見習記者 孫 磊 本報記者 邱 偉
北京報道
2003年8月，“121文件”出臺僅隔兩個月后，張寶全便以“貼息委托貸款”成功繞行。
當過兵、下過鄉、做過木匠等無數職業的張寶全，唯獨沒做過金融，但他萬萬想不到，他會和“金融創新”這個詞語聯系到一起。
張是今典集團掌門人，北京房地產界的風云人物。最近，他備受關注，這是因為他開發的“蘋果社區”對央行“121文件”（《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》）兩次的成功突破。
“121文件”明確規定：“商業銀行只能對購買主體結構已封頂的住房發放個人住房貸款。”張寶全為了讓這一條款“形同虛設”，煞費苦心。
舊模式：出資打“擦邊球”
2003年8月，“121文件”出臺僅隔兩個月后，張寶全便以“貼息委托貸款”成功繞行。
“那時我們正好要開盤，必須要解決按揭的問題，如果不解決而一直把房子蓋到封頂的話，會給經營帶來很多問題，”張寶全回憶當時說，“發展商不干正事，是被逼的。”
張寶全的方法非常簡單：今典集團自己出資2億元，以“貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業銀行，在樓盤封頂之前向購房者進行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個百分點；待樓盤封頂之后，該按揭轉為正常利率的銀行住房貸款。
實際上，張是在拿自己的錢按揭給購買者們。雖然有眾多同行懷疑張2億巨資的可靠性，但張向記者表示，今典集團有足夠的資金實力。
這個方法實施不久，即有市場傳言，稱該委托貸款項目運作“受阻”，銀監會正“調查”該項目運作。
對此傳聞，張寶全說：“今典集團和北京市商業銀行的協議，是成功地打了一個‘擦邊球’，既不違規，也不違法”，“銀監會來查蘋果的項目，就是來看看，我們還是接著‘打球’，他們說不出我們對，也說不出不對”。
但是，“擦邊球”是接著打了，張寶全卻逐步領悟了監管機構的想法：“金融應該由金融機構來做，發展商應該去蓋房子去。”
而且，“貼息委托貸款”是要動用發展商自己寶貴的資金，決不是長久之計。
張寶全思索新的突圍之道，電影學院畢業的他自得自己的藝術創造情感，并要把這種創造情感遷延到金融領域。為此，他為新的金融創新定下了目標：“中國的市場上的金融工具很少，幾乎沒有樓市消費或按揭的證券化產品，需要打破常規來創新，而中國第一輪創新則是建立游戲規則，把沒有變成有，建設符合中國特點的建筑、金融體制和銷售渠道。”
新模式：三方金融機構協作
張寶全新的突破形式下周將會正式對外公布，本報率先得知。
新辦法是把原本由銀行完成的整個按揭過程分成幾個部分、不同的機構在其中發揮不同的作用。其中，最主要的就是加入了北京國際信托投資公司（以下簡稱北國投）、精瑞基金（房地產投資基金，經營權設在國外）的作用，而同時，房地產開發商將從按揭項目中退出，也就擺脫了以前通過銀行向消費者委托貸款而引起的種種非議；整個項目交由信托、銀行、基金三方金融機構完成。
如圖例所示，具體的過程是：北國投將會針對蘋果社區發行房貸信托計劃，與精瑞基金在國外的資金能力相配合，向國內外的機構和個人融資；在項目樓盤封頂之前，是由北國投通過發行信托融得的資金，來向蘋果社區的購房者按揭貸款；樓盤封頂之后，北國投將按揭項目轉給銀行，銀行支付給北國投相應的購房款，購房者轉向銀行按揭。
據透露，其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個人住房貸款利率來做；而北國投作為信托機構，按照有關規定，其按揭利率是可以在銀行利率的基礎上有15％浮動的，但是按照蘋果社區之前的許諾，北國投將仍按照銀行利率標準再貼息一個點來提供按揭。相應地，北國投發行的房貸信托計劃的利率，即是在貼息按揭利率的基礎上扣除北國投收取的手續費比率。
“作為信托投資者，他少了一定的利率回報，但由于是短期的消費信貸，這里面蘊含的風險是比較小的，而且又由于出口是銀行，這就更加減小了風險；作為購房者，他享受了一個點的利率優惠。所以雙方都是合適的。”張寶全感到很滿意地說。
新的按揭貸款證券化方案就這樣出爐了。據記者了解，今典集團即將和北國投、精瑞基金就此方案簽署協議。
張寶全強調，新的方案符合目前的各項法律法規。而且這種消費信貸的證券化還有兩個好處：其一，假如房產投資過熱，那么刺激消費就可以化解泡沫；其二，通過推出消費產品來對投資進行支持，這就把經濟運行引入一個良性的軌道上來。
將信托進行到底
唯獨的疑慮可能是在購房者，因為購買者對于房地產商、北國投與銀行三者之間的關系要有一個準確的了解，可能還需些過程。
由于采用了新的按揭貸款方法，購房者在辦理購房按揭時，就可能會與以前的手續有所區別。新的方案中，由于北國投也向購房者提供了按揭，所以不可避免地購房者也要與北國投之間簽署協議；銀行和北國投要聯合審查購房者，購房者需要同時簽署好幾項文件。
以前的房產銷售，都承諾要給購房者帶來更多的方便，但現在卻又多出了一些手續和環節。購房者會理解嗎？
張寶全解釋道，“對于購房者來說，是多了一些程序和環節，但好處是多了一家機構評估了風險，信托評估了短期風險，銀行評估了長期風險，從而是更安全的一種保障。而且在一定時期內還可以享受1個點的利率優惠。”
“銷售的過程中肯定要向購房者解釋清楚”，同時張寶全也對銷售的前景充滿信心，因為已經有四千多人預訂了蘋果社區。
其實，張的金融創新不止于成功繞過了“121文件”，更是把利用北國投給自己增加了一個銷售產品，那就是：投資型信托房產。
張寶全向記者舉例說：假設蘋果社區一套房子價值50萬元，投資者購買了北國投50萬元的信托產品后，在一定的期限內，就擁有以一定的價格購買該房子的優先權利，同時可以考慮轉讓給他人，也可以隨時按照原價附加定期存款利息的價格賣給北國投。對于投資者而言，自己購買了這個房子，就可以享受到低價的優惠；轉讓給他人可能有升值的潛力；如果既不想買也沒有轉讓的話，就可以隨時返還賣給北國投。
這種投資型的信托產品用張寶全的話來形容，就是把購買信托的人發展成了一個個的小發展商，來發展每一套房子。同時還可以起到減少銀行存款、加大資金流動性的作用。
“發展商退出，由金融機構來做，央行會滿意的。”張寶全滿懷自信地說。
至于張的行為會成為房地產發展商們繞行“121文件”的“楷模”，張寶全笑著稱：“蘋果可以做，香蕉、梨也可以做。”
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