在不久前召開的“中國房地產業稅收問題研討會”上，國家稅務總局稽查分局局長劉太明透露，近幾年來，各地房地產產業在涉稅案件數量、案件發生率、查補稅款上都有明顯增加，政府將采取相關措施加以解決。雖然當時劉太明沒有透露政府采取何種措施進行補漏，但是已經表明目前的房地產稅收確實有需要改進的地方。

　　一位業內人士接受記者采訪時表示，我國現行房地產稅收已經無法適應市場經濟發展 和房地產市場化的進程，由于目前我國房地產稅收基本是處于完成計劃任務的狀態，一些游戲規則的陳舊、房地產開發企業缺乏有效監管等原因，由此而產生的紕漏越來越明顯。“哪個環節薄弱，哪里就出問題”

　　“由于這個問題很平常了，沒有什么可以掩飾的。”一位開發商直言不諱地告訴記者，在房地產圈里，一些私交不錯的開發商公開在討論這方面的問題。

　　國家稅務總局有關人士告訴記者，大量的數據要到年底總結后才能得知，但是可以肯定，這個數據是龐大的。西南某省偷漏稅違法案件占全部涉稅案件的比例在過去9年間上升了12倍，而東北某省1997年以來檢查房地產業納稅人2542戶次，其中有違法問題的納稅人戶次占總戶次的49%。華東某市在今年開展的房地產業稅收專項檢查中發現，被查的88戶房地產企業有87戶存在問題，相關企業偷漏稅比去年增加了1000多萬元。

　　而京城一位知名房地產開發企業的老總毫不隱諱地稱，他也偷漏稅，此舉并非故意行為，而是有些環節存在著很明顯的空當，不繳納也沒有人及時發現。比如說房地產流轉稅，只要他不說，別人是很少能夠馬上知道他手里的商品房已經經過流通變現了。

　　一位在基層從事稅收征稽的稅務工作人員認為，這些現象對他們來說是司空見慣了，即使是進行稽查，也是只針對開發商賬面資金進行稽查，只要他們的賬做得很完美，是很難發現其破綻的。“哪個環節比較薄弱，哪個環節容易出現問題。”他認為，目前的這種稅收制度無法對房地產開發商實施有效監管。稅種設置不合理，造成可趁之機

　　一位經濟學學者認為，目前的房地產制之所以讓開發商有“空”可鉆，是因為現行的房地產稅制已經無法適應房地產開發快速發展的需要，一些稅種不合理的設置給開發商造成了可趁之機。

　　該學者認為，稅種設置不合理主要是表現在以下方面：稅種繁雜，重復征稅；稅種課稅范圍狹窄，稅基覆蓋面小；稅制結構不是很優化。

　　他分析指出，目前我國房地產稅的征收一般是按照計劃進行，加上稅務征收部門和其他諸如計劃管理、土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門信息的不對稱，很難掌握房地產開發企業的涉稅資料，在行政程序上無法規范房地產開發商的稅務登記行為，尤其是房地產開發企業建筑成本信息和其收入情況，幾乎處于監管之外。

　　在此情況之下，房地產開發商偷漏稅的空間很大，他甚至認為，這種偷漏空間是有彈性的，比如房地產轉移稅率很難真正實現監管，房地產出售和未出售的商品房比例也很難查證。稽查力度不足，難有威懾作用

　　一位稅務基層工作者告訴記者，這種偷漏稅的風險并不是很大。同時我國目前還沒有一部完整的針對房地產偷漏稅的法規，目前房地產開發商偷漏稅被稽查出來后，懲處的辦法就是根據偷漏稅的多少按照比例確定處罰數額，力度不是很大，對房地產開發商很難形成一定的震懾作用。他說，目前房地產開發企業偷漏稅是通過稅務機關稽查后才可能獲知，但是這種稽查只是對房地產開發企業賬面情況的稽查，只要開發企業通過手段把賬面作好了，就很難發現其偷漏稅的痕跡。

　　事實上，面對媒體的時候，一些房地產開發企業對偷漏稅保持一種謹慎的態度，他們普遍承認，在現行的稅收制度下，有些方面偷漏稅的風險是比較低，但還是有一些房地產開發企業認為偷漏稅是禁區。數據北京958家房企補稅2.8億元

　　國家稅務總局近來關于房地產稅收的話題越來越多，其實這應該是一個信號，那就是房地產稅收方面目前已經無法適應房地產業的發展了。尤其是房地產開發市場行為逐漸強烈的時候，房地產稅的征收和管理也必須與之適應。

　　事實上，我國也在不停在調整房地產稅收政策。近來國家稅務總局局長謝旭人在有關場合透露，將在條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，并取消有關收費。有關專家就此認為，這是一個積極的信號，尤其是我國涉及房地產的稅費中，費占的比重太大，而且在涉及房地產的各類稅種中，又存在重復征稅的現象，所以規范是必然的趨勢。

　　其實規范是從制度上進行的調整，而在規范之后，更需要的是法規制訂后政策的執行。同樣，國家稅務總局稽查分局局長劉太明在接受記者采訪時表示，以后稅務機關將加強和相關部門的協作，強化稅務部門的執行與監管能力。從目前的情況來看，稅務機關對房地產開發企業的監管能力是很弱的，甚至有些時候是出現斷層的。

　　甚至可以這樣說，規范和監管是房地產稅收過程中的起始環節，假如能夠從源頭進行有效的控制，同時在執行過程中進行必要的監管，這樣我國的房地產稅收就是一個環環相扣的過程，可以建立起一個規范、管理、檢查的長效機制，顯然這對增強房地產企業的納稅意識、保證房地產業健康發展是大有裨益的。借鑒完善稅制杜絕偷漏

　　雖然各國的稅制不同，但是國外一些國家的房地產稅制在完善和發展過程中形成了一些共同的經驗。

　　首先，房地產分設稅種，并以土地稅為主，建立完善的稅收機制。多數國家對土地和房屋采取分別課稅的辦法。對房屋征收房屋稅，對土地征收土地稅。土地按其性質可分為：地價稅、土地所得稅、土地增值稅和土地保有稅等；房屋稅則可分為房屋財產稅、房屋所得稅、房屋消費稅等，各個稅種明確簡單，依據市場進行計稅。

　　其次，完善房地產稅法，保證了稅收征管的嚴肅性。大多數以市場價值為計稅依據的國家都設立專門的房地產評估機構,實行嚴格的房地產登記制度,同時稅務機關從不同渠道搜集有關財產稅、納稅人以及市場的信息,注重與各部門的協調配合,強化征收管理，普遍建立了一套規范、嚴謹可行的稅法體系。

　　比如日本制定了60多個有關房地產方面的法規。同時他們的稅法條文規定得相當具體，可操作性強，基本杜絕了偷漏現象。

　　另外各國對逃偷漏稅行為進行嚴厲打擊。如美國對未能按期繳納稅款者處以罰款，另按法定利率加計利息，并留有處置財產權的規定。英國規定若不按時納稅或者提供虛假資料的行為，不僅予以罰款，而且還將剝奪其選舉權。

　　最后，房地產稅收屬于地方稅收體系，是地方財政的主要來源。由于房地產課稅具有稅源分散廣泛、區域性等特點,地方政府易于做到對本地區的稅源實施嚴格監控,提高稅收征管效率,同時該稅收入主要用于本地區提供公共服務,有利于形成“多征稅,多提供公共服務”的良性循環機制。比如美國的一般財產稅（主要是針對不動產征收）一開始就是州和地方政府的稅收，約占全部地方稅收的80%左右。手記規范和監管并行

　　國家稅務總局近來關于房地產稅收的話題越來越多，其實這應該是一個信號，那就是房地產稅收方面目前已經無法適應房地產業的發展了。尤其是房地產開發市場行為逐漸強烈的時候，房地產稅的征收和管理也必須與之適應。

　　事實上，我國也在不停在調整房地產稅收政策。近來國家稅務總局局長謝旭人在有關場合透露，將在條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，并取消有關收費。有關專家就此認為，這是一個積極的信號，尤其是我國涉及房地產的稅費中，費占的比重太大，而且在涉及房地產的各類稅種中，又存在重復征稅的現象，所以規范是必然的趨勢。

　　其實規范是從制度上進行的調整，而在規范之后，更需要的是法規制訂后政策的執行。同樣，國家稅務總局稽查分局局長劉太明在接受記者采訪時表示，以后稅務機關將加強和相關部門的協作，強化稅務部門的執行與監管能力。從目前的情況來看，稅務機關對房地產開發企業的監管能力是很弱的，甚至有些時候是出現斷層的。

　　甚至可以這樣說，規范和監管是房地產稅收過程中的起始環節，假如能夠從源頭進行有效的控制，同時在執行過程中進行必要的監管，這樣我國的房地產稅收就是一個環環相扣的過程，可以建立起一個規范、管理、檢查的長效機制，顯然這對增強房地產企業的納稅意識、保證房地產業健康發展是大有裨益的。真相十大偷漏稅花招一位京城外的房地產開發商向記者透露了十大偷漏稅手段，其招數之多，花樣之奇令人觀止。一、預售購房款掛在往來賬面。

　　將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃經營稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍采用的一種手段。二、不按照合同約定的時間確認收入。

　　以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。三、隨意調整稅款申報數額。

　　有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。四、鉆政策“空子”，不及時清算土地增值稅。

　　開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。五、開發成本計入對外銷售商品房成本，偷逃企業所得稅。六、從售樓款中抵減代理手續費。

　　將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。七、擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。八、用房屋換土地。

　　房屋和土地之間的稅費相差達到7%，將房屋換成土地可以減少應繳納的稅額。九、降價。

　　無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。十、整體轉讓“樓花”不做收入。

　　根據規定，開發權整體進行轉讓時，按照約定要收轉讓費，部分開發商卻不按照規定做收入，而是掛在往來賬面，以達到偷漏稅的目的。本版采寫/本報記者張學冬

　　南京市地方稅務局近日在進行房地產開發企業專項納稅檢查中，發現一家房地產開發公司以“防止購房者要退款”為理由，將銷售商品房部分收入故意不作為收入，私自截留100多萬元，不足額繳納稅款。

　　北京一家行政事業單位和某房地產開發企業合作建房，在房地產項目竣工結算前，把各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，以此來躲避交納土地增值稅。該項目投資高達5777萬元，但是營業稅卻一文未繳，結果這一條繩上兩只螞蚱共被罰款363萬元。（來源：新京報）