大家聽到。賴總在大陸耕耘很多年了，應(yīng)該會有另外一番滋味。

　　賴正鎰：這十幾年來，我一直在中國大陸來來往往的，尤其是兩年前，政府停止配售福利房以后，我認(rèn)為中國大陸不動產(chǎn)的市場應(yīng)該算是正式開始了，之前只是一個醞釀期。我問一般市民，租金是多少錢，他們一個月只要付七到十塊錢，所以我想，這個市場還久呢。幾年前終于停止配售福利房了。我們有三個應(yīng)該思考的大問題，第一個問題是土地政策的問題，土地是我們不動產(chǎn)的裁量，沒有土地其他的就都不用談了。現(xiàn)在政府已經(jīng)決定大部分的土地都要標(biāo)售了，但是標(biāo)售一定會產(chǎn)生價格快速上漲。如果我在內(nèi)地有很多公司，折算要標(biāo)售一塊地，我是那個公司，一定把那個地價標(biāo)得很高，當(dāng)然就漲價了，不動產(chǎn)的漲價，對國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展肯定是負(fù)面的。像在臺灣，政府標(biāo)價土地，就是漲價的元兇。漲價之后，房子也要漲價，一直往上飆，所以就變成了政府拆遷的部分，老百姓會說，我要買房子，可能這個開發(fā)商買8000塊，可是我一定要賣10000塊，因?yàn)槲疫@個房子很小，這樣對市場來說，就不是很好了。這個政府要思考，需要有兩套制度進(jìn)行，議價大于標(biāo)售，為了公平起見可能必須要走標(biāo)獸，但是土地是國有的，政府要運(yùn)用公權(quán)力讓企業(yè)收上擁有土地，可以控制的土地，議價，讓價格不要快速上去。日本十年還不能恢復(fù)，就是不動產(chǎn)泡沫的問題。臺灣這八年來，很快的今年就恢復(fù)了，是因?yàn)榕菽�不算太大，臺北的房子跌價大概四成左右，不會影響到金融。所以，政府的土地政策，在都市計(jì)劃里面，我們外地看都很奇怪，這塊土地容積到底多少，都市計(jì)劃里面到底可以做多少房子，多少住宅，沒有一個固定的規(guī)定。臺灣的土地，要買的時候就可以清楚地從政府的資料里調(diào)出來，容積是多少的，可以做什么樣規(guī)劃的產(chǎn)品，是固定的，沒有任何人可以影響到。在這里，好象可以談判，空間就很大了。

　　馮侖：從發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)，談判空間很大，上海的談判空間已經(jīng)很小了，但是到一般的城市，談判的空間確實(shí)很大。

　　賴正鎰：對于我們外地的房產(chǎn)商來講，就很吃虧了。大陸這里的金融問題，貸款融資大部分都是之前國營企業(yè)的，國營企業(yè)我們猜想，臺灣的報紙上分析，有問題的貸款，到2010年的時候，應(yīng)該還會更好，大家都在努力地打拼。2010年，世博會完成的時候，就會有一些政策問題，景氣會下來。當(dāng)它下來的時候，第一個沖擊最大的一定是金融業(yè)，如果是國有的金融業(yè)的話，政府當(dāng)然拿錢來，這樣就會造成很多金融的問題，包括整個國家的信用平等一定會下降，大家投資一定會開始下降。所以這個金融問題，政府怎么樣注意這些，還是有辦法的。最近公布貸款土地的融資或者是間接融資的話，要達(dá)到什么樣的程度才可以融資，辦法還是有的，這個叫做信用的膨脹了，本來融資可以得到七成或者六成，有辦法的可以融資十二成。我是臺灣省建筑工會理事長，我底下景氣好的時候有一萬二千家開發(fā)商，不景氣了，就只剩下不到一千家。過去膨脹得越快的公司是最早不見的。所以不見得比例很高，所以這個比例問題政府一定要有一套非常完整的金融管理制度，什么狀況下才能貸款，不然的政府全部都要買單。不動產(chǎn)的問題會產(chǎn)生金融問題，金融問題會產(chǎn)生整個國家的國力的問題。

　　第三，就是有序經(jīng)營的問題。剛才我提到了，一萬二千家剩下一千家不到。在中國大陸，比如說馮董開的公司，觀念甚至超越了臺灣，有序經(jīng)營，把產(chǎn)品的售后服務(wù)，把形象和品牌都做好了。一般來講，過去開發(fā)商蓋的房子，老板不敢去住，因?yàn)闃抢锾焯煊腥巳フ夷悖�買房子一定買老板住的那一棟，你放心了一定很好，服務(wù)很好、品質(zhì)也很好。從規(guī)劃到產(chǎn)品品質(zhì)的要求，一直到售后的服務(wù)，建立一套完整的品牌形象，這是未來有序經(jīng)營之道。臺灣現(xiàn)在還在的公司，馬董的公司，在臺灣絕對是數(shù)一數(shù)二的企業(yè)，因?yàn)樗�非常重視品牌的形象，但是這一點(diǎn)是很難的。品牌形象可以值多少錢？同地段在一起，可以增值20%左右。大家在手上握有很大的資金，建筑商有這個資金以后，都想投資其他很多的企業(yè)，這樣會分散精神，一分散了精神，對整個行業(yè)的投入就會產(chǎn)生變化。一般來講，我了解的臺灣的一萬二千家不見了，真正在本業(yè)出問題的也不到10%，90%都是跨級的被其他的行業(yè)拖掉了。有人問以后還做什么行業(yè)的，我說還是做不動產(chǎn)的行業(yè)，因?yàn)闆]有比這個更可愛的行業(yè)了。

　　馮侖：賴總講的確實(shí)是真知灼見。我今年在3月份去臺灣，跟馬總和賴總都有交流。后來我在大量的觀察當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，臺灣最多的地產(chǎn)公司有8000家的，賴總說還要多，現(xiàn)在真正有影響的就只有剩下一二百家，只有兩類是活下來的，一類就是精而專的都活下來了，像馬總、賴總的，公司非常專注一個行業(yè)。第二個活下來的就是大而亂的，統(tǒng)一、合信和國泰的，他們都是做理財(cái)工具的。大陸也是這樣的，中石化、電信、紅塔這些下面可能都有房地產(chǎn)，這些都是屬于大而亂，養(yǎng)了一些東西。我們民營的大多地產(chǎn)公司，實(shí)際上也只有精而專的路才能更好。