本報記者 張東臣

　　12日，中國工商銀行行長姜建清在“債券市場：機遇與挑戰”國際論壇上指出，當前推進住房按揭信貸資產證券化實施的時機已經成熟。

　　姜建清表示，引進住房貸款證券化對中國很有意義。宏觀來看，銀行資產證券化可以 提高金融市場的效率，降低金融風險，促進經濟發展，還具有促進擴大消費、發展住宅產業的功效。微觀來看，開展住房按揭等貸款證券化可以增強商業銀行的流動性，優化資產負債匹配結構，分散抵押貸款風險，有利于降低按揭貸款利率，減輕購房人的還款利息負擔，也便于簡化不動產轉讓手續，擴大不動產交易市場。

　　作為一種金融創新活動，資產證券化最早起源于美國，目的是解決住房抵押貸款市場的流動性問題。諾貝爾經濟學獎獲得者夏普認為，不動產證券化將是未來金融業發展的重點。

　　住房按揭貸款證券化實際上是一種新型住宅融資方式。銀行將缺乏流動性但未來現金流可以預測的住房抵押貸款進行組合，形成一個“資產池”。以這個“資產池”產生的現金流為基礎，經過信用提升和信用評級以后，向投資者發行住房按揭貸款債券。其償付資金來源于按揭貸款購房人支付的本金和利息。

　　國家開發銀行副行長劉克崮在發言時指出，實施住房按揭貸款證券化后，政府可以通過證券化專門機構適時傳導住房產業和貨幣政策信息，對個人住房貸款總量和結構實施必要調整。例如，在結構上，證券化專門機構可以優先對商業銀行向經濟適用房發放的抵押貸款實行證券化，以支持中低收入家庭購買住房。

　　據中國工商銀行住房金融業務部副總經理季愛東介紹，截至11月末，工商銀行住房貸款余額達到4736．2億元，比1997年末增加了9．5倍。其中自營性個人住房貸款余額3323．8億元，比1997年末增加了51．6倍。住房貸款占各項貸款的比重由1997年的2．2％，上升到14．9％。其中，個人住房貸款占各項貸款的比重由1997年的0．2％，上升到10．2％。個人住房貸款的不良率僅為0．22％。針對個人客戶，工行推出了個人住房貸款、個人商用房貸款、二手房按揭貸款、個人住房組合貸款等多個品種以及各種適應不同客戶需求的還款方式。

　　季愛東表示，按揭證券化業務作為房地產市場最重要的金融創新，無疑是商業銀行進入這一市場的最佳選擇。通過按揭證券化，銀行可以增加貸款的流動性，改善期限結構矛盾，降低風險比例，間接提高資產充足率。無論是房地產一級市場的發展，還是整個房地產市場的發展，目前都已經向我們發出一個信號：應該盡快把二級市場逐步發展起來。

　　季愛東認為，隨著市場法律法規不斷健全，中國目前已經具備了推行住房按揭貸款證券化的條件。首先，國民經濟保持持續快速發展，政府對房地產業非常支持，中央銀行和監管部門對住房按揭證券也表示鼓勵。其次，截至2003年9月底，我國商業銀行個人住房貸款累計余額已達12000億元，個人住房貸款占商業銀行各項貸款余額的比重，已由1997年的0．39％上升到目前的9．27％。第三，住房按揭貸款債券是收益穩定、安全性極高的投資品種，對機構、散戶都是有吸引力的。當前我國機構投資者不斷壯大，居民儲蓄余額達到了10萬億，存在大量潛在的投資者。

　　劉克崮介紹說，我國個人住宅融資的渠道以商業銀行中長期貸款為主，而商業銀行的資金來源主要是短期存款，客觀上存在期限匹配不一致的問題。根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到18－20％時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。從國外實踐來看，房地產貸款證券化不失為商業銀行轉移貸款風險的有效方法。個人住房抵押貸款證券化已成為國際金融領域的成熟產品。目前主要的發達國家和一些發展中國家，如美國、加拿大、澳大利亞、日本、韓國、臺灣、香港等都開展了這項業務。去年底，美國個人住房抵押貸款債券總量已經達到2．4萬億美元，相當于美國國內生產總值的23％，是其金融市場上的第一大券種。

　　劉克崮認為，住房貸款證券化可以先啟動試點，然后在試點的實踐過程中，逐步完善和規范。當前應該做好以下三點：

　　一是監管部門要盡快制訂個人住房抵押貸款證券化試點暫行管理辦法。由于個人住房貸款證券化是一項復雜的金融創新產品，從制度形成到完善，客觀上需要一個不斷認識和實踐的過程。完全沒有規矩就開展業務是不可以的，但要很快形成一個規范、成熟的法律再實踐，將會貽誤時機，也是不可取的。可以考慮由金融監管部門先制定一個與當前政策法規基本吻合的個人住房抵押貸款證券化試點暫行管理辦法，作為規范試點行為的部門規章，同時財政部、稅務總局等相應制定一些會計、稅收等專業方面的暫行規定，盡快啟動試點。然后，隨著試點實踐的發展，逐步形成比較規范的專門條例，以至最后上升為法律。

　　二是明確試點的基本對象、范圍、規模及目標。現階段應從小范圍、小規模著手開展業務試點，著重解決中國商業銀行在住房抵押貸款一級市場上的合約標準化、風險防范制度化等方面的缺陷，支持商業銀行擴大對中低收入家庭住房貸款的力度。可以選擇市場基礎條件較好、金融基礎設施比較完備的地區進行試點，如深圳、北京、上海等地，這些地區個人住房抵押貸款業務發展迅猛，部分中小商業銀行已經面臨較大的流動性壓力，客觀上已經具有證券化的現實需求。

　　三是設立專門機構，試點運作和推進住房抵押貸款證券化業務。借鑒國際成功經驗，結合中國市場經濟和法律環境現狀，可以考慮由政府出資成立專門機構推動和試行中國個人住房貸款證券化業務。這個機構的運作模式就是，按標準購買住房抵押貸款資產，發行住房抵押資產支持債券，提供擔保服務，以實現風險隔離，保護債券持有人的利益。